الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات: كم يمكنك أن تقترض، وأسعار 2026 والرسوم وكيفية التقديم

نعم، يمكن لغير المقيمين الحصول على رهن عقاري في الإمارات. تقرض عدة بنوك المشترين المقيمين في الخارج، لكن بشروط أضيق من تلك التي يحصل عليها المقيمون: توقّع أن تقترض من 50% إلى 60% من قيمة العقار، مقابل ما يصل إلى 80% للوافد المقيم في الإمارات. وتبدأ الأسعار المنشورة في 2026 من نحو 4% ثابتة، ثم تتبع سعر إيبور (EIBOR)، وتقرض معظم البنوك على العقار المكتمل أو عند التسليم فقط. يعرض هذا الدليل الحدود القصوى وأمثلة الأسعار المؤرخة والرسوم وإجراءات التقديم حتى 12 نوفمبر 2026. وهو معلومات عامة وليس استشارة مالية.

تُعرض المبالغ بالجنيه الإسترليني بسعر 1 جنيه = 4.88 درهم، وهو السعر في 12 نوفمبر 2026.

هل يمكن لغير المقيم الحصول على رهن عقاري في الإمارات؟

نعم. فالجهات المقرضة التي لديها برامج لغير المقيمين تشمل HSBC وبنك الإمارات دبي الوطني ومشرق وبنك أبوظبي الأول وبنك رأس الخيمة الوطني (RAKBANK)، بحسب صفحات البنوك ومقارنة Holo في يوليو 2026. وتختلف ثلاثة أمور عن طلب المقيم:

• الأهلية أضيق. يقرض HSBC غير المقيمين الذين يملكون، أو يستوفون شروط الحصول على، حساب Premier أو الخدمة المصرفية الخاصة. وتقيّد بنوك أخرى بحسب الجنسية وبلد الإقامة.
• يُقيَّم الدخل من الخارج. يعتمد البنك على كشوف رواتبك وحساباتك وسجلك الائتماني في بلدك.
• القرض أصغر قياسًا إلى السعر.

وتتغير السياسات وتختلف من بنك لآخر، لذا يستحق الأمر الاستعانة بوسيط يتعامل بانتظام مع حالات غير المقيمين. وعادةً ما تدفع الجهة المقرضة أتعاب الوسطاء في الإمارات.

كم يمكن لغير المقيم أن يقترض؟

هناك طبقتان. يحدد المصرف المركزي لدولة الإمارات الحدود القصوى لنسبة التمويل إلى القيمة (LTV) لجميع قروض الرهن العقاري، ثم يطبق كل بنك حدوده الخاصة الأدنى على غير المقيمين. ولم نتمكن من الوصول إلى دليل أنظمة المصرف المركزي حين راجعنا، فالحدود أدناه كما نشرتها الجهات المقرضة والوسطاء في 2026.

وتتباين المصادر بشأن بنك واحد. فتفيد Betterhomes (مارس 2026) بأن مشرق يقرض غير المقيمين حتى 50%؛ بينما تفيد Holo (يوليو 2026) بـ 65%. فعامل أي رقم منفرد بوصفه نقطة بداية، واطلب من البنك عرضه الحالي كتابةً.

وهناك حدود أخرى تنطبق أيًّا كان البنك الذي تستخدمه، بحسب ما أوردته Betterhomes وHolo:

• عبء الدين. لا يجوز أن يتجاوز إجمالي أقساط الديون الشهرية، بما فيها الرهن الجديد، 50% من الدخل.
• المدة. حتى 25 سنة، تنتهي قبل سن 65 تقريبًا للموظفين و70 لأصحاب الأعمال الحرة.
• مضاعف الدخل. تسمح الجهات المقرضة عمومًا بما يصل إلى نحو سبعة أضعاف الدخل السنوي.

ماذا يعني ذلك نقدًا

في شقة مكتملة بسعر 2 مليون درهم (410,000 جنيه):

وتُضاف تكاليف الشراء والرهن البالغة نحو 7% من السعر، ولا يمكن إدراجها في القرض. والتفصيل في دليل تكاليف الشراء في دبي.

ما أسعار الرهن العقاري في الإمارات في 2026؟

تُبنى أسعار الرهن العقاري في الإمارات على إيبور (EIBOR)، أي سعر الفائدة المعروض بين البنوك في الإمارات. فالقرض المتغير هو إيبور زائد هامش ثابت. أما القرض الثابت فيثبّت سعرًا واحدًا لمدة سنة إلى خمس سنوات، ثم يعود إلى إيبور زائد هامش لبقية المدة.

أمثلة مؤرخة من مصادر منشورة:

وقدّرت Holo إيبور لثلاثة أشهر بنحو 3.69% في يونيو 2026، بعد أن كان بين 4.6% و4.9% في 2024.

