ما الذي حدث لأسعار دبي ومبيعاتها في 2026، والمعروض الذي لم يصل بعد، وحجج التفاؤل والتحفظ، ومن ينبغي له الشراء ومن لا ينبغي. بمصادر وتواريخ.
في هذا الدليل
قد يكون كذلك، للمشتري الذي يمتد أفقه إلى عدة سنوات، ويملك السيولة النقدية لإتمام الشراء، ويشتري منزلًا مكتملًا أو قريبًا من الاكتمال في منطقة راسخة بأسعار 2026 لا بأسعار 2025. ولا يناسب من يعوّل على إعادة بيع سريعة على الخارطة أو على ارتفاع الإيجارات. ففي 2026 انخفضت مبيعات دبي بنحو الربع بعد اندلاع نزاع إقليمي في 28 فبراير، وبدأت الأسعار في التصحيح، ومن المقرر أن يكتمل عدد كبير جدًا من المنازل في 2027 و2028. ويبقى العائد الإجمالي البالغ نحو 5.7% وغياب ضريبة الدخل المحلية جوهر الحجة. يعرض هذا الدليل ما نشرته مصادر مسماة؛ ولا يقدم أي توقع من عندنا.
ما الذي حدث للعقارات في دبي في 2026
دخلت دبي عام 2026 عند مستوى قياسي. فقد أحصت Betterhomes في 2025 ما مجموعه 203,000 عملية بيع سكنية بقيمة 547 مليار درهم، مع ارتفاع متوسط السعر بنسبة 12% إلى 1,673 درهم للقدم المربعة. ثم تغير السوق في غضون أسابيع.
| الفترة | ما أُفيد به | المصدر |
|---|---|---|
| يناير إلى فبراير 2026 | مبيعات قوية جدًا؛ وإطلاق أكثر من 25,600 وحدة جديدة في شهرين | مراجعة CBRE للربع الأول من 2026 (بيانات REIDIN) |
| 28 فبراير 2026 | بدء حرب إيران. تفيد The National بأن الولايات المتحدة وإسرائيل هاجمتا إيران وأن إيران ضربت مواقع للطاقة وبنى تحتية مدنية في أنحاء الخليج | Semafor، 29 أبريل 2026؛ The National، 7 أكتوبر 2026 |
| مارس 2026 | انخفاض المبيعات 19% عن فبراير؛ وتقليص الإطلاقات إلى 6,300 وحدة؛ وانخفاض إعادة بيع المنازل على الخارطة بأكثر من 40% في شهر | مراجعة CBRE للربع الأول من 2026 |
| الربع الثاني من 2026 | نحو 37,000 عملية بيع، بانخفاض 29% على أساس سنوي؛ والقيمة 88 مليار درهم، بانخفاض 43%. وظلت الأسعار المتوسطة أعلى بنسبة 1.9% مما كانت عليه قبل عام؛ وانخفضت الإيجارات 2.6% | CBRE، كما نقلتها Khaleej Times، 29 يوليو 2026 |
| الربع الثالث من 2026 | نحو 34,000 عملية بيع، بانخفاض 38% على أساس سنوي؛ والقيمة 72.6 مليار درهم، بانخفاض 47% | Cavendish Maxwell، كما نقلتها The National، 7 أكتوبر 2026 |
| الربع الثالث من 2026 | متوسط سعر الشقة 1,817 درهم للقدم المربعة، بانخفاض 4.8% عن الربع الثاني (1.7% على أساس المقارنة المتماثلة). والفلل والتاون هاوس 1,523 درهم، بانخفاض 3.3% (دون تغيير على أساس المقارنة المتماثلة). وأُطلقت نحو 5,000 وحدة، مقابل 36,400 في الربع الثاني | Savills، الربع الثالث من 2026 |
