شراء العقارات في دبي والإمارات من الولايات المتحدة
كيف يتم الشراء في الإمارات من الولايات المتحدة: الأموال والضرائب والتمويل والتوقيت.
للمشترين في الولايات المتحدة. جرى التحقق في
- الحصة من الاهتمام الخارجي
- 13%
- ربط الدرهم بالدولار
- 1 دولار = 3.6725 درهم
- من نيويورك إلى دبي
- نحو 14 ساعة
باختصار
الدرهم مربوط بالدولار، لذا لا يكاد المشتري الأمريكي يتحمل أي مخاطر عملة. والاعتبار الأهم هو دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS): إذ يخضع المواطنون الأمريكيون للضريبة على دخلهم العالمي أينما أقاموا، ولا توجد اتفاقية ضريبة دخل بين الولايات المتحدة والإمارات.
- يمكن للأمريكيين التملك الحر في المناطق المحددة في دبي، والمناطق الاستثمارية في أبوظبي، ومناطق التملك الحر في رأس الخيمة، دون الإقامة في الإمارات.
- الدرهم مربوط بسعر 3.6725 درهم للدولار الأمريكي، لذا تحتفظ الأسعار والأقساط والإيجارات بقيمتها بالدولار ما دام الربط قائمًا.
- يخضع المواطنون الأمريكيون والأجانب المقيمون للضريبة على دخلهم العالمي، لذا يُدرج إيجار العقار في الإمارات في الإقرار الضريبي الأمريكي؛ ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد يمكن احتسابها رصيدًا ضريبيًا، ولا تُدرج دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية أي اتفاقية ضريبة دخل بين الولايات المتحدة والإمارات.
- يُهلَك العقار السكني المؤجر خارج الولايات المتحدة على مدى 30 عامًا وفق نظام الإهلاك البديل، لا على مدى 27.5 عامًا.
- لا يُصرَّح عن عقار في الإمارات مملوك مباشرةً في تقرير FBAR أو Form 8938، لكن الحساب المصرفي الإماراتي المستخدم لتحصيل الإيجار قد يستلزم ذلك.
13%
أي المشاريع يختارها المشترون من الولايات المتحدة؟
لا نقول ذلك، لأنه لا توجد أرقام رسمية: دائرة الأراضي والأملاك في دبي لا تنشر جنسيات المشترين حسب المشروع. وأي قائمة بعنوان “الأكثر رواجًا بين المشترين من الولايات المتحدة” تعكس عملاء الوسيط نفسه فقط. قيّم المشروع بسعره وخطة سداده ومطوّره وموقعه.
تصفّح المشاريعكيف يشتري المشترون الأمريكيون
يمكن إتمام معظم خطوات الشراء على الخارطة من الولايات المتحدة. أما إعادة البيع أو التسليم فيتطلبان حضورك، أو حضور شخص تعيّنه، في الإمارات.
لا تحتاج إلى إقامة أو تأشيرة إماراتية لتملك عقار. ويمكن لغير مواطني الدولة الشراء بنظام التملك الحر في مناطق دبي المحددة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006، وفي المناطق الاستثمارية في أبوظبي، وفي مناطق التملك الحر في رأس الخيمة.
الشراء على الخارطة. تُوقَّع نماذج الحجز واتفاقيات البيع إلكترونيًا، وتُسدَّد الأقساط بحوالة مصرفية إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع والمسمّى في العقد. وفي دبي يُسجَّل البيع في السجل العقاري المبدئي عبر نظام عقود، وتُدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4% من السعر عند التسجيل.
إعادة البيع والتسليم. يمكنك الحضور بنفسك، أو تعيين شخص بموجب وكالة. ويجب توثيق الوكالة الموقّعة خارج الإمارات في البلد الذي وُقّعت فيه، ثم تصديقها من سفارة الإمارات أو قنصليتها هناك ومن وزارة الخارجية في دولة الإمارات، مع ترجمة قانونية إلى العربية، قبل أن تعتمد عليها دائرة الأراضي والأملاك.
