من يحق له الشراء في دبي، وأين، وكم يكلّف، وكيف تسير عملية الشراء من الحجز حتى سند الملكية، للمشترين من الخارج. رُوجع وفقًا للقانون، نوفمبر 2026.
في هذا الدليل
يستطيع الأجنبي شراء عقار في دبي شراءً كاملًا وباسمه الشخصي، دون أن يقيم في الإمارات العربية المتحدة. تختار منزلًا في إحدى مناطق التملك الحر المحددة، وتوقّع عقدًا، وتدفع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) رسومها البالغة 4%، فيُقيَّد اسمك في السجل العقاري الحكومي. وفي حالة العقار الجديد المشترى على الخارطة يكون هذا السجل هو السجل العقاري المبدئي، المعروف باسم عقود؛ أما المنزل المكتمل فيُقيَّد في السجل العقاري الرئيسي وتحصل على سند الملكية. ويشرح باقي هذا الدليل كل خطوة وتكلفتها والمواضع التي يخطئ فيها المشترون من الخارج. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.
هل يمكن للأجانب شراء عقار في دبي؟
نعم. تجيز المادة (4) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي لغير مواطني دولة الإمارات أن يتملكوا، في المناطق التي يحددها الحاكم، إما حق التملك الحر دون قيد زمني، وإما حق الانتفاع وحق الإجارة طويلة الأمد لمدة تصل إلى 99 سنة. وتؤكد البوابة الرسمية للحكومة الاتحادية أن هذا الحق يشمل الأجانب غير المقيمين إلى جانب الوافدين المقيمين، وأنه لا يوجد حد للسن في التملك.
ويترتب على القانون نفسه ثلاث نقاط:
- التسجيل هو الأساس. بموجب المادة (9)، لا يكون البيع غير المقيد في السجل العقاري صحيحًا. فالعقد الموقّع والإيصال لا يُعدّان ملكية.
- السجل حجة قاطعة. لسند الملكية حجية مطلقة في الإثبات ما لم يُحصل عليه بطريق الاحتيال أو التزوير.
- الاتفاقات التي يُقصد بها التحايل على القانون باطلة. لا تشترِ عن طريق شخص يُسجَّل العقار باسمه نيابةً عنك في منطقة غير مفتوحة لك.
وللاطلاع على القواعد في الإمارات الأخرى، راجع هل يمكن للأجانب شراء عقار في الإمارات.
أين يمكن للأجانب الشراء في دبي؟
في المناطق المحددة فقط، والتي تُسمى عادةً مناطق التملك الحر. حددت القائمة الأولى، وهي اللائحة رقم (3) لسنة 2006، قطع أراضٍ في 23 منطقة، من بينها نخلة جميرا ودبي مارينا وتلال الإمارات وجبل علي والبرشاء جنوب وجزر العالم وأجزاء من شارع الشيخ زايد. وأضافت قرارات لاحقة مناطق أخرى كثيرة، ويقع داخل إحداها تقريبًا كل مجتمع سكني متكامل كبير يُسوَّق للمشترين من الخارج.
لا حاجة إلى حفظ القائمة. إذا كان بإمكان المطوّر العقاري أو البائع تسجيل الوحدة لدى الدائرة باسم مشترٍ يحمل جواز سفر أجنبيًا، فالأرض تقع في منطقة محددة. وإذا اقترح عليك أي شخص ترتيبًا جانبيًا بدلًا من ذلك، فانسحب. وتعرض صفحات مناطق دبي لدينا نوع الملكية في كل مجتمع سكني.
وقبل أن تكلّف أي جهة بالعمل، تحقق من أن الوسيط العقاري ومكتبه مرخّصان: يبيّن دليلنا عن اختيار الوسيط العقاري في دبي كيف تفعل ذلك مجانًا عبر أنظمة دائرة الأراضي والأملاك نفسها.
