كيف تشتري عقارًا في أبوظبي كأجنبي: المناطق والرسوم وقواعد 2026

يستطيع الأجانب شراء عقار وتملكه تملكًا كاملًا في أبوظبي، لكن داخل المناطق الاستثمارية المحددة في الإمارة فقط. ويُسجَّل الشراء لدى مركز أبوظبي العقاري عبر منصته داري، ورسم التسجيل 2% من السعر، ويحظى المشترون على الخارطة بنظام لحساب الضمان والإلغاء شُدِّد بتعديل صدر في 2025 وأربعة قرارات أُعلنت في مارس 2026. يشرح هذا الدليل المناطق والإجراءات والتكاليف وهذه القواعد الجديدة. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية.

هل يستطيع الأجانب شراء عقار في أبوظبي؟

نعم، داخل المناطق الاستثمارية. يقصر القانون رقم (19) لسنة 2005 في أبوظبي التملك العقاري عمومًا على مواطني الدولة وعلى الشركات المساهمة العامة التي لا تزيد حصة الأجانب فيها على 49% وعلى من يُسمّى بقرار خاص. وقد أعاد القانون رقم (13) لسنة 2019 صياغة المادة 3 بحيث يجوز لغير مواطني الدولة، أفرادًا كانوا أو شركات، تملك جميع الحقوق العقارية واكتسابها في المناطق الاستثمارية. وتُحدَّد تلك المناطق بقرار من المجلس التنفيذي.

وقبل 2019 كان المشترون الأجانب مقيّدين بالشقق وبحقوق طويلة الأمد: حق انتفاع يصل إلى 99 سنة، أو حق مساطحة (حق البناء على الأرض واستعمالها) لمدة 50 سنة قابلة للتجديد، أو إجارة طويلة. وما زالت هذه الصيغ قائمة وما زالت بعض الصفحات الرسمية الأقدم تصف الوضع قبل 2019، ولهذا ستقرأ روايات متضاربة على الإنترنت. أما في شراء جديد اليوم داخل منطقة استثمارية، فتوقع تملكًا كاملًا وسند ملكية.

ما المناطق الاستثمارية؟

تدرج بوابة الحكومة الاتحادية تسعًا:

• جزيرة ياس
• جزيرة السعديات
• جزيرة الريم
• جزيرة الماريه
• جزيرة لولو
• شاطئ الراحة
• سيح السديرة
• الريف
• مدينة مصدر

وهذه القائمة ليست كاملة. فقد حُددت مناطق أخرى منذ ذلك، وتُظهر بيانات مبيعات مركز أبوظبي العقاري للنصف الأول من 2026 أن جزيرة الحديريات هي أكبر منطقة منفردة من حيث القيمة. ولأن وضع المنطقة يُحدَّد قطعة بقطعة، فلا تعتمد على اسم الحي. اطلب من المطوّر تسجيل المشروع على منصة داري وتأكد من أن الوحدة يمكن تسجيلها باسم مواطن أجنبي. وتبيّن صفحات مناطق أبوظبي لدينا نظام التملك في كل مجتمع نغطيه.

من ينظّم السوق: مركز أبوظبي العقاري وداري ومضمون

ويحتاج كل من يمارس التطوير أو الوساطة أو التقييم أو إدارة العقارات إلى ترخيص. ومنذ تعديل 2025 تُعاقَب الممارسة دون ترخيص بالحبس مدة تصل إلى ستة أشهر وبغرامة من 50,000 إلى 200,000 درهم. ويحتاج الإعلان عن مشروع على الخارطة إلى تصريح، ويجب أن يعرض الوسطاء رقم ترخيصهم في الإعلانات. ولا يشمل تصريح تراخيصي في دبي أبوظبي.

كيف تشتري على الخارطة في أبوظبي، خطوة بخطوة

شكّل البيع على الخارطة 89% من قيمة المبيعات السكنية في النصف الأول من 2026، ولذلك فهو المسار الذي يسلكه معظم المشترين من الخارج.

1. تحقق من المشروع على داري. لا يجوز للمطوّر البيع على الخارطة حتى يُعتمد المشروع ويُسجَّل، ويحوز حقوق الأرض، ويُفتح حساب ضمان، وتعتمد الجهة التنظيمية بيان إفصاح (القانون رقم (3) لسنة 2015، المادة 15).
2. اقرأ بيان الإفصاح. فهو يبيّن المشروع والمخططات والميزانيات. وإذا لم يقدّم المطوّر الإفصاح المطلوب جاز لك طلب الفسخ، وبموجب القرار رقم 25 لسنة 2025 يكون المطوّر مسؤولًا لمدة سنتين بعد النقل إذا كان البيان غير دقيق أو ناقصًا بصورة جوهرية.
3. احجز ووقّع اتفاقية البيع والشراء. يجب أن تكون اتفاقية البيع والشراء بالعربية أو ثنائية اللغة؛ وحيث يختلف النصان يسود النص العربي.
4. سجّل في السجل المبدئي. تُقيَّد عمليات البيع على الخارطة في السجل العقاري الأولي (المبدئي). ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل؛ والصفقة غير المسجلة لا تُلزم إلا طرفيها.
5. ادفع الأقساط في حساب ضمان المشروع. رقم الحساب على داري. والأموال المحصَّلة خارج حساب الضمان تُعد إخلالًا من المطوّر.
6. تتبّع الإنشاء. تعرض داري نسبة الإنجاز المعتمدة للمشروع.
7. عاين الوحدة واستلمها واحصل على سند الملكية. يكلف نقل الوحدة من السجل المبدئي إلى السجل الرئيسي 1,000 درهم.

