الضريبة الكندية على العقارات في دبي: الدخل العالمي والنموذج T1135 والأرباح الرأسمالية
كيف يُفرض على المقيم في كندا الضريبة على منزل في دبي: الدخل العالمي، والإيجار بالدولار الكندي، ومتى يُطلب النموذج T1135 للعقار الأجنبي، وإدراج نصف الأرباح الرأسمالية.
في هذا الدليل
جاءت كندا في المرتبة السابعة في ترتيب DXBinteract للاهتمام الدولي عبر الإنترنت بعقارات دبي بين يونيو وأغسطس 2026، بنسبة 3.5%. وبالنسبة للمقيم في كندا، فالشراء في دبي سهل من جهة الإمارات؛ أما من الجهة الكندية فتترتب ثلاثة التزامات لا يذكرها معظم الوسطاء: يخضع الإيجار للضريبة بوصفه دخلًا عالميًا، ويستوجب العقار الأجنبي المؤجَّر عادةً النموذج T1135، ويُفرض على الربح الضريبة بالدولار الكندي. يعرض هذا الدليل الموقف الفدرالي كما نشرته وكالة الإيرادات الكندية (CRA) وجرى التحقق منه في 12 نوفمبر 2026. وتعتمد الأرقام بالدولار سعر 0.38775 دولار كندي للدرهم، أي نحو 2.58 درهم للدولار الكندي، وهو سعر منتصف السوق في ذلك التاريخ. وهو معلومات عامة وليس استشارة ضريبية؛ وينبغي لمتخصص ضرائب كندي أن يؤكد كيف تنطبق عليك، ولا يتناول الدليل قواعد المقاطعات.
نظرة سريعة على الضريبة الكندية على عقار في دبي
| السؤال | الموقف بالنسبة للمقيم الفعلي في كندا |
|---|---|
| هل إيجار دبي خاضع للضريبة في كندا؟ | نعم، بوصفه جزءًا من الدخل العالمي |
| عملة الإبلاغ | الدولار الكندي، عمومًا بسعر بنك كندا في يوم نشوء المبلغ |
| ضريبة الإمارات التي تُخصم | عادةً لا شيء: فالإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصي |
| النموذج T1135 | مطلوب إذا تجاوزت كلفة العقارات الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة؛ ويُحتسب عقار دبي المؤجَّر |
| منزل العطلات للاستخدام الشخصي | مستثنى من النموذج T1135 |
| الأرباح الرأسمالية | يُدرج نصف الربح في الدخل |
| مخاطر الغرامات | غرامات التأخر في التقديم، وثلاث سنوات إضافية يمكن للوكالة خلالها إعادة التقدير |
الدخل العالمي: الإيجار من دبي
إرشادات وكالة الإيرادات الكندية للمقيمين واضحة: يدفع المقيم الفعلي الضريبة على دخله العالمي، من جميع المصادر داخل كندا وخارجها، كما لو أنه أقام في كندا طوال السنة، ويُبلِّغ عن جميع المبالغ بالدولار الكندي. وصافي دخل الإيجار من مصادر أجنبية جزء من ذلك الدخل العالمي.
تحويل الدراهم. تتوقع الوكالة عمومًا تحويل المبالغ الأجنبية بسعر صرف بنك كندا السائد يوم نشوء المبلغ. وتقبل سعرًا من مصدر آخر إذا كان ذلك المصدر متاحًا على نطاق واسع وقابلًا للتحقق ومستخدمًا باطراد من سنة إلى أخرى.
لا ضريبة أجنبية لتعويضها. يؤكد ملخص PwC لضرائب الأفراد في الإمارات، الذي روجع في 9 سبتمبر 2026، أن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصي، فتكون الضريبة الكندية على الإيجار هي ضريبة الدخل الوحيدة عليه.
مثال تطبيقي. كل الأرقام توضيحية. تُؤجَّر شقة في دبي بمبلغ 90,000 درهم في السنة، أي نحو 34,900 دولار كندي، مع 22,000 درهم (نحو 8,530 دولارًا كنديًا) رسوم خدمات وإدارة. فيبلغ صافي الإيجار قبل أي خصومات أخرى نحو 26,370 دولارًا كنديًا، يُضاف إلى دخلك ويُفرض عليه معدلك الهامشي الفدرالي ومعدل مقاطعتك. واحسب العائد قبل الضريبة في حاسبة العائد الإيجاري.