الملكية والتخطيط للتركة. لا تحسم الوصية أو الصندوق الائتماني (trust) الأمريكي تلقائيًا مصير العقار في الإمارات، إذ تطبق محاكم الإمارات إجراءاتها الخاصة. ويمكن للملاك من غير المسلمين تسجيل وصية في الإمارات؛ وخدمة الوصايا لدى محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC Courts Wills Service) هي المسار الأكثر استخدامًا بين الملاك من الخارج. اسأل محامي التركات الذي تتعامل معه في الولايات المتحدة عن كيفية التوفيق بين الاثنين.
مصادر هذا القسم (4)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- UAE Government portal: Expatriates buying a property in the UAE (checked 12 November 2026)
- Dubai Regulation No. 3 of 2006 on areas where non-UAE nationals may own property
- UAE Ministry of Foreign Affairs: attestation service
- DIFC Courts Wills Service: Property Will
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
الدفع بالدولار
يزيل الربط معظم مخاطر العملة. وما يبقى من تكاليف هو رسوم الحوالة وهامش التحويل لدى البنك.
الدرهم الإماراتي مربوط بالدولار الأمريكي بسعر 3.6725 درهم، وكان سعر السوق المفتوحة المنشور في 12 نوفمبر 2026 مطابقًا تمامًا لهذا الربط. وتبلغ قيمة شقة بسعر 1.5 مليون درهم نحو 408,400 دولار، ولا يتغير هذا الرقم بالدولار بين الحجز والتسليم كما يحدث للمشترين الذين يدفعون بالجنيه الإسترليني أو اليورو أو الروبية. والمخاطرة المتبقية هي تغيّر الربط نفسه.
التحويل. قارن بين مبالغ الدراهم التي تصل فعليًا، لا بين الرسوم وحدها: فقد يحوّل البنك العملة بهامش فوق سعر الربط. ومن الخيارات تحويل الدولارات وترك البنك الإماراتي أو المطوّر يتولى تحويلها إلى الدرهم؛ واسأل المطوّر عن العملات التي يقبلها حساب الضمان الخاص به. ولا نوصي بأي مزوّد لخدمات التحويل ولا نتعاون مع أي منهم.
وجهة الأموال. ادفع فقط من حساب باسمك إلى حساب الضمان المسمّى في العقد. فالدفعات الواردة من أطراف ثالثة أو نقدًا أو بالعملات المشفرة يُرجَّح أن تتأخر أو تُرفض.
مصادر هذا القسم (2)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- ExchangeRate-API open data: AED rates, 12 November 2026
- ADREC: frequently asked questions (escrow accounts)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
تخطط لسداد الدفعات من الولايات المتحدة؟
يستطيع المستشار مواءمة خطة السداد لدى المطوّر مع تحويلاتك، بالدولار الأمريكي.
الضريبة الأمريكية على العقارات في الإمارات
معلومات عامة، وليست استشارة ضريبية. ينبغي أن يؤكد لك محاسب قانوني معتمد في الولايات المتحدة (CPA) أو وكيل ضريبي مسجّل (enrolled agent) كيفية انطباق القواعد على حالتك.
- الدخل العالمي. يخضع المواطنون الأمريكيون والأجانب المقيمون (resident aliens) للضريبة على دخلهم العالمي من جميع المصادر، ويقدّمون إقراراتهم وفق القواعد ذاتها سواء أقاموا في الولايات المتحدة أو خارجها. ويحصل المقيمون في الخارج على تمديد تلقائي لمدة شهرين حتى 15 يونيو للإقرار عن السنة الميلادية.
- لا اتفاقية ولا رصيد ضريبي. لا تتضمن قائمة دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) لاتفاقيات ضريبة الدخل الأمريكية دولة الإمارات، ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد على الإيجار، لذا لا توجد عادةً ضريبة أجنبية يمكن احتسابها رصيدًا.