| الربع الثالث من 2026 | انخفاض الأسعار في عشرة أحياء راقية 5% عن الربع الثاني، وهو أول انخفاض منذ 2020. ونخلة جميرا بانخفاض 9.1% خلال 12 شهرًا إلى 4,083 درهم للقدم المربعة | Knight Frank، كما نقلتها The National، 21 أكتوبر 2026 |
| أكتوبر 2026 | 10,252 عملية بيع بقيمة 25.35 مليار درهم، بانخفاض 44% و45.5% على أساس سنوي. ومبيعات المنازل المكتملة 10.1 مليار درهم، وهي الأعلى في شهر منذ مارس | Cavendish Maxwell، كما نقلتها Khaleej Times، 12 نوفمبر 2026 |
| يناير إلى أكتوبر 2026 | 122,452 عملية بيع بقيمة 320.1 مليار درهم: بانخفاض 26% من حيث العدد و29% من حيث القيمة | Cavendish Maxwell، التقرير نفسه |
يبرز أمران. الأول أن تراجع النشاط قادته قلة الإطلاقات على الخارطة وتحفظ المشترين؛ ولا يصف أي من التقارير المذكورة أعلاه بيعًا قسريًا واسع النطاق. وتعزو Savills التباطؤ أساسًا إلى انخفاض الإطلاقات الجديدة، لا إلى ضعف عام في الطلب. والثاني أن النزاع لم ينتهِ. فقد وصفه رئيس الأبحاث في Knight Frank في أكتوبر بأنه "متقطع" وبأنه العامل الأكبر في كبح النشاط، وما زالت نصيحة وزارة الخارجية البريطانية الصادرة في 27 أكتوبر 2026 تحذر من خطر مرتفع لتصعيد مفاجئ.
لماذا تتباين أرقام الأسعار
ظل مؤشر CBRE مرتفعًا بنسبة 1.9% على أساس سنوي في الربع الثاني. وقاس UBP، وهو بنك خاص سويسري، انخفاضًا بنسبة 10% في متوسط السعر للمتر المربع بين ديسمبر 2025 ومايو 2026، يتألف من انخفاض 2.4% للمنازل المكتملة و10.8% للعقارات على الخارطة. واستشهدت S&P Global Ratings بتقارير في القطاع عن انخفاضات تتراوح بين 5% و15% بين نهاية 2025 وسبتمبر 2026. وكان متوسط سعر الشقق لدى Betterhomes في سبتمبر 2026، أي 1,404 درهم للقدم المربعة، أقل بنسبة 2.4% من يونيو لكنه أعلى بنسبة 2.2% من سبتمبر 2025.
وليس في هذا تناقض. فالمتوسطات تتحرك بحسب تشكيلة المنازل المباعة، وتشير Betterhomes إلى أن متوسط قيمة البيع في الربع الثالث كان أقل بنسبة 12% من الربع الثاني بسبب هذه التشكيلة إلى حد كبير. وتُظهر مقاييس المقارنة المتماثلة انخفاضات أصغر من المتوسطات المعلنة. وقراءتنا لهذه المصادر أن الأسعار أدنى مما كانت عليه في نهاية 2025، بنسب من خانة الآحاد لمعظم المنازل المكتملة، وبنسب أكبر للعقارات على الخارطة وبعض المعروض الراقي.
وللاطلاع على الصورة الأطول، بما فيها انهيار 2008 وتراجع 2014 إلى 2020، اقرأ تاريخ أسعار العقارات في دبي. وأسعار المناطق للقدم المربعة في جدول أسعار المناطق.
كم من المعروض الجديد سيصل إلى دبي
المعروض هو أكبر خطر معروف، وتتباين الأعداد المنشورة.
- Betterhomes، استنادًا إلى عمليات التسليم المخططة لدى دائرة الأراضي والأملاك في أكتوبر 2026: 136,815 منزلًا في 2027، منها 91% شقق، و153,221 في 2028، منها 85% شقق.