على الخارطة أم إعادة البيع: أي طريق تسلك؟
تختلف الإجراءات بما يكفي لأن تحسم هذا الأمر أولًا.
| على الخارطة (من المطوّر) | إعادة البيع أو عقار جاهز | |
|---|---|---|
| ما توقّعه | نموذج الحجز، ثم اتفاقية البيع والشراء (SPA) | عقد البيع الموحّد الصادر عن الدائرة (النموذج F) مع البائع |
| مكان التسجيل | السجل العقاري المبدئي (عقود) حتى الإنجاز | السجل العقاري الرئيسي، ويصدر سند الملكية عند نقل الملكية |
| طريقة الدفع | أقساط تُودَع في حساب الضمان الخاص بالمشروع | كامل المبلغ عند نقل الملكية، بشيك مدير أو بتمويل مصرفي |
| الرسوم الإضافية | ما يزيد قليلًا على 4%، إضافة إلى أي رسوم إدارية يفرضها المطوّر | نحو 6% إلى 7% مع وسيط عقاري |
| التمويل العقاري | نادرًا ما يتوفر قبل التسليم | متاح من اليوم الأول |
| الخطر الرئيسي | التأخير، أو خسارة جزء من أموالك إذا أخللت بالسداد | دفع سعر مبالغ فيه في سوق متراجعة |
ونتناول المفاضلة بين الخيارين في العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز.
كيف تشتري عقارًا على الخارطة في دبي، خطوة بخطوة
- تحقّق من المشروع والمطوّر. تنشر الدائرة خدمة الاستعلام عن حالة المشروع، وقائمة بالمطوّرين العقاريين المرخّصين، وقائمة بأمناء حسابات الضمان المعتمدين. ولا يجوز للمطوّر البيع على الخارطة قبل أن يحوز الأرض والموافقات (القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة (4)). وتحتاج الإعلانات إلى تصريح من الدائرة يُعرف باسم تراخيصي، ويمكنك التحقق منه عبر خدمة التحقق من الرخص والتصاريح التي تقدمها الدائرة.
- احجز الوحدة. توقّع نموذج الحجز وتدفع دفعة الحجز، وتبلغ عادةً من 10% إلى 20% من السعر. اطلب النص الكامل لاتفاقية البيع والشراء قبل الدفع لتعرف ما الذي تلتزم به.
- ادفع رسوم الدائرة البالغة 4% ورسوم التسجيل في نظام عقود. تستحق هذه الرسوم عند الحجز أو بعده بفترة قصيرة، وتُحتسب على السعر الكامل لا على دفعة الحجز. ويحصّلها المطوّر ويسددها إلى الدائرة.
- وقّع اتفاقية البيع والشراء. اقرأ موعد الإنجاز، وفترة السماح، وجدول الدفعات، وبند الإخلال بالسداد، وقواعد إعادة البيع قبل التسليم. ونشرح البنود المهمة في الشراء على الخارطة في الإمارات.
- احصل على شهادة التسجيل في نظام عقود. يجب قيد كل بيع على الخارطة في السجل العقاري المبدئي، ويكون باطلًا إذا لم يُقيَّد (القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة (3)). ويقدّم المطوّر طلب القيد عبر بوابة عقود خلال 90 يومًا من التوقيع، وترسل الدائرة إلى المشتري بالبريد الإلكتروني شهادة تسجيل مبدئية. احرص على أن تكون في حوزتك قبل دفع القسط التالي.
- ادفع الأقساط في حساب الضمان. يُلزم القانون رقم (8) لسنة 2007 بإيداع مدفوعات المشترين في حساب خاص بالمشروع لا يستطيع دائنو المطوّر المساس به. ويرد اسم الحساب ورقمه في اتفاقية البيع والشراء.
- افحص الوحدة واستلمها. اطلب فحص العيوب قبل الاستلام، وادفع القسط الأخير وأي دفعة مقدمة من رسوم الخدمات، ثم استلم المفاتيح.