- الإهلاك. يجب أن تخضع الأصول الملموسة المستخدمة في الغالب خارج الولايات المتحدة لنظام الإهلاك البديل (alternative depreciation system). وبالنسبة إلى العقار السكني المؤجر، تبلغ فترة الاسترداد 30 عامًا (و40 عامًا للعقارات التي وُضعت في الخدمة قبل 2018)، مقابل 27.5 عامًا للعقار المؤجر في الولايات المتحدة.
- الأرباح. يُعد الربح من عقار محتفظ به لأكثر من عام واحد ربحًا طويل الأجل، ويخضع للضريبة بنسبة 0% أو 15% أو 20% بحسب الدخل الخاضع للضريبة، وقد يخضع أيضًا لضريبة دخل الاستثمار الصافي (net investment income tax).
- الإبلاغ عن الحسابات. لا يُصرَّح عن العقارات المملوكة مباشرةً في تقرير FBAR أو Form 8938. أما الحساب المصرفي الإماراتي الذي يتلقى الإيجار فهو حساب مالي أجنبي: ويلزم تقديم تقرير FBAR إذا تجاوز مجموع حساباتك الأجنبية 10,000 دولار في أي وقت خلال السنة، ولـ Form 8938 حدوده الخاصة الأعلى.
وتجد التفاصيل في الضريبة الأمريكية على عقارات دبي.
مصادر هذا القسم (7)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- IRS: U.S. citizens and resident aliens abroad (updated 20 October 2026)
- IRS: United States income tax treaties A to Z (updated 3 January 2026)
- IRS Publication 946 (2025): How to depreciate property, required use of ADS
- IRS Topic no. 409: Capital gains and losses (updated 9 November 2026)
- IRS Topic no. 559: Net investment income tax
- IRS: Comparison of Form 8938 and FBAR requirements (updated 19 September 2026)
- PwC Worldwide Tax Summaries: UAE, taxes on personal income (reviewed 9 September 2026)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
التمويل العقاري للمشترين الأمريكيين
بنك إماراتي يقرض غير المقيم، أو الاقتراض في بلدك: والقرض بالدولار لا ينطوي على عدم تطابق في العملة مقابل أصل مقوّم بالدرهم ما دام الربط قائمًا.
تمويل عقاري من بنك إماراتي. تُقرض البنوك غير المقيمين بشروط أشد مما تمنحه للمقيمين، عادةً ما بين 50% و60% من قيمة العقار الجاهز، مقابل ما يصل إلى 80% للوافد المقيم في الإمارات، ويحدد كل بنك الجنسيات وبلدان الإقامة التي يقبلها. ويقرض معظمها عند التسليم أو قرب موعده، لا خلال فترة البناء، لذا تُسدَّد أقساط الشراء على الخارطة من أموالك الخاصة.
الاقتراض في بلدك. يتيح قرض بضمان قيمة المنزل (home equity loan) أو إعادة التمويل مع سحب نقدي (cash-out refinance) على عقار في الولايات المتحدة جمعَ مبلغ بالدولار من مقرض يعرفك، بضمان منزلك في الولايات المتحدة. ولأن الدرهم مربوط بالدولار، فإن سداد قرض بالدولار من إيجار بالدرهم لا ينطوي إلا على مخاطر عملة ضئيلة ما دام الربط قائمًا.
وتجد الأسعار والرسوم ومشكلة التمويل على الخارطة في التمويل العقاري لغير المقيمين في الإمارات.
مصادر هذا القسم (2)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- HSBC UAE: Non-resident mortgages (checked 12 November 2026)
- Holo: Best mortgage banks in the UAE 2026 (3 July 2026)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
الإقامة عبر العقار
تملّك منزل لا يمنح في حد ذاته حق العيش في الإمارات، لكنه قد يدعم طلب الإقامة.
