كيف تتحقق من أن الوسيط العقاري في دبي مرخص، وما معنى رقم BRN ورقم ORN وتصريح تراخيصي، وما يتقاضاه الوسطاء في إعادة البيع والشراء على الخارطة، وعلامات التحذير، والتحقق من الوسطاء في أبوظبي.
في هذا الدليل
لاختيار وسيط عقاري في دبي، تحقق أولًا من ثلاثة أمور في أنظمة دائرة الأراضي والأملاك نفسها: أن الوسيط الفرد مسجل ويحمل بطاقة وسيط سارية، وأن المكتب الذي يعمل لديه مرخص، وأن أي إعلان يعرضه عليك يحمل تصريح تراخيصي للإعلان. وكل هذه الفحوص مجانية وتستغرق دقائق على موقع الدائرة أو عبر تطبيق دبي ريست. وبعدها فقط احكم على الوسيط بما يهم عملية شرائك: معرفته بالمباني التي تفكر فيها، وجواب صريح عن الرسوم ومن يدفعها، وصراحته بشأن مصالحه الخاصة. يشرح هذا الدليل الفحوص وما يتقاضاه الوسطاء وعلامات التحذير ووجه اختلاف أبوظبي. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
كيف تتحقق من أن الوسيط العقاري في دبي مرخص؟
استخدم أدوات الدائرة نفسها بدلًا من أي شيء يرسله لك الوسيط. فتقول الأسئلة الشائعة لدى الدائرة (جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026) إن الوسيط يجب أن يكون مسجلًا في سجل الوسطاء وحاملًا لبطاقة وسيط من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وإن جميع الوسطاء المرخصين يمكن العثور عليهم على موقع الدائرة وعبر تطبيق دبي ريست.
وتؤدي ثلاث خدمات المهمة:
- قائمة الوسطاء العقاريين المرخصين. مربع بحث واحد على موقع الدائرة يشمل الوسطاء والمكاتب وأرقام الهواتف المتحركة والمناطق ورقم تسجيل المكتب، مع مرشحات لوسطاء البيع والإيجار والرهن العقاري.
- قائمة شركات الوساطة العقارية المرخصة. الأمر نفسه بالنسبة للمكاتب.
- التحقق من التراخيص والتصاريح. تتحقق من التراخيص والتصاريح الصادرة عبر تراخيصي. ولا تدرج الدائرة أي رسم، وتحدد مدة الإنجاز بأنها فورية، وتتيحها على موقعها وعلى تطبيق دبي ريست.
وثمة عادة جيدة: ابحث برقم الهاتف المتحرك الذي يستخدمه الوسيط للتواصل معك. فإذا لم يؤدِّ الرقم إلى وسيط مسجل لدى المكتب المذكور في توقيع بريده الإلكتروني، فاسأل عن السبب قبل أن تمضي أبعد. وأجرِ الفحص قبل أن ترسل نسخة من جواز السفر أو إثبات الملاءة أو دفعة مقدمة.
ما الرقمان BRN وORN، وما الذي تتطلبه بطاقة الوسيط؟
هما الرقمان اللذان يربطان الوسيط بالسجل. فالرقم ORN هو رقم تسجيل مكتب الوساطة، ويمكن البحث بحسبه في قائمة الوسطاء لدى الدائرة. والرقم BRN هو التسمية التي تستخدمها قوائم وبطاقات أعمال كثيرة لرقم تسجيل الوسيط الفرد أو رقم بطاقته. وينبغي أن يتطابق الرقمان: الشخص الصحيح في المكتب الصحيح.
| الرقم أو المستند | ما الذي يحدده | أين تتحقق |
|---|---|---|
| ORN | مكتب الوساطة المرخص | قائمة شركات الوساطة لدى الدائرة؛ وبحث الوسطاء لدى الدائرة |
| BRN أو بطاقة الوسيط | الوسيط الفرد | قائمة الوسطاء لدى الدائرة؛ والتحقق من التراخيص والتصاريح |
| تصريح تراخيصي | إعلان محدد لعقار محدد | التحقق من التراخيص والتصاريح؛ ورقم التصريح أو رمزه على الإعلان |
وتحدد صفحة إصدار البطاقات لدى الدائرة (جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026) شروط بطاقة الوسيط: شهادة حسن سير وسلوك من شرطة دبي، والنجاح في اختبار الوسطاء السنوي، مع رسم بطاقة 500 درهم ورسم اختبار 700 درهم إضافة إلى 20 درهمًا رسوم المعرفة والابتكار. وتذكر كذلك أن صلاحية البطاقة مرتبطة بصلاحية الرخصة التجارية للمكتب، لذا قد يسقط الوسيط من السجل عند انتهاء رخصة مكتبه. تحقق من أن البطاقة سارية، لا من مجرد ظهور الاسم.