هذه هي الأسعار المعلنة للمقيمين. ويذكر HSBC أن السعر الذي يُعرض عليك يعتمد على نسبة التمويل إلى القيمة وعلى ما إذا كنت تقيم خارج الإمارات، لذا ينبغي لغير المقيم أن يتوقع تسعيرًا فوق السعر المعلن. وثمة أمران أهم من الرقم الأول:

• هامش ما بعد الفترة الثابتة. قد يكلّف سعر ثابت منخفض يتبعه هامش 1.99% أكثر على مدى المدة من سعر ثابت أعلى قليلًا يتبعه هامش 1.09%.
• الحساسية. يوضح مثال بنك الإمارات دبي الوطني نفسه أن القسط الشهري لقرض بمبلغ 800,000 درهم ينتقل من 3,791 درهم عندما يكون إيبور 1% إلى 7,264 درهم عندما يكون إيبور 8%.

الأقساط الشهرية لقرض بمبلغ مليون درهم على 25 سنة:

الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي. وإذا كان دخلك بالجنيه الإسترليني أو اليورو، فإن أقساطك تتحرك مع سعر الصرف وكذلك مع إيبور. جرّب أرقامك في حاسبة الرهن العقاري.

ما المستندات التي يحتاجها غير المقيم؟

القوائم المنشورة قصيرة. تطلب Mortgage Finder من غير المقيمين كشوف حساب بنكية لستة أشهر تُظهر القدرة على السداد، وإثبات الدخل، ونسخة من جواز السفر. وتشير Holo إلى أن مشرق يطلب أيضًا تقريرًا ائتمانيًا من بلدك وفحوصًا كاملة ضمن إجراءات اعرف عميلك.

وعمليًا، جهّز ما يلي:

• جواز السفر، وإثبات عنوانك في بلدك
• كشوف حساب شخصية لستة أشهر
• كشوف رواتب حديثة وخطاب من جهة العمل، أو حسابات سنتين إذا كنت تعمل لحسابك الخاص
• تقرير ائتماني من بلدك
• ما يثبت مصدر الدفعة المقدمة
• اتفاقية البيع، متى توفرت

ويشير HSBC إلى أن وثيقة القرض تتطلب توقيعًا حضوريًا، لذا خطّط لرحلة أو لوكالة حول موعد الإتمام.

كيف تعمل الموافقة المبدئية؟

احصل على موافقة مبدئية قبل الاتفاق على السعر. ففي عملية إعادة البيع سيُطلب منك توقيع اتفاقية بيع وإيداع دفعة، عادةً 10% من السعر، ولا تريد أن تكون هذه المبالغ معرضة للخطر بينما يقرر البنك.

• الموافقة المبدئية. يقول HSBC إن طلبه يستغرق نحو ساعة في المتوسط، وهو مجاني عادةً ولا يؤثر في تصنيفك الائتماني. وتقدّر Betterhomes الموافقة المسبقة المعتادة بين ثلاثة وخمسة أيام عمل.
• الصلاحية. عادةً من 60 إلى 90 يومًا، بحسب Holo.
• الموافقة الكاملة. يقيّم البنك العقار ويصدر عرضًا. ويمنح HSBC مهلة تصل إلى 14 يوم عمل لترتيب القرض؛ وتقدّر Betterhomes الموافقة والنقل معًا بثلاثة إلى خمسة أسابيع.
• فترة التراجع. يحدد بيان الحقائق الرئيسية لدى بنك الإمارات دبي الوطني فترة تراجع مدتها خمسة أيام عمل بعد توقيع العرض، ويمكنك التنازل عنها.

ما الرسوم التي ترافق الرهن العقاري في الإمارات؟

وتدرج صفحة تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك أيضًا رسم شريك الخدمة البالغ 4,000 درهم مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة، أو 5,000 درهم مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة عندما يُسجَّل الرهن على وحدة على الخارطة (عقود). اسأل البنك هل يُفرض هذا الرسم بصورة منفصلة في معاملتك.

وعلى قرض بمبلغ مليون درهم، توقّع نحو 16,400 درهم (3,370 جنيه): 2,770 درهم لدائرة الأراضي والأملاك، وحتى 10,500 درهم للبنك، ونحو 3,150 درهم للتقييم.

رسوم السداد المبكر

رسوم السداد المبكر محددة بحد أقصى. يفرض البنكان اللذان راجعناهما 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة (1.05% أو 10,500 درهم شاملة الضريبة). ويطبق بنك الإمارات دبي الوطني الحد الأقصى نفسه على السداد الجزئي. ويسمح HSBC بدفعات إضافية تصل إلى 25% من الرصيد في كل سنة تقويمية دون رسم.

فالبيع أو إعادة التمويل بعد بضع سنوات يكلّف 10,500 درهم على الأكثر رسومًا مصرفية، إضافة إلى رسم فك الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك.

