شراء العقارات في دبي والإمارات من كندا
كيف يتم الشراء في الإمارات من كندا: الأموال والضرائب والتمويل والتوقيت.
للمشترين في كندا. جرى التحقق في
- الحصة من الاهتمام الخارجي
- 3.5%
- الدرهم مقابل C$1
- 2.58 درهم
- من تورونتو إلى دبي
- نحو 14 ساعة
باختصار
السعر محدد بالدرهم وأموالك بالدولار الكندي. وتفرض وكالة الإيرادات الكندية الضريبة على الإيجار وعلى أي ربح رأسمالي بوصفهما دخلًا عالميًا، وعادةً ما يلزم الإبلاغ عن العقار المؤجر في النموذج T1135.
- يمكن للمقيمين في كندا التملك الحر في المناطق المحددة في دبي، والمناطق الاستثمارية في أبوظبي، ومناطق التملك الحر في رأس الخيمة، دون الإقامة في الإمارات.
- يمكن حجز عقار على الخارطة والتعاقد عليه وسداد ثمنه من كندا؛ أما نقل الملكية في إعادة البيع أو التسليم فيتطلب حضورك أو وكالة مصدقة.
- تبلّغ البنوك الكندية مركز تحليل المعاملات والتقارير المالية في كندا (FINTRAC) عن التحويلات الدولية البالغة 10,000 دولار كندي أو أكثر، وسيسألك كل بنك ومطوّر وجهة تمويل إماراتية عن مصدر الأموال.
- يخضع المقيم الفعلي في كندا للضريبة على دخله العالمي بالدولار الكندي. والعقار المؤجر في دبي يُعد من الممتلكات الأجنبية المحددة، فيُستحق تقديم النموذج T1135 متى تجاوزت كلفة هذه الممتلكات لديك 100,000 دولار كندي.
- تسبق الإمارات تورونتو بتسع ساعات في الشتاء الكندي وبثماني ساعات في الصيف، وتسيّر طيران الإمارات رحلات مباشرة إلى دبي من تورونتو ومونتريال.
3.5%
أي المشاريع يختارها المشترون من كندا؟
لا نقول ذلك، لأنه لا توجد أرقام رسمية: دائرة الأراضي والأملاك في دبي لا تنشر جنسيات المشترين حسب المشروع. وأي قائمة بعنوان “الأكثر رواجًا بين المشترين من كندا” تعكس عملاء الوسيط نفسه فقط. قيّم المشروع بسعره وخطة سداده ومطوّره وموقعه.
تصفّح المشاريعكيف يشتري الكنديون
يمكن إنجاز معظم خطوات الشراء على الخارطة من كندا. أما إعادة البيع أو التسليم فيتطلبان حضورك، أو حضور من تعيّنه، في الإمارات.
لا تحتاج إلى إقامة في الإمارات أو تأشيرة لتملك العقار. ويمكن لغير مواطني الإمارات التملك الحر في مناطق دبي المحددة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006، وفي المناطق الاستثمارية في أبوظبي، ومناطق التملك الحر في رأس الخيمة.
الشراء على الخارطة. يوقّع المطوّرون نماذج الحجز واتفاقيات البيع والشراء إلكترونيًا، وتُسدَّد الأقساط بتحويل مصرفي إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع والمذكور في العقد. وفي دبي يُسجَّل البيع في السجل العقاري المبدئي عبر نظام عقود، وتُدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4% من السعر عند التسجيل.
إعادة البيع والتسليم. يتم نقل الملكية في إعادة البيع لدى مكتب أمين التسجيل العقاري التابع للدائرة، ويعني التسليم توقيع المستندات ومعاينة المنزل. ويمكنك الحضور بنفسك، أو تعيين شخص بموجب وكالة. ويجب توثيق الوكالة الموقعة خارج الإمارات في البلد الذي وُقّعت فيه، ثم تصديقها من سفارة دولة الإمارات أو قنصليتها هناك ومن وزارة الخارجية في دولة الإمارات، مع ترجمة قانونية إلى العربية، قبل أن تعتمد عليها دائرة الأراضي. واحرص على أن تقتصر الوكالة على العقار المحدد.
الإجراءات الكاملة في دليل الشراء في دبي، والجانب الضريبي الكندي في الضريبة الكندية على عقارات دبي.
مصادر هذا القسم (4)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- UAE Government portal: Expatriates buying a property in the UAE (updated 2 November 2026)
- Dubai Regulation No. 3 of 2006 on areas where non-UAE nationals may own property
- UAE Ministry of Foreign Affairs: attestation service
- ADREC: rules and regulations, including the KYC policy circular
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
تحويل الدولار الكندي إلى الإمارات
الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، لذا فالسعر المهم عمليًا هو سعر الدولار الكندي مقابل الدولار الأمريكي.