كيف تتحقق من تصريح تراخيصي لإعلان؟
ابحث عن رقم التصريح، أو رمز يرتبط به، في كل إعلان في دبي، وتحقق منه. فتقول صفحة تصاريح الإعلان لدى الدائرة (جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026) إن التصريح يغطي الإعلان في أي وسيلة، من البوابات ووسائل التواصل الاجتماعي إلى اللوحات الإعلانية والمعارض، وإن على الوسطاء تقديم عقد تسويق مع مالك العقار لمعظم أنواع التصاريح. وهذا العقد، في إعادة البيع، هو النموذج A.
ولهذا السبب يُعدّ التصريح مرشحًا مفيدًا. فالإعلان الذي يحمل تصريح تراخيصي ساريًا طرحه في السوق وسيط بتكليف من المالك. أما الإعلان الذي لا يحمل تصريحًا فلا ينبغي أن يكون على الإنترنت، وكثيرًا ما يكون عقارًا لا يستطيع الوسيط بيعه فعلًا، أو سعرًا لا وجود له، أو وحدة بيعت بالفعل.
وعندما تتحقق من تصريح، تأكد من أن الوكالة ونوع العقار والموقع تطابق الإعلان. فالتصريح يثبت أن وسيطًا مرخصًا مخول بتسويق العقار. ولا يخبرك بأن السعر عادل أو أن الصور حديثة أو أن رسوم الخدمات في المبنى هي ما يقوله الوسيط.
كم يتقاضى الوسطاء العقاريون في دبي؟
لا تحدد دبي نسبة قانونية. وتقول الأسئلة الشائعة لدى الدائرة إنه بموجب لائحة الوسطاء لعام 2006 تُحدَّد العمولة بالاتفاق، وبالعرف السائد حيث يسكت الاتفاق.
| المعاملة | من يدفع عادةً | النسبة | المصدر |
|---|---|---|---|
| إعادة البيع، وسيط المشتري | المشتري | شائعة 2% من السعر إضافة إلى 5% ضريبة قيمة مضافة | بن غاطي، 26 يوليو 2026؛ راجع عمولة الوسيط العقاري |
| إعادة البيع، وسيط الإدراج | البائع | بحسب الاتفاق في النموذج A | الأسئلة الشائعة لدى الدائرة |
| على الخارطة من مطوّر | المطوّر | يدفعها المطوّر؛ ولا شيء عليك | الممارسة المعتادة في دبي |
| بيع في أبوظبي | بحسب الاتفاق | بحد أقصى 2% من السعر و500,000 درهم | القرار رقم (183) لسنة 2017، المادة 1 |
وثلاث قواعد من الأسئلة الشائعة لدى الدائرة تحميك. يتقاضى الوسيط أتعابه بعد إبرام عقد البيع وتسجيله لدى الدائرة، ما لم ينص عقد الوساطة على غير ذلك. وإذا فشلت المفاوضات فلا يحق للوسيط المطالبة بمصروفات ما لم يسمح العقد بذلك. وحيثما يعمل عدة وسطاء لصالح طرف واحد في الصفقة، فإنهم يتقاسمون عمولة واحدة. ادفع العمولة إلى شركة الوساطة عند نقل الملكية، بشيك أو تحويل مصرفي، لا إلى فرد مقدمًا.
ملاحظة عن هذا الموقع. مستشارونا يتقاضون رواتب ثابتة ولا يعملون بالعمولة، وفي عمليات الشراء على الخارطة يدفع لنا المطوّر، فلا تدفع لنا أي رسم. ولأن المطوّر هو من يدفع، فإن أسئلة تضارب المصالح الواردة في هذا الدليل تنطبق علينا تمامًا كما تنطبق على أي وسيط، وينبغي لك أن تطرحها.
هل تحتاج إلى وسيط للمشتري في دبي؟
ليس بالضرورة، لكن الوسيط الجيد يستحق أتعابه في إعادة البيع. فيُعيَّن وسيط المشتري بموجب النموذج B، وهو اتفاقية المشتري الصادرة عن ريرا، ويبحث عن العقارات ويفحصها ويتفاوض ويدير النموذج F ونقل الملكية. وفي الشراء على الخارطة، يتقاضى الوسيط الذي يعرّفك على مطوّر أتعابه عادةً من ذلك المطوّر، وهو ما يستحق التذكر حين يُوصى بإطلاق دون آخر.
وقبل توقيع النموذج B، اقرأ ثلاثة بنود:
- الحصرية. قد يلزمك التعيين الحصري بدفع أتعاب ذلك الوسيط حتى لو اشتريت عن طريق غيره خلال المدة.
- المدة. اجعلها قصيرة، أو قصرها على عقارات مسماة.
- العمولة. اكتب النسبة وضريبة القيمة المضافة وموعد الاستحقاق.