- استلم سند الملكية. يجب على المطوّر تقديم طلب إصدار سندات الملكية خلال 60 يومًا من صدور شهادة الإنجاز، ويجوز تمديد هذه المدة 30 يومًا (القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة (6)).
كيف تشتري عقارًا من سوق إعادة البيع في دبي، خطوة بخطوة
- اتفق على الشروط ووقّع النموذج F. يُعِدّ العقد وسيط عقاري مرخّص من الدائرة. وعادةً ما يودِع المشتري لدى الوسيط شيك تأمين بنحو 10%.
- رتّب الأموال أو التمويل. إذا كنت ستقترض، فاحصل على الموافقة المبدئية على التمويل قبل التوقيع: راجع التمويل العقاري لغير المقيمين.
- احصل على شهادة عدم ممانعة من المطوّر. تشترط الدائرة شهادة عدم ممانعة إلكترونية (NOC) في مناطق التملك الحر. ويتقدم البائع بالطلب، ويؤكد المطوّر سداد رسوم الخدمات. وتتراوح الرسوم عادةً بين 500 درهم و5,000 درهم.
- احضر إلى مكتب أمين التسجيل العقاري. يقدّم المشتري والبائع، أو وكيلاهما، إثبات الهوية (جواز السفر لغير المقيمين)، وتُدفع الرسوم ويُسجَّل نقل الملكية. وتحدد الدائرة المدة المتوقعة لإنجاز المعاملة بـ 20 دقيقة.
- استلم سند الملكية بالبريد الإلكتروني، ثم انقل حسابات المرافق إلى اسمك وسجّل لدى إدارة المجتمع السكني.
كم تبلغ تكلفة الشراء في دبي؟
الرسوم الحكومية الواردة أدناه مأخوذة من صفحات الخدمات الرسمية للدائرة، وقد جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026.
| البند | المبلغ | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل العقاري لدى الدائرة | 4% من السعر | تعرضها الدائرة على أنها 2% على البائع و2% على المشتري؛ وجرى العرف في السوق على أن يدفعها المشتري كاملة |
| رسوم أمين التسجيل (إعادة البيع) | 4,200 درهم شاملة ضريبة القيمة المضافة؛ و2,100 درهم للعقارات التي يقل سعرها عن 500,000 درهم | 4,000 درهم أو 2,000 درهم مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% |
| سند الملكية | 250 درهم | إضافة إلى رسوم خريطة بقيمة 250 درهم للفيلا أو الشقة، و10 درهم لكل من رسوم المعرفة ورسوم الابتكار |
| تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من قيمة القرض | فقط إذا اقترضت |
| عمولة الوسيط العقاري (إعادة البيع) | عادةً 2% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% | حسب الممارسة السائدة في السوق، وقابلة للتفاوض |
| التسجيل في نظام عقود (على الخارطة) | 1,000 درهم إضافة إلى 20 درهم رسوم المعرفة والابتكار | هذه رسوم الدائرة نفسها. وكثيرًا ما يضيف المطوّرون رسومًا إدارية خاصة بهم، ولهذا يذكر الوسطاء مبالغ إجمالية تصل إلى نحو 5,250 درهم؛ اطلب بيانها كتابةً |
لم يعد مسموحًا للبنوك بتمويل هذه التكاليف، لذا تُدفع من أموالك النقدية الخاصة.
مثال تطبيقي: شقة بسعر 2 مليون درهم. عند شرائها من سوق إعادة البيع نقدًا: رسوم الدائرة 80,000 درهم، وأمين التسجيل 4,200 درهم، وسند الملكية والخريطة نحو 520 درهم، والوسيط 42,000 درهم. المجموع نحو 126,700 درهم، أي 6.3%. وعند شرائها على الخارطة من المطوّر: رسوم الدائرة 80,000 درهم إضافة إلى 1,020 درهم للتسجيل في نظام عقود، أي 81,020 درهم، بما يعادل 4.1%، قبل احتساب أي رسوم إدارية يفرضها المطوّر. وفي البيع الجديد يدفع المطوّر عادةً عمولة الوسيط، وينبغي أن تتأكد من ذلك كتابةً. احسب أرقامك بنفسك باستخدام حاسبة تكاليف الشراء، وراجع تكاليف شراء العقار في دبي للاطلاع على التفاصيل.