النموذج T1135: متى يجب الإبلاغ عن عقار في دبي
النموذج T1135، بيان التحقق من الدخل الأجنبي، مطلوب عندما تتجاوز الكلفة الإجمالية لعقاراتك الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة. وتغطي أسئلة وكالة الإيرادات الكندية وأجوبتها، المعدلة في 19 أكتوبر 2026، النقاط المهمة لمشتري العقار:
| السؤال | جواب الوكالة |
|---|---|
| هل المعيار القيمة أم الكلفة؟ | مبلغ الكلفة، لا القيمة السوقية العادلة |
| إذا بعت خلال السنة؟ | حيازة أكثر من 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة تُوجب التقديم مع ذلك |
| هل تُجمع الحيازات؟ | نعم: حيازة 75,000 دولار كندي وحيازة 35,000 دولار كندي معًا تبلغان الحد |
| هل العقار الأجنبي مشمول؟ | نعم، ما لم يكن عقارًا للاستخدام الشخصي |
| ما الاستخدام الشخصي؟ | الاستخدام أساسًا للمتعة الشخصية، وتفسره الوكالة بأنه أكثر من 50% |
| منزل مؤجَّر نحو ثمانية أشهر في السنة بهدف الربح؟ | عقار أجنبي محدد: أبلغ عنه |
| منزل مؤجَّر لاسترداد بعض التكاليف فقط دون توقع ربح؟ | عقار للاستخدام الشخصي: مستثنى |
وتبلغ كلفة شقة في دبي بمليون درهم نحو 387,750 دولارًا كنديًا قبل الرسوم، لذا ستتجاوز الشقة المؤجَّرة الحد وحدها في الغالب.
الغرامات. تفرض الوكالة غرامات على عدم تقديم النموذج T1135 في موعده وعلى البيانات الكاذبة أو الإغفالات. وبصورة منفصلة، تُمدَّد فترة إعادة التقدير المعتادة ثلاث سنوات إذا لم يُبلَّغ عن دخل من عقار أجنبي محدد ولم يُقدَّم النموذج أو قُدِّم متأخرًا أو غير دقيق. ويمكن طلب الإعفاء كتابةً على النموذج RC4288.
والإبلاغ عن دخل الإيجار التزام منفصل عن النموذج T1135. وتشير الوكالة إلى أن على المقيمين الإبلاغ عن كل الدخل من العقار الأجنبي مهما بلغت كلفته.
وتجد تعريفًا موجزًا للنموذج في مدخل مسردنا النموذج T1135.
الأرباح الرأسمالية عند البيع
الربح هو الفرق بين حصيلة البيع وأساس الكلفة المعدل، كلٌّ منهما بالدولار الكندي بالسعر السائد عند نشوئه. ويطبّق دليل وكالة الإيرادات الكندية بشأن الأرباح الرأسمالية معدل إدراج قدره النصف: يُضاف نصف الربح إلى الدخل ويُفرض عليه معدلك الهامشي. وتدخل تكاليف الشراء والبيع في الحساب، مثل رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% وعمولة الوسيط.
قد تُنشئ العملة ربحًا. الدرهم مربوط بالدولار الأمريكي، لذا فإن سعر الصرف المعني بالنسبة للكندي هو في الواقع الدولار الكندي مقابل الدولار الأمريكي. فإذا ضعف الدولار الكندي بين الشراء والبيع، فإن عقارًا يُباع بسعر الدرهم نفسه يُنتج ربحًا بالدولار الكندي، والعكس صحيح أيضًا.
الشراء من كندا
لا تحتاج إلى إقامة في الإمارات أو تأشيرة للشراء. ويمكن لغير مواطني الإمارات التملك الحر في مناطق دبي المخصصة بموجب اللائحة رقم (3) لسنة 2006، وفي المناطق الاستثمارية في أبوظبي، ومناطق التملك الحر في رأس الخيمة. وتُوقَّع حجوزات وعقود الشراء على الخارطة إلكترونيًا وتُسدَّد بتحويل مصرفي إلى حساب ضمان المشروع؛ أما نقل الملكية في إعادة البيع أو التسليم فيتطلب حضورك في دبي أو وكالة مصدّقة. وتجد الإجراءات في كيف تشتري عقارًا في دبي، وخيارات الرهن العقاري للمشترين من الخارج في الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات.
وتسيّر طيران الإمارات رحلات مباشرة إلى دبي من تورنتو بيرسون ومونتريال ترودو، بحسب قائمة وجهات مطار دبي الدولي التي جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026؛ ويُدرج استئناف خدمة الخطوط الجوية الكندية من تورنتو في 29 مارس 2027. والإمارات تتقدم على تورنتو بتسع ساعات في الشتاء الكندي وبثماني ساعات في الصيف.
السجلات التي ينبغي الاحتفاظ بها
- اتفاقية البيع والشراء وسند الملكية وإيصالات رسوم دائرة الأراضي والأملاك، لأجل أساس الكلفة المعدل.
- كلفة العقار بالدولار الكندي، وهي التي تحدد اختبار النموذج T1135.
- عقود الإيجار والإيجار المقبوض وكل مصروف، مع سعر الصرف المستخدم.
- كشوف الحسابات المصرفية في الإمارات وتأكيدات التحويلات.
- ملاحظة بالاستخدام الشخصي في كل سنة، إذا كنت تستخدم المنزل بنفسك أيضًا.