التأمين على الحياة والعقار

تشترط البنوك التغطية وتحصّلها عادةً شهريًا مع القسط. ومثال بنك الإمارات دبي الوطني هو:

• التأمين على الحياة: 0.0171% من القرض المتبقي شهريًا، أي 136.80 درهم شهريًا على قرض بمبلغ 800,000 درهم، ويقل مع انخفاض الرصيد. ويغطي القرض عند الوفاة أو العجز الكلي الدائم.
• التأمين على العقار: 0.01% من قيمة العقار شهريًا مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، أي 105 درهم شهريًا على عقار بمليون درهم.

وتختلف الأسعار بين البنوك وبحسب العمر. اسأل هل يمكنك تحويل وثيقتك الخاصة بدلًا منها.

هل يمكن الحصول على رهن عقاري على عقار على الخارطة؟

هنا تخيب التوقعات في أغلب الأحيان.

أثناء الإنشاء، يكون التمويل المصرفي محدودًا. تشير Holo إلى أن بنك الإمارات دبي الوطني يموّل العقارات على الخارطة في مشاريع مختارة فقط. ولدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي إجراءات لذلك فعلًا، منها تسجيل بيع مع رهن أولي وإيداع أموال الرهن في حساب ضمان المشروع، لكن قلة من المشترين من الخارج يمولون أقساط الإنشاء بهذه الطريقة.

عند التسليم، تقرض معظم البنوك. وتشير Betterhomes إلى أن البنوك تصرف الرهن عمومًا قرب التسليم، بعد اكتمال العقار وتسجيله. فمشتري خطة 60/40 مثلًا يدفع 60% نقدًا أثناء الإنشاء ويتقدم بطلب رهن لتمويل بعض دفعة التسليم البالغة 40% أو كلها.

ثلاث مخاطر ينبغي التخطيط لها:

1. لا يمكنك تثبيته مسبقًا. تدوم الموافقة المبدئية من 60 إلى 90 يومًا، وقد يكون التسليم بعد ثلاث سنوات. وقد تتغير سياسة الإقراض لجنسيتك أو لنوع دخلك في الأثناء.
2. التقييم. القرض نسبة من تقييم البنك عند التسليم، لا من سعر عقدك. وفي سوق أضعف، كما شهدت أجزاء من دبي خلال 2026، يترك التقييم الأدنى من سعر العقد فجوة عليك سدها نقدًا.
3. التوقيت. يحدد المطوّرون مهلة لدفعة التسليم. ابدأ الطلب فور أن يُخطرك المطوّر باكتمال المشروع.

ضع بديلًا احتياطيًا. فالمشتري الذي لا يستطيع الإتمام إلا إذا وصل رهن بنسبة 50% في موعده معرّض للخطر. راجع العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز لمعرفة المفاضلات الأوسع.

ما بدائل الرهن العقاري في الإمارات؟

• خطط سداد المطوّرين. تُباع معظم المنازل على الخارطة بدفعات مرحلية، وبعضها يستمر سنوات بعد التسليم. لا يوجد فحص ائتماني ولا فائدة معلنة، لكن التكلفة تنعكس في السعر وللمطوّر وسائل انتصاف تعاقدية إذا تأخرت. يشرح دليلنا عن خطط السداد على الخارطة هياكلها، وتحوّل حاسبة خطة السداد الخطة إلى جدول نقدي.
• الاقتراض في بلدك. الحصول على تمويل مقابل عقار أو أصول أخرى في بلدك يعني الاقتراض بالعملة التي تكسبها، من جهة مقرضة تعرفك بالفعل. ويكون الدين مضمونًا في بلدك، فيكون منزلك هو المعرّض للخطر، ويُشترى العقار في الإمارات شراءً نقديًا.
• الشراء بحجم أصغر نقدًا. وبما أن الدفعات المقدمة من 40% إلى 50% مطلوبة على أي حال، يرى بعض المشترين من الخارج أن وحدة أرخص تُشترى بالكامل هي الوضع الأبسط.

قائمة مراجعة موجزة

1. اسأل جهتين أو ثلاث جهات مقرضة، أو وسيطًا، هل تقرض لجنسيتك وبلد إقامتك ونوع دخلك.
2. احصل كتابةً على نسبة التمويل إلى القيمة والسعر الثابت وهامش ما بعد الفترة الثابتة وكل الرسوم.
3. احصل على موافقة مبدئية قبل أن تدفع دفعة مقدمة.
4. احتفظ بالدفعة المقدمة مضافًا إليها نحو 7% للتكاليف في أموال مُحصَّلة، وخطّط لتحويل العملة.
5. للعقار على الخارطة، قرّر الآن كيف ستسدد قسط التسليم إذا لم يتوفر رهن عقاري.

إذا رغبت في مساعدة لمقارنة خطة سداد برهن عقاري عند التسليم في مشروع بعينه، تواصل معنا.

إذا كنت تقيم في الإمارات، فإن الحدود والمعايير مختلفة: راجع دليلنا حول التمويل العقاري للمقيمين في الإمارات.