كيف أدفع من الخارج؟
- على الخارطة: بتحويل دولي مباشرة إلى حساب الضمان. ولا تحتاج إلى حساب مصرفي في الإمارات. استخدم المرجع الذي يزوّدك به المطوّر واحتفظ بكل إيصال.
- إعادة البيع: تتقاضى الدائرة رسومها بشيك مدير أو بالدفع الإلكتروني، ويُدفع للبائع بشيك مدير عند نقل الملكية. وعادةً ما يحوّل المشترون غير المقيمين أموالهم عبر حساب في الإمارات أو عبر وكيلهم أو عبر خدمة ضمان مرخّصة.
- العملة: الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، لذا يتحمل المشتري بالجنيه الإسترليني أو اليورو، في خطة سداد مدتها ثلاث سنوات، مخاطر سعر الصرف مقابل الدولار في كل قسط. اختبر ميزانيتك باستخدام محوّل الميزانية بالعملات.
- مصدر الأموال: توقّع أن يُطلب منك إثبات مصدر الأموال. احتفظ بكشوف حسابات مصرفية تتتبع مسارها؛ وستحتاج إليها أيضًا في إقرارك الضريبي في بلدك (الضريبة البريطانية على عقارات دبي).
وتختلف قواعد تحويل الأموال من بلد إلى آخر: راجع أدلتنا للمشترين الذين يدفعون من الهند وباكستان والمملكة المتحدة والمملكة العربية السعودية.
هل يمكنني الشراء دون السفر إلى دبي؟
نعم. يوقّع المطوّرون نماذج الحجز واتفاقيات البيع والشراء إلكترونيًا. أما في نقل ملكية عقار من سوق إعادة البيع أو في التسليم، فيمكنك تعيين وكيل؛ إذ تقبل الدائرة الوكالة القانونية بديلًا عن الحضور الشخصي.
تمر الوكالة الموقّعة في المملكة المتحدة بثلاث مراحل: التوثيق لدى كاتب عدل أو محامٍ (solicitor)، ثم الحصول على شهادة أبوستيل من مكتب التصديق في المملكة المتحدة (UK Legalisation Office) مقابل 45 جنيه إسترليني للخدمة الورقية، وتستغرق عادةً حتى 25 يوم عمل، بحسب الوضع في نوفمبر 2026، ثم التصديق من البعثة الدبلوماسية لدولة الإمارات ومن وزارة الخارجية الإماراتية، مع ترجمة قانونية إلى العربية. خصّص لذلك عدة أسابيع، واقصر الوكالة على العقار المحدد، وامنحها لشخص لا يتقاضى أجره من البائع. والتوقيع أمام كاتب عدل في الإمارات خلال زيارة أسرع.
هل يمنحني الشراء إقامة؟
التملك والإقامة أمران منفصلان. منذ 29 أبريل 2026، تقبل الدائرة طلبات إقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين من المالك الوحيد لعقار مكتمل ومسجّل أيًا كانت قيمته؛ أما الملاك المشتركون فيجب أن تبلغ قيمة حصة كل منهم 400,000 درهم على الأقل. ولا يؤهّل لذلك العقار على الخارطة المقيد في نظام عقود. وتشترط الإقامة الذهبية لمدة عشر سنوات عقارًا لا تقل قيمته عن 2 مليون درهم. وتجد التفاصيل في دليلَي إقامة المستثمر العقاري في دبي والإقامة الذهبية.
