دليل ضريبة العقارات في الإمارات 2026: ما تدفعه وما لا تدفعه وما لا يزال بلدك الأم يفرض عليه ضريبة

الفرد الذي يملك عقارًا في الإمارات باسمه لا يدفع أي ضريبة إماراتية على دخل الإيجار، ولا ضريبة أرباح رأسمالية عند البيع، ولا ضريبة تركات، ولا ضريبة عقارية سنوية. أما ما تفرضه الإمارات فعلًا فهو رسم نقل ملكية لمرة واحدة عند الشراء (4% في دبي)، وضريبة قيمة مضافة بنسبة 5% على العقار التجاري وعلى الخدمات، ورسوم سكن مرتبطة بالإيجار، وضريبة شركات بنسبة 9% تطال العقارات المملوكة عبر شركات. وسيظل بلدك الأم يفرض عادةً ضريبة على الإيجار وعلى الربح. هذا الدليل معلومات عامة حتى 12 نوفمبر 2026، وليس استشارة ضريبية؛ فاطلب المشورة بشأن وضعك الخاص قبل أن تشتري.

ما الضرائب التي تدفعها على العقارات في الإمارات؟

المصادر: بوابة حكومة الإمارات، والهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، وملخصات PwC الضريبية العالمية، المراجَعة في 9 سبتمبر 2026.

هل يخضع دخل الإيجار للضريبة في الإمارات؟

لا، إذا كنت تملك العقار بصفتك فردًا. فبوابة حكومة الإمارات تنص صراحةً على أن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد. وتؤكد PwC عدم وجود ضريبة دخل شخصية على المستوى الاتحادي أو على مستوى الإمارات، فلا شيء تسجّل نفسك من أجله ولا إقرار تقدمه عن الإيجار الذي تتقاضاه شخصيًا.

والضريبة الوحيدة التي قد تطال الفرد هي ضريبة الشركات، ولها استثناء محدد للعقارات. فبموجب قانون ضريبة الشركات وقرار مجلس الوزراء بشأن الأشخاص الطبيعيين (المذكور في الملخصات المهنية بوصفه قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023؛ ولم نتمكن من فتح نص القرار نفسه ونعتمد على ملخصات الهيئة الاتحادية للضرائب وPwC)، لا يخضع الشخص الطبيعي لضريبة الشركات إلا إذا كان يدير نشاطًا تجاريًا في الإمارات وتجاوز حجم أعماله مليون درهم في السنة التقويمية. وتُستثنى ثلاثة أنواع من الدخل من هذا الاختبار كليًا:

• الأجور
• دخل الاستثمار الشخصي
• دخل الاستثمار العقاري

فالمشتري من الخارج الذي يؤجّر شقة واحدة أو عدة شقق باسمه هو خارج نطاق ضريبة الشركات مهما بلغ الإيجار الذي يحصّله. ولا يحدد ملخص الهيئة الاتحادية للضرائب حدود "دخل الاستثمار العقاري" بدقة. فحين يُدار التأجير بموجب رخصة تجارية، كما في بعض عمليات بيوت العطلات، فقد يُعامل بوصفه نشاطًا تجاريًا. وإذا كانت هذه هي خطتك، فاحصل على المشورة قبل أن تبدأ.

متى تنطبق ضريبة الشركات البالغة 9% على العقارات؟

تُفرض ضريبة الشركات بنسبة 0% على الدخل الخاضع للضريبة حتى 375,000 درهم وبنسبة 9% فيما يزيد عليه. وتهم العقارات في ثلاث حالات.

الصف الثالث يفاجئ كثيرين. فالشركة البريطانية المحدودة أو الشركة الخارجية (أوفشور) التي تملك شقة في دبي لا تفلت من الضريبة لمجرد كونها أجنبية. فالهيئة الاتحادية للضرائب تدرج "الدخل المنسوب إلى رابط في الإمارات ينشأ من عقار" ضمن الدخل الخاضع للضريبة بالنسبة إلى الأشخاص الاعتباريين غير المقيمين، وتصف PwC تحقيق دخل من عقار في الإمارات بأنه ينشئ هذا الرابط.

مثال تطبيقي. شركة دخلها الوحيد من الإيجار، وبعد التكاليف القابلة للخصم يبلغ دخلها الخاضع للضريبة للسنة 500,000 درهم. تبلغ ضريبة الشركات 9% من مبلغ 125,000 درهم الذي يتجاوز الحد: 11,250 درهم (2,300 جنيه إسترليني بسعر 1 جنيه إسترليني = 4.88 درهم في 12 نوفمبر 2026). أما الفرد صاحب الربح الإيجاري نفسه فلا يدفع أي ضريبة إماراتية.