- Savills (الربع الثالث من 2026): أكثر من 525,000 وحدة مقرر تسليمها بين 2027 و2030.
- Property Finder (بيانات دائرة الأراضي والأملاك، نوفمبر 2026): أكثر من 160,000 منزل مقرر في 2027، نحو 66% منها بيع بالفعل على الخارطة. وتشير إلى توقعات تسليم تتراوح بين 60,000 و70,000، مقابل متوسط خمس سنوات يبلغ نحو 35,500 سنويًا.
- CBRE: سُلّم أكثر من 35,000 منزل في 2025 ونحو 18,000 في النصف الأول من 2026.
- UBP: نحو 350,000 وحدة متوقعة بحلول 2030، مع ملاحظة أن ما يصل في الموعد من هذه المشاريع لم يتجاوز تاريخيًا النصف على الأكثر.
والمقرر ليس هو المُسلَّم. ومع ذلك، فإذا اكتمل نصف جدول 2027 فقط فسيقارب ضعف المتوسط السنوي الأخير. وقد انخفضت الإطلاقات الجديدة بحدة: إذ تحصي Savills نحو 50,000 وحدة أُطلقت في الأشهر التسعة الأولى من 2026، أي أقل بنسبة 64% مما كانت قبل عام. وقلة الإطلاقات الآن تعني قلة الإنجازات بعد عدة سنوات. لكنها لا تخفّض جدول 2027 و2028.
ما الذي لا يزال يدعم الطلب
- السكان. تجاوز عدد سكان دبي 4 ملايين نسمة في 2025 وأضافت أكثر من 200,000 في ذلك العام، بحسب المراجعة نصف السنوية لـ Engel & Völkers. ولاحظت CBRE خروجًا مؤقتًا للوافدين في ربيع 2026.
- الإقامة. عقار بقيمة 2 مليون درهم يدعم الإقامة الذهبية، وقد أُلغي الحد الأدنى البالغ 750,000 درهم لـإقامة المستثمر لمدة سنتين بالنسبة للمالك المنفرد (Bayut، أكتوبر 2026).
- الضريبة. لا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصية (PwC، سبتمبر 2026). وقد تفرض بلدك الأصلي ضريبة على الإيجار وعلى أي ربح: راجع دليل ضرائب العقارات في الإمارات.
- العائد والقدرة على التحمل. يبلغ متوسط العائد الإجمالي 5.68% بحسب بيانات دائرة الأراضي والأملاك لدى Property Finder (العوائد حسب المنطقة). وتحسب UBS أن العامل الماهر في قطاع الخدمات يحتاج إلى نحو خمس سنوات من الدخل لشراء شقة مساحتها 60 مترًا مربعًا قرب وسط دبي، مقابل 11 سنة في لندن.
- الثروة. يتوقع تقرير الثروة 2026 من Knight Frank أن يرتفع عدد المقيمين في الإمارات الذين تتجاوز ثروتهم 30 مليون دولار أمريكي بنسبة 36% بحلول 2031.
- المستخدمون النهائيون. في أكتوبر 2026 استخدم 34.7% من مشتريات الشقق تمويلًا عقاريًا، مقابل 26.7% في أغسطس (Property Finder، كما نقلتها Khaleej Times)، وهو ما يشير إلى مزيد من المشترين الذين يقيمون في منازلهم.
- البنية التحتية. من المخطط أن يستوعب توسع مطار آل مكتوم الدولي، البالغة كلفته 128 مليار درهم، 260 مليون مسافر سنويًا، وانضمت دبي إلى شبكة قطارات الاتحاد للركاب في 30 سبتمبر 2026 (Betterhomes).
وفي المقابل، أفادت CBRE في أبريل 2026 بأن توقع النمو في الإمارات لعام 2026 خُفّض من 4.8% إلى 0.3%، مع انتعاش متوقع إلى 8.3% في 2027، ورفع المصرف المركزي سعر الفائدة الأساسي من 3.65% إلى 3.90% في منتصف سبتمبر 2026.