سعر العقد بالدرهم. وبسعر السوق المتوسط البالغ 0.38775 دولار كندي للدرهم في 12 نوفمبر 2026، أي نحو 2.58 درهم للدولار الكندي، تكلف شقة بقيمة 1.5 مليون درهم نحو 581,600 دولار كندي قبل الرسوم. ولو كان الدولار الكندي أضعف بنسبة 5% في يوم استحقاق دفعة تسليم نسبتها 40%، لكلفت تلك الدفعة وحدها نحو 12,200 دولار كندي إضافية.
ما يبلّغ عنه بنكك. تقدم البنوك وسائر الجهات المُلزمة بالإبلاغ تقرير التحويل الإلكتروني للأموال (Electronic Funds Transfer Report) إلى مركز تحليل المعاملات والتقارير المالية في كندا (FINTRAC)، وهو وحدة الاستخبارات المالية الكندية، عندما ترسل تحويلًا دوليًا بقيمة 10,000 دولار كندي أو أكثر لأحد عملائها. وتُجمع التحويلات الأصغر التي يجريها الشخص نفسه خلال 24 ساعة متتالية. والإبلاغ التزام على البنك؛ وتوقع أن يسألك عن غرض الدفعة ومصدر الأموال.
البنوك وشركات الصرافة. تتمثل كلفة التحويل في الغالب في الفارق بين سعر السوق المتوسط والسعر الذي تحصل عليه، لذا قارن بين مبالغ الدرهم التي تصل فعلًا لا بين الرسوم وحدها. ولا نوصي بأي مزوّد لخدمات التحويل ولا نتعاون مع أي منهم.
إلى أين تذهب الأموال. ادفع فقط من حساب باسمك إلى حساب الضمان المذكور في العقد. والمدفوعات من أطراف ثالثة أو نقدًا أو بالعملات المشفرة يُرجَّح أن تتأخر أو تُرفض.
مصادر هذا القسم (4)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- ExchangeRate-API open data: AED rates, 12 November 2026
- FINTRAC: Reporting electronic funds transfers to FINTRAC (checked 12 November 2026)
- FINTRAC: Reporting transactions, the 24-hour rule
- ADREC: frequently asked questions (escrow accounts)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
تخطط لسداد الدفعات من كندا؟
يستطيع المستشار مواءمة خطة السداد لدى المطوّر مع تحويلاتك، بالدولار الكندي.
الضريبة الكندية على العقار في الإمارات
الموقف الاتحادي كما تنشره وكالة الإيرادات الكندية (CRA)، وقد تحققنا منه في 12 نوفمبر 2026. معلومات عامة وليست استشارة ضريبية؛ ولا تشمل قواعد المقاطعات.
- الإيجار. يدفع المقيم الفعلي في كندا الضريبة على دخله العالمي، من جميع المصادر داخل كندا وخارجها، ويُبلّغ عن كل المبالغ بالدولار الكندي. ويُحوَّل الإيجار من عقار في دبي، عمومًا بسعر بنك كندا في يوم نشوئه، ويخضع للضريبة بالمعدلات الاتحادية ومعدلات المقاطعة التي تنطبق عليك.
- لا ضريبة إماراتية تُخصم. لا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصي، لذا لا توجد عادةً ضريبة أجنبية تُخصم من الضريبة الكندية. ومع ذلك ترتبط كندا والإمارات باتفاقية ضريبية.
- النموذج T1135. يُعد العقار الواقع خارج كندا من الممتلكات الأجنبية المحددة ما لم يكن من الممتلكات المخصصة للاستخدام الشخصي. ومتى تجاوزت الكلفة الإجمالية (لا القيمة) لممتلكاتك الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة، وجب تقديم النموذج T1135. ويدخل في ذلك منزل في دبي مؤجر معظم السنة مع توقع معقول لتحقيق الربح؛ ولا يدخل فيه منزل للعطلات تستخدمه أنت في الغالب، وهو ما تفسّره وكالة الإيرادات الكندية بأكثر من 50%.
- الغرامات. يترتب على التأخر في تقديم النموذج T1135 غرامات، وإذا لم يُبلَّغ عن الدخل تُمدَّد فترة إعادة التقدير المعتادة لدى الوكالة ثلاث سنوات.
- الأرباح الرأسمالية. يُحتسب الربح بالدولار الكندي، بتحويل الكلفة وعائدات البيع كل منهما بالسعر السائد وقت نشوئه، وتُدرج إرشادات الوكالة نصفه في الدخل. وقد يؤدي ضعف الدولار الكندي إلى نشوء ربح على عقار بيع بالسعر نفسه بالدرهم.
التفاصيل، مع مثال محسوب، في الضريبة الكندية على عقارات دبي.