وهناك نقطتان إضافيتان لملاك الشركات:

• الإعفاء للمنشآت الصغيرة. تتيح الهيئة الاتحادية للضرائب للأشخاص المقيمين الخاضعين للضريبة الذين لا تتجاوز إيراداتهم 3 ملايين درهم أن يختاروا الاستفادة من الإعفاء. وقد عدّلت وزارة المالية قرار الإعفاء في 2026 (القرار الوزاري رقم 131 لسنة 2026)، فتحقق من الشروط الحالية وتاريخ الانتهاء لدى مستشار.
• شركات المناطق الحرة. لا تنطبق نسبة 0% إلا على الدخل المؤهَّل للشخص المؤهَّل في المنطقة الحرة، والشروط تفصيلية. فلا تفترض أن شركة المنطقة الحرة تحقق إيجارًا معفى من الضريبة؛ واسأل مستشارًا عن كيفية تصنيف الدخل من العقارات.

وقد يظل الشراء عبر شركة منطقيًا لأغراض التوريث أو الاستثمار المشترك. لكنه لم يعد خيارًا محايدًا ضريبيًا، ويضيف التزامات تسجيل وتقديم إقرارات.

هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية أو ضريبة تركات أو رسم طابع؟

ملخص PwC صريح: لا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد، ولا ضريبة تركات أو عقارات موروثة أو هبات، ولا ضريبة على صافي الثروة. ولا يوجد رسم طابع بهذا الاسم كذلك.

وما يحل محلها هو رسم نقل الملكية. ففي دبي تفرض دائرة الأراضي والأملاك 4% من قيمة البيع في كل مرة تنتقل فيها ملكية عقار؛ ويدرج جدول رسومها 2% على كل طرف، لكن المشتري يدفعها كلها عادةً. وتشير PwC إلى أن رسم دبي قد ينطبق أيضًا على نقل أسهم شركة تملك عقارات، فبيع الشركة بدل العقار ليس مخرجًا منه. ورسم أبوظبي 2%. وتجد القائمة الكاملة لرسوم الشراء في دليل تكاليف الشراء في دبي.

وغياب ضريبة التركات لا يحسم من يرث. فالتوريث للملاك الأجانب مسألة قانونية منفصلة عن الضريبة، وجدير بك أن تطرحها على محامٍ عند الشراء.

كيف تعمل ضريبة القيمة المضافة على العقارات في الإمارات؟

النسبة المعيارية لضريبة القيمة المضافة 5%. وللعقارات قواعدها الخاصة:

وبالنسبة إلى مشتري المنزل فالنتيجة واحدة في الحالتين السكنيتين: لا ضريبة قيمة مضافة على السعر. والفارق يهم المطوّر العقاري، الذي يستطيع استرداد ضريبة القيمة المضافة في البيع الخاضع لنسبة الصفر لا في البيع المعفى.

وثمة تنبيهان. الأول، أن المؤجّر السكني الذي يقدّم توريدات معفاة لا يستطيع استرداد ضريبة القيمة المضافة البالغة 5% المفروضة على الإدارة والصيانة، فاحتسب هذه التكاليف شاملة للضريبة عند حساب العائد الصافي. والثاني، أن الوحدات التي تُباع بوصفها شققًا فندقية أو شققًا مخدومة لا تُعامل دائمًا على أنها سكنية. فإذا كان المشروع يُدار كفندق، فاطلب من المطوّر تأكيدًا خطيًا لمعاملة ضريبة القيمة المضافة على البيع قبل أن تحجز.

ما رسوم السكن ورسوم البلدية؟

تفرض معظم الإمارات رسم بلدية يُحتسب على القيمة الإيجارية السنوية، وتشير PwC إلى أن النسب والإجراءات الإدارية تختلف من إمارة إلى أخرى.

وفي دبي تبلغ رسوم السكن السكنية 5% من الإيجار السنوي. وتؤكد الأسئلة الشائعة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي أنها تظهر منفصلة في فاتورة الكهرباء والمياه. ويدفعها المستأجر في العقار المؤجَّر. وإذا كنت تسكن المنزل بنفسك أو تتركه شاغرًا، فتشير PwC إلى أن المالك يدفعها، بحسب القيمة الإيجارية السوقية.

مثال تطبيقي. شقة في دبي مؤجَّرة بمبلغ 120,000 درهم في السنة تترتب عليها رسوم سكن قدرها 6,000 درهم في السنة، تُحصَّل بواقع 500 درهم شهريًا عبر فاتورة المرافق الخاصة بالمستأجر. وهي لا تخفض دخل المؤجّر، لكنها جزء من التكلفة الفعلية للإيجار على المستأجر.