يمكن أن يدعم عقار بقيمة 2 مليون درهم (نحو 545,000 دولار) أو أكثر طلب الحصول على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، ومنذ 29 أبريل 2026 يمكن للمالك الوحيد لعقار جاهز في دبي التقدم بطلب إقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين أيًا كانت قيمة العقار. والقرار في الحالتين بيد الجهات المختصة. ولا تغيّر الإقامة في الإمارات التزام المواطن الأمريكي بتقديم الإقرارات الضريبية الأمريكية. راجع دليل الإقامة الذهبية وإقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين. وتحقق من متطلبات دخول الزوار المنطبقة على جواز سفرك لدى وزارة الخارجية الأمريكية أو شركة الطيران قبل السفر.
مصادر هذا القسم (3)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- UAE Government portal: Golden visa (updated 28 July 2026)
- Dubai Land Department: Investor residence application, Taskeen
- IRS: U.S. citizens and resident aliens abroad (updated 20 October 2026)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
الرحلات وفارق التوقيت من الولايات المتحدة
متى يمكنك الاتصال، وكم يستغرق الوصول لمعاينة العقار أو استلامه.
- دبي
- نيويورك
- شيكاغو
- لوس أنجلوس
توقيت الخليج القياسي، UTC+4، دون توقيت صيفي
يوم عمل في دبي بتوقيتك
| دبي | نيويورك | شيكاغو | لوس أنجلوس |
|---|---|---|---|
| 09:00 | |||
| 12:00 | |||
| 15:00 | |||
| 18:00 |
محسوب لتاريخ اليوم في متصفحك، لذلك يشمل تغييرات التوقيت الموسمية.
| من | شركات الطيران المدرجة | المسافة | مدة الطيران التقديرية |
|---|---|---|---|
| نيويورك جون إف كينيدي | طيران الإمارات | 11,001 كم | نحو 14 ساعة |
| نيوارك | طيران الإمارات، United Airlines | 11,021 كم | نحو 14 ساعة |
| واشنطن دالاس | طيران الإمارات | 11,355 كم | نحو 14 ساعة |
| بوسطن لوغان | طيران الإمارات | 10,702 كم | نحو 13.5 ساعة |
| شيكاغو أوهير | طيران الإمارات | 11,641 كم | نحو 14.5 ساعة |
| ميامي | طيران الإمارات | 12,606 كم | نحو 15.5 ساعة |
| أورلاندو | طيران الإمارات | 12,460 كم | نحو 15.5 ساعة |
| دالاس فورت وورث | طيران الإمارات | 12,919 كم | نحو 16 ساعة |
| هيوستن إنتركونتيننتال | طيران الإمارات | 13,124 كم | نحو 16.5 ساعة |
| سياتل تاكوما | طيران الإمارات | 11,927 كم | نحو 15 ساعة |
| سان فرانسيسكو | طيران الإمارات | 13,020 كم | نحو 16 ساعة |
| لوس أنجلوس | طيران الإمارات | 13,400 كم | نحو 16.5 ساعة |
الرحلات وفق Wikipedia: Dubai International Airport, airlines and destinations table (checked 12 November 2026). المسافة خط مستقيم إلى مطار دبي الدولي (DXB)، ومدة الطيران تقدير منا بناءً على تلك المسافة، وليست جدولًا زمنيًا. تحقق من شركة الطيران قبل الحجز. وأقصر رحلة مدرجة هي من بوسطن.
ميزانيتك بالدولار الأمريكي
الدرهم مربوط بالدولار بسعر 3.6725 درهم، لذلك تتحول الميزانية المقومة بالدولار بسعر ثابت. ولا يتغير إلا هامش التحويل الذي يحتسبه بنكك.