مصادر هذا القسم (6)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- CRA: Canadian residents going down south (factual residents taxed on world income)
- CRA: Line 12100, interest and other investment income (foreign income and exchange rates)
- CRA: Questions and answers about Form T1135 (modified 19 October 2026)
- CRA: Calculating and reporting your capital gains and losses (checked 12 November 2026)
- PwC Worldwide Tax Summaries: Canada, foreign tax relief and tax treaties (reviewed 12 June 2026)
- PwC Worldwide Tax Summaries: UAE, taxes on personal income (reviewed 9 September 2026)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
التمويل العقاري للمقيمين في كندا
هناك طريقان: بنك إماراتي يقرض غير مقيم، أو الاقتراض في كندا بضمان ما تملكه بالفعل.
تمويل عقاري من بنك إماراتي. تقرض البنوك غير المقيمين بشروط أشد من المقيمين، تتراوح عادةً بين 50% و60% من قيمة العقار الجاهز. ويعلن HSBC الإمارات عن تمويل يصل إلى 60% لغير المقيمين الذين يحملون خدمة Premier أو Private Bank لديه أو يستوفون شروطها، ويذكر أن مستند القرض يجب توقيعه شخصيًا. والقرض بالدرهم، لذا يتحمل من يتقاضى دخله بالدولار الكندي مخاطرة العملة طوال مدته. وتُسدَّد أقساط الشراء على الخارطة عادةً من أموالك الخاصة، ويأتي التمويل العقاري، إن وُجد، عند التسليم.
الاقتراض في كندا. القرض المضمون بعقار في كندا يوفر لك دولارات كندية من جهة إقراض تعرفك، لكن الدين يصبح حينها مضمونًا بمنزلك في كندا. وتتوقف إمكانية خصم الفائدة من إيجار دبي على كيفية استخدام الأموال، لذا استشر مختصًا ضريبيًا كنديًا قبل الاقتراض.
أسعار الفائدة والرسوم ومشكلة الشراء على الخارطة مشروحة في التمويل العقاري لغير المقيمين في الإمارات.
مصادر هذا القسم (2)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- HSBC UAE: Non-resident mortgages (checked 12 November 2026)
- Holo: Best mortgage banks in the UAE 2026 (3 July 2026)
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
الزيارة، والإقامة عبر العقار
تملك منزل لا يمنح بذاته حق العيش في الإمارات، لكنه قد يدعم طلب إقامة.
الزيارة. يحصل الكنديون على تأشيرة مجانية عند الوصول تسمح بالإقامة 90 يومًا خلال فترة 180 يومًا، ويجب أن يكون جواز السفر صالحًا لستة أشهر على الأقل بعد تاريخ الدخول، وفقًا لإرشادات السفر الصادرة عن حكومة كندا والمحدّثة في 14 أكتوبر 2026. وتحقق منها مجددًا قبل حجز رحلة مرتبطة بموعد تسليم أو بموعد في البنك.
الإقامة. يمكن لعقار تبلغ قيمته 2 مليون درهم أو أكثر أن يدعم طلب الحصول على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات. ومنذ 29 أبريل 2026 يمكن للمالك الوحيد لعقار جاهز في دبي التقدم بطلب إقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين أيًا كانت قيمته. والقرار في الحالتين يعود إلى السلطات المختصة. ولا تُنهي الإقامة في الإمارات بذاتها الإقامة الضريبية في كندا، فهي تتوقف على روابطك بكندا؛ لذا استشر مختصًا ضريبيًا كنديًا قبل الانتقال. راجع دليل الإقامة الذهبية وإقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين.
مصادر هذا القسم (3)، جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026
- Government of Canada: Travel advice and advisories, United Arab Emirates, entry and exit requirements (updated 14 October 2026)
- UAE Government portal: Golden visa (updated 28 July 2026)
- Dubai Land Department: Investor residence application, Taskeen
معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، فتأكد منها بما يناسب حالتك قبل أن تتخذ أي قرار.
الرحلات وفارق التوقيت من كندا
متى يمكنك الاتصال، وكم يستغرق الوصول لمعاينة العقار أو استلامه.
- دبي
- تورونتو
- فانكوفر
توقيت الخليج القياسي، UTC+4، دون توقيت صيفي
يوم عمل في دبي بتوقيتك
| دبي | تورونتو | فانكوفر |
|---|---|---|
| 09:00 | ||
| 12:00 | ||
| 15:00 | ||
| 18:00 |
محسوب لتاريخ اليوم في متصفحك، لذلك يشمل تغييرات التوقيت الموسمية.
| من | شركات الطيران المدرجة | المسافة | مدة الطيران التقديرية |
|---|---|---|---|
| مطار تورونتو بيرسون | طيران الإمارات | 11,082 كم | نحو 14 ساعة |
| مطار مونتريال ترودو | طيران الإمارات | 10,620 كم | نحو 13.5 ساعة |
الرحلات وفق Wikipedia: Dubai International Airport, airlines and destinations table (checked 12 November 2026; Air Canada's Toronto service is listed as resuming on 29 March 2027). المسافة خط مستقيم إلى مطار دبي الدولي (DXB)، ومدة الطيران تقدير منا بناءً على تلك المسافة، وليست جدولًا زمنيًا. تحقق من شركة الطيران قبل الحجز. وأقصر رحلة مدرجة هي من مونتريال.