أما الإقامة قصيرة الأمد فتترتب عليها رسوم سياحية بدلًا من ذلك. وتدرج بوابة حكومة الإمارات "درهم السياحة" في دبي بواقع 7 إلى 20 درهمًا للغرفة في الليلة للفنادق والشقق الفندقية. وإذا كنت تنوي استخدام مشغّل لبيوت العطلات، فاسأل عن الرسوم السياحية المطبقة ومن يحصّلها.

هل ما زلت تدفع ضريبة في بلدك الأم؟

عادةً نعم. فنسبة الصفر التي تطبقها الإمارات على الأفراد لا تلغي الضريبة التي يفرضها بلد إقامتك على الدخل والأرباح العالمية.

وبالنسبة إلى المقيمين في المملكة المتحدة، فإن GOV.UK واضحة في الأمرين:

• الإيجار. يدفع المقيمون في المملكة المتحدة عادةً ضريبة الدخل البريطانية على الدخل الأجنبي، و"إيجار العقارات في الخارج" مذكور في القائمة. ويُبلَّغ عنه عادةً عبر الإقرار الضريبي الذاتي (Self Assessment).
• الأرباح. تدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عند التصرف في عقار في الخارج إذا كنت مقيمًا في المملكة المتحدة. ويمكن أن يشمل ذلك أيضًا من غادروا المملكة المتحدة وعادوا خلال خمس سنوات.

وبين المملكة المتحدة والإمارات اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي، وُقّعت في 12 أبريل 2016 وسارية منذ 25 ديسمبر 2016. ويعمل الإعفاء بموجب الاتفاقية بخصم الضريبة الأجنبية من فاتورة بلد الإقامة. وبما أن الإمارات لا تفرض على الفرد ضريبة على الإيجار أو الأرباح، فعادةً لا يوجد ما يُخصم، وتستحق الضريبة البريطانية كاملة. وتصف GOV.UK أيضًا إعفاءً من الدخل والأرباح الأجنبية لبعض المقيمين حديثًا في المملكة المتحدة، يحل محل القواعد القائمة على الموطن التي كانت سارية قبل 6 أبريل 2025.

والإقامة الإماراتية التي تحصل عليها عبر العقار لا تغيّر ذلك بحد ذاتها. فبقاؤك مقيمًا لأغراض الضريبة في المملكة المتحدة تحدده القواعد البريطانية المتعلقة بالأيام والروابط، لا نوع الإقامة التي تحملها. والمبدأ نفسه ينطبق في معظم الدول الأوروبية، التي تفرض الضريبة على المقيمين عن دخلهم العالمي. ويستعرض دليلنا عن الضريبة البريطانية على عقارات دبي الموقف البريطاني بالتفصيل، ويتناول شراء عقار إماراتي من المملكة المتحدة الجانب العملي.

والإفصاح مسألة منفصلة عن دفع الضريبة. فقد يحتاج الشخص الأمريكي إلى تقديم FBAR عن حساب مصرفي في الإمارات، وقد يحتاج المقيم الكندي إلى النموذج T1135 عن عقار مؤجَّر في دبي، ويُدرج المقيم الهندي العقار في الجدول FA في كل سنة يملكه فيها.

ما الذي ينبغي التحقق منه قبل الشراء؟

1. من سيملك العقار. الملكية الشخصية تُبقيك خارج ضريبة الشركات الإماراتية. أما الشركة، الإماراتية أو الأجنبية، فتُدخلك فيها.
2. كيف سيُؤجَّر. التأجير طويل الأمد باسمك دخل استثماري. أما نشاط تأجير قصير الأمد مرخَّص فقد لا يكون كذلك.
3. وضع الوحدة من حيث ضريبة القيمة المضافة. سكنية، أو شقة فندقية أو مخدومة.
4. ضريبة بلدك الأم على الإيجار وعلى البيع. ابنِ نموذج الاستثمار بعد هذه الضريبة لا قبلها. وتعطيك حاسبة العائد الإيجاري الرقم الصافي قبل الضريبة لتنطلق منه.
5. تكاليف التشغيل التي ليست ضرائب. وغالبًا ما تكون رسوم الخدمات أكبرها.

وقد تغيّرت القواعد الضريبية في الإمارات بسرعة منذ بدء ضريبة الشركات في 2023. فتحقق من تاريخ أي شيء تقرؤه، بما في ذلك هذه الصفحة، وتأكد من الموقف لدى مستشار مؤهل في البلدين.