حجة التفاؤل وحجة التحفظ
| حجة التفاؤل | حجة التحفظ |
|---|---|
| انخفضت الأحجام لأن الإطلاقات توقفت ولأن الزوار غابوا، لا لأن الملاك أُجبروا على البيع | النزاع لم يُحسم، وكل تصعيد يعيد الثقة إلى نقطة البداية |
| كانت مبيعات المنازل المكتملة في أكتوبر 2026 الأقوى منذ مارس | جداول التسليم في 2027 و2028 تبلغ أضعاف المعدل الطويل الأجل للتسليم |
| يبلغ متوسط العائد الإجمالي نحو 5.7%، وتصف UBS التملك بأنه جذاب نسبيًا مقارنةً بالاستئجار في دبي | انخفضت الإيجارات في العقود الجديدة منذ فبراير 2026، مما يخفض العوائد على المشتريات الجديدة |
| يُطلق المطوّرون عددًا أقل، مما يقلل المعروض بعد 2028 | شكّل العقار على الخارطة 72% من مبيعات الربع الثالث من حيث العدد (Cavendish Maxwell)، فلا يزال لدى كثير من الملاك دفعات عليهم تمويلها |
| قواعد الإقامة وانعدام ضريبة الدخل وتوسع المطار لم تتغير | تصنّف UBS خطر الفقاعة بأنه مرتفع؛ وارتفعت أسعار الفائدة في سبتمبر 2026 |
ما الذي يقوله المتنبئون المسمَّون
- S&P Global Ratings (كما نُقل في 7 أكتوبر 2026): تتوقع تصحيحًا تدريجيًا في الأسعار لا انخفاضًا سريعًا، مع انخفاض الشقق أكثر من الفلل بسبب المعروض، وزيادة إعادة البيع مع خروج المستثمرين، وقد يكون الأثر الأكبر على الطلب في الشريحة الفاخرة.
- UBS (سبتمبر 2026): سيثقل عدم اليقين بشأن وصول أصحاب الدخل المرتفع كاهل الشريحة الراقية؛ وتحسن البيئة الجيوسياسية سيؤدي على الأرجح إلى تعافٍ سريع في المعنويات.
- محمد العبار، مؤسس إعمار (مؤتمر AIM، كما نُقل في سبتمبر وأكتوبر 2026): تعديل يتراوح بين 5% و10% بسبب الحرب، وتوازن أفضل في المدينة في 2027 مع وصول المعروض.
- رئيس الأبحاث في CBRE (يوليو 2026): من المرجح أن تبقى الأوضاع في المدى القريب صعبة، مع نمو طويل الأجل تدعمه الإصلاحات والاستثمار.
- Cavendish Maxwell (نوفمبر 2026): ستشكّل بطء الإطلاقات واستمرار عدم اليقين وتصحيح دوري ملامح المدى القريب، بينما تبقى محركات الطلب الأساسية قائمة.
- المقيمون الذين استطلعتهم Bayut وdubizzle (الربع الثالث من 2026، أكثر من 2,000 إجابة): يتوقع 46% ارتفاع الأسعار خلال الأشهر الـ 12 المقبلة، ويتوقع 34% أن تبقى ثابتة.
وللمطوّر العقاري وللوسيط وللبوابة العقارية مصلحة في الثقة. فزن رأي وكالة التصنيف والبنك بناءً على ذلك.
لمن يناسب العقار في دبي ولمن لا يناسب
يناسب المشترين القادرين على الاحتفاظ به خمس سنوات أو أكثر دون الحاجة إلى البيع؛ ومن يشترون من أجل الدخل الإيجاري واختبروا الأرقام عند إيجار أدنى؛ ومن يريدون منزلًا سيستخدمونه؛ ومن يريدون الإقامة وسيشترون في كل الأحوال.