وتورد الأسئلة الشائعة لدى الدائرة قاعدتين تفيدان المشترين. فإذا كلفت عدة وسطاء بصورة مستقلة بالبحث نفسه، فإن من يُتمّ الصفقة يستحق العمولة كاملة، فلا تدفع مرتين. وقد يفقد الوسيط حقه في العمولة إذا عمل لصالح الطرف الآخر على نحو يتعارض مع مصالح الطرف الذي يمثله. اسأل أي وسيط مباشرةً من يدفع له أيضًا في الصفقة.
ما الأسئلة التي ينبغي أن تطرحها على وسيط عقاري في دبي؟
اطرح هذه الأسئلة قبل أن تلتزم، ودوّن الإجابات.
- ما رقما BRN وORN لديك؟ ثم تحقق منهما بنفسك.
- من يدفع لك في هذه الصفقة، وكم؟ وفي الشراء على الخارطة، اسأل هل يدفع المطوّر نسبة أعلى في هذا المشروع من غيره.
- هل تحوز هذا الإدراج مباشرةً من المالك بموجب النموذج A؟ فالتفاوض عبر سلسلة من الوسطاء بطيء وأقل موثوقية.
- بكم بيعت وحدات مماثلة في هذا المبنى خلال الأشهر الستة الماضية؟ قارن الجواب بـبيانات أسعار المناطق لدينا.
- كم رسوم الخدمات، وهل حساب البائع خالٍ من المتأخرات؟ النسبة المعتمدة موجودة في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة.
- بالنسبة للشراء على الخارطة: ما سجل المطوّر في التسليم؟ راجع بيانات تسليم المطوّرين وصفحات المطوّرين لدينا.
- ما الذي لن تفعله؟ سيخبرك الوسيط الحريص بما هو خارج نطاق اختصاصه، مثل الاستشارة الضريبية أو القانونية.
ما علامات التحذير عند اختيار وسيط؟
انسحب، أو على الأقل تمهّل، إذا رأيت أيًا مما يلي.
- لا أثر للترخيص. الشخص غير مدرج في قائمة الوسطاء لدى الدائرة، أو انتهت البطاقة، أو لا يطابق المكتب.
- لا تصريح. الإعلان بلا رقم تراخيصي، أو أن الرقم يعود إلى عقار آخر.
- أموال إلى جهة خاطئة. أي طلب لدفع دفعة مقدمة أو قسط إلى حساب شخصي أو إلى الوسيط. فمدفوعات الشراء على الخارطة تُودَع في حساب ضمان المشروع: وتشترط المادة 12 من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 على الوسيط أن يودع ثمن البيع في حساب ضمان المشروع، وتحظر عليه إيداعه في حسابه الخاص أو اقتطاع عمولته منه.
- رسم على الشراء على الخارطة. طلب عمولة من المشتري في شراء مباشر من المطوّر.
- الضغط. مواعيد نهائية بلا مصدر موثق، أو "آخر الوحدات"، أو التردد في إتاحة قراءة اتفاقية البيع والشراء أو النموذج F قبل الدفع.
- عوائد موعودة. عوائد أو أرباح إعادة بيع تُعرض بوصفها مؤكدة. اطلب مصدر أي رقم وتاريخه.
- أوراق لا تستطيع قراءتها. عقود بالعربية فقط دون ترجمة، أو حقول فارغة يُطلب منك التوقيع عليها.
وإذا حدث خطأ مع وسيط مرخص في دبي، فتواصل مع الدائرة؛ وتدرج صفحات خدماتها الرقم +971 800 4488.
كيف تتحقق من وسيط في أبوظبي؟
لأبوظبي جهتها التنظيمية وأنظمتها الخاصة. فتنص المادة 5 من القانون رقم (3) لسنة 2015 في أبوظبي على أنه لا يجوز لأي شخص مزاولة أنشطة عقارية دون الحصول أولًا على ترخيص من الجهة التنظيمية، وتحدد المادة 77 عقوبات لمن يفعل ذلك. والجهة التنظيمية هي مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، وتتيح منصته داري التأكد من أن وسيطًا أو مطوّرًا مرخص.
ويجب كذلك أن يحمل كل إعلان في أبوظبي تصريحًا بموجب مضمون، نظام الإدراج لدى المركز، وأفاد موقع بيوت (Bayut) في 20 أكتوبر 2026 بأن عمليات إعادة البيع على الخارطة تحتاج إلى تصريح إعلان يصدر عبر منصة تم (TAMM) قبل إدراجها.
وقاعدتان في أبوظبي تفيدان المشترين. فالقرار رقم (183) لسنة 2017 يقيّد عمولة البيع بحد أقصى 2% من السعر، وبسقف 500,000 درهم، وعمولة التأجير بنسبة 5% من الإيجار السنوي حيث لم يتفق الطرفان على غير ذلك. وبموجب المادة 19 من القانون رقم (3) لسنة 2015 لا يجوز للمطوّر استخدام حساب ضمان المشروع لدفع عمولات الوسطاء. وللاطلاع على العملية الأوسع راجع شراء العقارات في أبوظبي، ولدبي راجع شراء العقارات في دبي.