أعلى سعر لعقار على الخارطة في دبي تغطيه هذه الميزانية
1,446,000 درهم
نحو $393,737
- ميزانيتك بالدرهم
- 1,505,725 درهم
- رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي على هذا السعر
- 58,860 درهم
على الخارطة في دبي: رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% والرسوم الإدارية لنظام عقود. أما رسوم المطوّر الإدارية والتأثيث وأي تكاليف للتمويل العقاري فهي إضافية. تقديرات، وليست استشارة.
أدلة للمشترين من الولايات المتحدة
التكاليف والضرائب
تكاليف شراء العقار في دبي في 2026: كل رسم، على الخارطة وإعادة البيع
إجراءات الشراء
كيف تشتري عقارًا في دبي بصفتك أجنبيًا: الدليل خطوة بخطوة
الشراء من الولايات المتحدة: أسئلة تصلنا
هل يمكن للمواطنين الأمريكيين شراء عقار في دبي؟
نعم. يمكن لغير مواطني الدولة، ومنهم الأمريكيون، تملك العقارات تملكًا حرًا في مناطق دبي المحددة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006، وفي المناطق الاستثمارية في أبوظبي ومناطق التملك الحر في رأس الخيمة. ولا تحتاج إلى الإقامة في الإمارات أو حمل تأشيرة للشراء.
هل أدفع ضريبة أمريكية على إيجار عقار في دبي؟
نعم، إذا كنت مواطنًا أمريكيًا أو أجنبيًا مقيمًا (resident alien): فأنت تخضع للضريبة على دخلك العالمي. ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد على الإيجار، ولا تُدرج دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) أي اتفاقية ضريبة دخل بين الولايات المتحدة والإمارات، لذا لا يوجد عادةً رصيد ضريبي أجنبي. ويُهلَك العقار السكني المؤجر في الخارج على مدى 30 عامًا. هذه معلومات عامة، وليست استشارة ضريبية.
هل أصرّح عن عقار في دبي في تقرير FBAR؟
ليس العقار نفسه. تنص دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية على أن العقارات الأجنبية المملوكة مباشرةً لا يُصرَّح عنها في تقرير FBAR أو Form 8938. أما الحساب المصرفي الإماراتي الذي يحتفظ بالإيجار أو بأموال الشراء فهو حساب مالي أجنبي، ويلزم تقديم تقرير FBAR إذا تجاوز مجموع حساباتك الأجنبية 10,000 دولار في أي وقت خلال السنة.
هل يواجه الأمريكيون مخاطر عملة عند الشراء في دبي؟
مخاطر ضئيلة جدًا ما دام الربط قائمًا. فالدرهم مثبّت عند 3.6725 درهم للدولار الأمريكي، لذا يحتفظ السعر بالدرهم وجدول الأقساط والإيجار بالدرهم بقيمتها بالدولار. لكنك تظل تدفع أي هامش تحويل يفرضه بنكك.
ما فارق التوقيت بين نيويورك ودبي؟
تتقدم الإمارات على توقيت غرينتش (GMT) بأربع ساعات طوال العام. وهي متقدمة على نيويورك بتسع ساعات حين يعمل الساحل الشرقي للولايات المتحدة بالتوقيت القياسي، وبثماني ساعات خلال فترة التوقيت الصيفي. وتتأخر لوس أنجلوس عن دبي 12 ساعة في الشتاء و11 ساعة في الصيف.
أستراليا
المملكة العربية السعودية
المملكة المتحدة
الهند
باكستان
كنداتحدّث إلى مستشار في منطقتك الزمنية
أخبرنا بميزانيتك وأنسب وقت للاتصال بك بتوقيت نيويورك.
- قائمة الأسعار الحالية ومدى التوفر، مباشرة من المطوّر العقاري
- لا رسوم عليك عند الشراء على الخارطة: المطوّر العقاري هو من يدفع لنا
- مستشار واحد براتب ثابت لا بالعمولة، من أول مكالمة حتى التسليم