لا يناسب المشترين الذين يخططون لإعادة بيع عقد على الخارطة قبل التسليم؛ ومن يحتاجون إلى تمويل عقاري لم يُعرض عليهم بعد لسداد الدفعة الأخيرة؛ ومن يجهدون أنفسهم لتدبير دفعة مقدمة بالجنيه الإسترليني أو اليورو دون احتساب تقلب العملة؛ ومن سيُجبرون على البيع إذا بقي العقار شاغرًا ثلاثة أشهر.
وإذا كنت تقارن بين أحياء بعينها، فإن دليلنا أين تستثمر في دبي يقارن المناطق بحسب العائد والسعر والمعروض المنشورة.
كيف تخفّض المخاطر
- المطوّر العقاري. فضّل المطوّرين الذين سلّموا مشاريع مماثلة في موعدها خلال فترة ركود. تحقق من تسجيل المشروع وحساب الضمان لدى دائرة الأراضي والأملاك. واقرأ دليل الشراء على الخارطة.
- الموقع. انظر كم منزلًا مماثلًا مقرر تسليمه في الحي نفسه. فالأحياء التي شهدت أكبر عدد من المبيعات على الخارطة في العام الماضي (دبي الجنوب، وقرية جميرا الدائرية، ومجمع دبي لاند السكني بحسب بيانات Property Finder) ستكون فيها أكبر عمليات تسليم تتنافس على المستأجرين والمشترين.
- خطة السداد. احسب كل دفعة بعملتك، وتأكد من قدرتك على تمويل دفعة التسليم نقدًا. راجع شرح خطط السداد.
- مخاطر الإنجاز. موعد التسليم المذكور في الكتيّب ليس هو الموعد التعاقدي. ويشير كاتب العقارات ماريو فولبي في The National (6 نوفمبر 2026) إلى أن العقود والقانون تمنح المطوّرين مهلة واسعة، وأن المشترين الذين يتوقفون عن السداد بسبب التأخير يخاطرون بأن يكونوا هم الطرف المتخلف عن السداد.
- سيولة الخروج. يمكن تأجير المنازل المكتملة في المجتمعات الراسخة أو بيعها لمشتر يقيم فيها. ولم تشكّل عمليات إعادة البيع سوى 24% من المبيعات في الربع الثاني من 2026 و29% في الربع الثالث (Betterhomes)، فلا تفترض وجود مشتر جاهز لوحدة لم تكتمل. وقارن بين العقار على الخارطة والعقار الجاهز.
مثال تطبيقي: ماذا يفعل انخفاض 10% بمشتري العقار على الخارطة
لنفترض شقة على الخارطة بسعر 1,500,000 درهم. دفع المشتري 20% (300,000 درهم) إضافة إلى رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% (60,000 درهم): أي 360,000 درهم نقدًا. ولنفترض أنه احتاج إلى بيع العقد حين تُتداول وحدات مماثلة بسعر أقل بنسبة 10%، وهي أعلى حدود النطاق الذي ذكره السيد العبار. هذا توضيح وليس توقعًا.
- سيدفع المشتري الجديد 1,350,000 درهم إجمالًا، فيستردّ البائع 150,000 درهم من أصل 300,000 درهم مدفوعة.
- رسوم دائرة الأراضي والأملاك لا تُسترد.
- الخسارة: 210,000 درهم، أي 58% من النقد المدفوع، قبل أي رسوم وساطة أو نقل.
أما مشتري منزل مكتمل بسعر 1,500,000 درهم نقدًا، الذي يواجه الانخفاض نفسه بنسبة 10%، فيخسر 150,000 درهم على الورق، أي نحو 10% مما أنفقه، ويمكنه إبقاء العقار مؤجرًا أثناء الانتظار. فالحركة نفسها في السوق تُنتج نتائج مختلفة جدًا بحسب طريقة هيكلة الشراء.