ميزانيتك بالدولار الكندي
جرى التحويل بسعر C$1 = 2.58 درهم، وهو سعر الصرف المتوسط في السوق بتاريخ 12 نوفمبر 2026. الأسعار تتغير، فأدخل السعر الذي يعرضه عليك بنكك أو مزوّد خدمة التحويل.
أعلى سعر لعقار على الخارطة في دبي تغطيه هذه الميزانية
1,394,000 درهم
نحو C$540,520
- ميزانيتك بالدرهم
- 1,495,820 درهم
- المبلغ المحتجز هامشًا احتياطيًا للعملة
- 44,875 درهم
- رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي على هذا السعر
- 56,780 درهم
على الخارطة في دبي: رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% والرسوم الإدارية لنظام عقود. أما رسوم المطوّر الإدارية والتأثيث وأي تكاليف للتمويل العقاري فهي إضافية. تقديرات، وليست استشارة.
أدلة للمشترين من كندا
إجراءات الشراء
كيف تشتري عقارًا في دبي بصفتك أجنبيًا: الدليل خطوة بخطوة
التكاليف والضرائب
تكاليف شراء العقار في دبي في 2026: كل رسم، على الخارطة وإعادة البيع
الشراء من كندا: أسئلة تصلنا
هل يمكن للكنديين شراء عقار في دبي؟
نعم. لا تحتاج إلى إقامة في الإمارات أو تأشيرة لتملك العقار. ويمكن لغير مواطني الإمارات التملك الحر في مناطق دبي المحددة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006، والتي تشمل معظم المناطق التي تُسوَّق للمشترين من الخارج، وفي المناطق الاستثمارية في أبوظبي ومناطق التملك الحر في رأس الخيمة.
هل عليّ الإبلاغ عن عقار في دبي في النموذج T1135؟
على الأرجح، إذا كنت تؤجره. فالعقار الواقع خارج كندا يُعد من الممتلكات الأجنبية المحددة ما لم يكن مخصصًا أساسًا للاستخدام الشخصي، ويجب تقديم النموذج T1135 متى تجاوزت الكلفة الإجمالية لممتلكاتك الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة. وتكلف شقة بقيمة 1 مليون درهم نحو 387,750 دولار كندي، لذا فالشقة المؤجرة تتجاوز هذا الحد عادةً وحدها.
هل يدفع الكنديون ضريبة على دخل الإيجار في دبي؟
نعم، إذا كانوا مقيمين في كندا. تفرض وكالة الإيرادات الكندية (CRA) الضريبة على المقيم الفعلي على دخله العالمي، ويُبلَّغ عنه بالدولار الكندي. ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصي، لذا لا توجد عادةً ضريبة أجنبية تُخصم. وهذه معلومات عامة وليست استشارة ضريبية.
هل هناك حد لتحويل الأموال من كندا لشراء عقار في دبي؟
لا نعلم بوجود حد كندي على تحويل أموالك الخاصة إلى الخارج. ويبلّغ بنكك مركز تحليل المعاملات والتقارير المالية في كندا (FINTRAC) عن التحويلات الدولية البالغة 10,000 دولار كندي أو أكثر، وسيجري فحوصاته الخاصة، وسيطلب المطوّر وأي بنك إماراتي ما يثبت مصدر الأموال. وادفع من حساب باسمك إلى حساب الضمان المذكور في العقد.
ما فارق التوقيت بين كندا ودبي؟
تعتمد الإمارات توقيت الخليج القياسي، الذي يسبق التوقيت العالمي المنسق (UTC) بأربع ساعات، ولا تغيّر ساعاتها. وهي تسبق تورونتو بتسع ساعات في الشتاء الكندي وبثماني ساعات في الصيف، وتسبق فانكوفر باثنتي عشرة ساعة في الشتاء وبإحدى عشرة ساعة في الصيف.
أستراليا
المملكة العربية السعودية
المملكة المتحدة
الهند
الولايات المتحدة
باكستانتحدّث إلى مستشار في منطقتك الزمنية
أخبرنا بميزانيتك وأنسب وقت للاتصال بك بتوقيت تورونتو.
- قائمة الأسعار الحالية ومدى التوفر، مباشرة من المطوّر العقاري
- لا رسوم عليك عند الشراء على الخارطة: المطوّر العقاري هو من يدفع لنا
- مستشار واحد براتب ثابت لا بالعمولة، من أول مكالمة حتى التسليم