كيف تشتري عقارًا جاهزًا في أبوظبي

1. اتفق على الشروط عبر وسيط مرخص وتحقق من الإعلان على مضمون.
2. احصل من إدارة المجتمع السكني على ما يفيد بعدم وجود رسوم خدمات مستحقة على البائع؛ فأمين السجل يشترطه للوحدات في المجمعات.
3. يوقّع المشتري والبائع، أو وكيلاهما، أمام أمين السجل أو في مكتب أمين التسجيل مع الهوية وسند الملكية وثلاث نسخ من العقد.
4. ادفع رسم التسجيل واستلم سند الملكية الجديد.

ويجب أن تكون الوكالة موثقة ومصدّقة. وفي حالة وكالة موقعة في المملكة المتحدة فهذا يعني كاتبًا عدلًا، ثم أبوستيل من مكتب التصديق في المملكة المتحدة، ثم تصديقًا إماراتيًا، كما هو موضح في دليل الشراء في دبي لدينا.

ما الرسوم في أبوظبي؟

الأرقام أدناه من قرارات الرسوم والقرارات التي نشرها مركز أبوظبي العقاري، واطُّلع عليها في 12 نوفمبر 2026.

تقسّم الجداول المنشورة الـ2% بالتساوي بين الطرفين ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. وعمليًا تحمّل معظم عقود المطوّرين الـ2% كاملةً على المشتري، فاقرأ البند وضع في ميزانيتك نسبة 2%.

مثال تطبيقي. شقة بغرفتي نوم في جزيرة ياس بسعر 2.5 مليون درهم، مشتراة على الخارطة ويتحمل المشتري الرسم كاملًا: التسجيل 50,000 درهم، ثم النقل لاحقًا إلى السجل الرئيسي 1,000 درهم. المجموع 51,000 درهم، أي نحو 2%. وكان السعر نفسه في دبي سيحمل رسمًا بنسبة 4% قدره 100,000 درهم. وإذا أخذت رهنًا عقاريًا قدره 1.25 مليون درهم عند التسليم، فتسجيله يكلف 1,250 درهمًا، مقابل 3,125 درهمًا بنسبة 0.25% في دبي. وقارن بين الإمارات الثلاث في دبي مقابل أبوظبي مقابل رأس الخيمة.

كيف يحظى المشترون على الخارطة بالحماية في أبوظبي؟

القانون الأساسي هو القانون رقم (3) لسنة 2015، المعدّل بالقانون رقم (2) لسنة 2025. وفي 27 مارس 2026 أعلنت دائرة البلديات والنقل أربعة قرارات تنفيذية: 24 و25 و26 و165 لسنة 2025.

حساب الضمان

• يجب أن تُودَع مدفوعات المشترين في حساب مخصص للمشروع يديره أمين معتمد.
• لا يجوز استخدام أموال حساب الضمان لسداد ثمن الأرض ولا عمولات الوسطاء.
• لا يجوز سحب شيء حتى يُنجَز 20% من الإنشاء. ولا يتيح القرار رقم 24 لسنة 2025 الوصول المبكر إلا إذا كان المطوّر مسجلًا في أبوظبي منذ أربع سنوات، وسلّم ثلاثة مشاريع على الأقل في موعدها، وله سجل نظيف لمدة 12 شهرًا، وقدّم ضمانًا مصرفيًا غير مشروط لا تقل قيمته عن 20% من تكلفة الإنشاء.
• يُحتجز ما لا يقل عن 5% من قيمة المشروع لمدة سنة بعد الإنجاز.

إذا تأخر المطوّر أو غيّر الوحدة

• يجوز لأي من الطرفين الفسخ عند إخلال جوهري بعد الإشعار. ومن الأمثلة في المادة 17 مطوّر لا يربط الدفعات بمراحل الإنشاء أو يغيّر المواصفات المتفق عليها تغييرًا جوهريًا.
• إذا لم يبدأ الإنشاء خلال ستة أشهر، يحق للمشترين الذين يملكون 5% من الوحدات تقديم شكوى، ويجوز للجهة التنظيمية إلغاء المشروع والأمر برد المبالغ. وتُطبَّق غرامة تأخير متى تجاوز التأخر في التسليم ستة أشهر (المادة 25).
• إذا زادت مساحة الوحدة المنجزة أو نقصت بأكثر من 5% عمّا بيع، يُعدَّل السعر؛ وإذا تجاوز الفارق 10% جاز لك الفسخ (المادة 31).
• يكون المطوّر مسؤولًا عن العيوب الإنشائية لمدة 10 سنوات وعن التركيبات المعيبة لمدة سنة واحدة من شهادة الإنجاز (المادة 73).