ما وضع سوق دبي في أواخر 2026؟
السوق أضعف مما كانت عليه في أي وقت منذ الجائحة. أحصت Cavendish Maxwell نحو 34,000 عملية بيع سكنية بقيمة 72.6 مليار درهم في الربع الثالث من 2026، بانخفاض 38% في العدد و47% في القيمة مقارنة بالعام السابق، وتعزو هذا الحذر إلى النزاع الإقليمي الذي بدأ في وقت سابق من العام. وسجلت ValuStrat عدد 24,375 تسجيلًا لعقارات على الخارطة في الربع، بانخفاض 45.7% على أساس سنوي، وكان مؤشرها للأسعار على مستوى المدينة أدنى بنسبة 4.5% في نهاية سبتمبر، وهو أول تراجع سنوي منذ الجائحة. أما betterhomes، التي تقيس الأسعار الوسيطة في المجتمعات السكنية التي تتابعها، فلا تزال تُظهر ارتفاعات سنوية طفيفة، لذا تختلف الصورة بحسب الشريحة.
وبالنسبة إلى المشتري، يعني ذلك أن البائعين والمطوّرين يتفاوضون، وأن إعادة البيع خلال سنة أو سنتين قد لا تكون ممكنة بالسعر المدفوع.
ويتمتع المشترون من المملكة العربية السعودية ودول مجلس التعاون الخليجي الأخرى بحقوق تملك أوسع من غيرهم من الأجانب: راجع شراء عقار في دبي من المملكة العربية السعودية.
أخطاء يقع فيها المشترون من الخارج
- الدفع للطرف الخطأ. تُدفع الأقساط إلى حساب الضمان، وتُدفع رسوم الدائرة إلى الدائرة. ولا يوجد ما يدعو الوسيط العقاري إلى الاحتفاظ بأموال الشراء الخاصة بك.
- التعامل مع الحجز باستخفاف. بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء، قد يخسر المشتري الذي يتوقف عن السداد ما يصل إلى 25% أو 40% من السعر الكامل، بحسب مرحلة الإنجاز في البناء.
- افتراض إمكانية البيع السريع. تمنع معظم اتفاقيات البيع والشراء إعادة البيع حتى يُسدَّد جزء محدد من السعر، ويدفع المشتري التالي 4% مرة أخرى.
- نسيان التكاليف الجارية. تبدأ رسوم الخدمات عند التسليم سواء كان المنزل مؤجرًا أم لا: راجع رسوم الخدمات في دبي.
- افتراض أن الملكية المشتركة تسري كما في المملكة المتحدة (joint tenancy). لا تنتقل الحصص المدوّنة في سند الملكية في دبي تلقائيًا إلى الشريك الباقي على قيد الحياة. سجّل وصية.
- تجاهل الضريبة في بلدك. لا تفرض دبي ضريبة دخل على الأفراد، لكن بلد إقامتك قد يفرض ضريبة على الإيجار والمكاسب.
عندما تكون مستعدًا لمقارنة مشاريع بعينها، ابدأ بـقائمة المشاريع العقارية لدينا، أو اطلب منا التحقق من تسجيل أي مشروع نيابةً عنك.
هل تقيم في الإمارات بالفعل؟
يشتري المقيمون بشروط أفضل من المشترين من الخارج: إذ يمكن تمويل المنزل الأول الذي تبلغ قيمته 5 ملايين درهم أو أقل بنسبة تصل إلى 80% للمقيم الوافد و85% للمواطن الإماراتي، كما تدير دائرة الأراضي والأملاك في دبي برنامج مشتري المنزل لأول مرة للمقيمين الذين لا يملكون عقارًا سكنيًا بنظام التملك الحر في دبي. وتتناول أدلتنا للمقيمين شراء منزلك الأول في دبي، والتمويل العقاري للمقيمين في الإمارات، والاستئجار أم الشراء، وشراء منزل جاهز، والانتقال من شقة إلى فيلا، والمجتمعات السكنية العائلية، والشراء بصفتك مواطنًا إماراتيًا.