إذا توقفت عن السداد: القرار رقم (165) لسنة 2025

يجب على المطوّر أن يوجّه إشعارًا مدته 60 يومًا عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل وأن يخطر الجهة التنظيمية، التي قد تدعو الطرفين إلى التسوية. وبعد ذلك يجوز له الفسخ دون أمر من المحكمة وإعادة البيع. وما يجوز له الاحتفاظ به يحدده جدول، كنسبة مئوية من قيمة العقد:

وحيث يكون المشتري قد سدد 60% أو أكثر من السعر، يجوز للمركز أن يحدد المبلغ بنفسه. ويجب على أمين حساب الضمان أن يدفع للمشتري رصيده خلال 15 يوم عمل من طلب المشتري، وأي مبلغ أخذه المطوّر خارج حساب الضمان يجب رده كاملًا خلال 30 يومًا.

وعلى وحدة بقيمة 2.5 مليون درهم أُلغي عقدها عند إنجاز 25% من الإنشاء، يبلغ الخصم 15%، أي 375,000 درهم. والمشتري الذي سدد 30% (750,000 درهم) يستعيد 375,000 درهم. وتسمح القاعدة المقابلة في دبي بما يصل إلى 25% عند تلك المرحلة. وللصورة الأوسع راجع الشراء على الخارطة في الإمارات.

الدفع من الخارج والميراث

يمكن إرسال الأقساط بتحويل دولي إلى حساب ضمان المشروع؛ ولا يلزم أن تكون مقيمًا. والدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، ولذلك يتحمل المشترون بالجنيه الإسترليني واليورو مخاطر الصرف على امتداد خطة السداد. وينشر المركز تعميمًا بشأن إجراءات اعرف عميلك، فتوقع فحوصات للهوية ومصدر الأموال.

وليس في الملكية المشتركة في الإمارات حق بقاء تلقائي للحي. فإذا لم تكن مسلمًا، فسجّل وصية: إذ تغطي وصية العقار في محاكم مركز دبي المالي العالمي ما يصل إلى خمسة عقارات في الإمارات مقابل 7,500 درهم (10,000 درهم للوصايا المتقابلة)، حتى نوفمبر 2026. راجع هل يستطيع الأجانب شراء عقار في الإمارات.

ماذا يفعل سوق أبوظبي في 2026؟

لقد نما في حين انكمش سوق دبي. فقد أفاد مركز أبوظبي العقاري بتعاملات عقارية بلغت 171.26 مليار درهم في الأشهر التسعة الأولى من 2026، بزيادة تتجاوز 76% على العام، مع مبيعات بنحو 120 مليار درهم في 23,749 صفقة. وبلغت المبيعات السكنية في النصف الأول 70.4 مليار درهم، مقابل 25.3 مليار درهم قبل عام.

وفي هذه الأرقام تحذيران. الأول أن السوق متركز: فجزيرة الحديريات وحدها استحوذت على 19 مليار درهم في النصف، واستحوذت أربع مناطق على نحو 71% من القيمة، وكان عشرة مطوّرين وراء 90% من مبيعات الشراء الأولي على الخارطة. والثاني أنه عندما تكون نسبة 89% من قيمة المبيعات على الخارطة، فإن معظم ما يُشترى لم يُبنَ ولم يُؤجَّر ولم يُعَد بيعه بعد. وعمق سوق إعادة البيع لهذه المنازل لم يُختبر.

مزالق ينبغي تجنبها

• افتراض أن الجزيرة كلها منطقة استثمارية. تأكد من القطعة لا من الرمز البريدي.
• الاعتماد على وسيط أو تصريح من دبي. ترخّص أبوظبي وسطاءها بنفسها ولها تصاريح إعلان خاصة بها.
• الدفع خارج حساب الضمان. تعده قواعد 2025 إخلالًا من المطوّر، لكن استرداد المال مشكلتك.
• عدم قراءة من يدفع الـ2%. التقسيم الافتراضي بالتساوي؛ وقد تنص اتفاقية البيع والشراء على غير ذلك.
• التخطيط لخروج سريع. مع قلة عمليات إعادة البيع المكتملة في أحدث المناطق، يكون اكتشاف السعر محدودًا.

تصفح مشاريع أبوظبي أو تواصل معنا إذا أردت التحقق من تسجيل مشروع ما على منصة داري.