العوائد الإيجارية في دبي بحسب المنطقة ونوع العقار: الإجمالية والصافية وما غيّره عام 2026

يبلغ متوسط العوائد الإيجارية الإجمالية في دبي أقل من 6% بقليل في جميع المنازل: فيُظهر تحليل Property Finder لسجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) نسبة 5.68% للأشهر الـ 12 المنتهية في 11 نوفمبر 2026. وتقع الشقق في الأحياء متوسطة السعر مثل قرية جميرا الدائرية وواحة دبي للسيليكون عند 7% إلى 8.5%، والشقق الراقية عند نحو 4.5% إلى 6%، ومعظم مجتمعات الفلل بين 3% و6%. أما العائد الصافي، بعد رسوم الخدمات والشغور والإدارة وتكاليف الشراء، فهو أدنى بدرجة ملموسة: ففي المثال التطبيقي أدناه يصبح عائد إجمالي قدره 7.2% عائدًا صافيًا قدره 4.8%. وتنخفض إيجارات العقود الجديدة منذ ربيع 2026، لذا تعامل مع كل رقم هنا بوصفه لقطة مؤرخة لا وعدًا.

كيف تحسب العائد الإيجاري الإجمالي والصافي

العائد الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء × 100.

العائد الصافي = (الإيجار المحصَّل فعلًا − تكاليف التشغيل السنوية) ÷ (سعر الشراء + تكاليف الشراء) × 100.

العائد الإجمالي هو الرقم الذي تذكره البوابات العقارية والوسطاء. وهو يتجاهل كل تكاليف تملك العقار. أما العائد الصافي فهو الذي تقارنه بسعر فائدة الادخار أو بعقار بريطاني للتأجير أو بسند. ولا يشمل أيٌّ منهما الضريبة في بلدك ولا أي تغيّر في قيمة العقار.

مثال تطبيقي: شقة بغرفة نوم في قرية جميرا الدائرية

كانت متوسطات Betterhomes لقرية جميرا الدائرية في سبتمبر 2026 نحو 1,259 درهمًا للقدم المربعة للشراء و91 درهمًا للقدم المربعة سنويًا للإيجار. وبالنسبة إلى شقة بغرفة نوم مساحتها 750 قدمًا مربعة اشتُريت من السوق الثانوية يكون الحساب كالتالي:

الافتراضات من عندنا وغرضها توضيح الآلية. غيّر أيًّا منها في حاسبة العائد الإيجاري. فمبنى برسوم خدمات قدرها 25 درهمًا للقدم المربعة بدلًا من 15 سيخفض العائد الصافي في هذا المثال إلى نحو 4.1%.

العوائد الإيجارية في دبي بحسب المنطقة

يضع الجدول ثلاثة مصادر جنبًا إلى جنب. وهي تقيس أشياء مختلفة، ولذلك لا تتفق.

أرقام أخرى من التقارير نفسها: وضع تقرير بيوت للربع الثالث من 2026 مجمع دبي للاستثمار عند 9.5% وديسكفري غاردنز عند 8.5% للشقق، وهما الأعلى في شريحته الميسورة، وداماك لاجونز وداماك هيلز 2 عند 5.7% للفلل. وتشير متوسطات Betterhomes لسبتمبر 2026 ضمنًا إلى 4.8% لفلل تلال الغاف و4.1% للينابيع و3.0% لجزر جميرا.

لماذا تختلف المصادر

• Property Finder تستخدم أسعار البيع المسجلة وعقود الإيجار المسجلة لدى الدائرة. وهي تعكس ما دُفع فعلًا، لكن المنازل المباعة والمنازل المؤجرة مجموعتان مختلفتان، وفي المناطق ذات المبيعات الكثيفة على الخارطة تشمل الأسعار مخزونًا جديدًا لا يمكن تأجيره بعد.
• بيوت تستخدم الأسعار والإيجارات المعلنة على بوابتها. وقد تسبق أرقام الطلب الصفقات الموقعة أو تتأخر عنها بحسب السوق.
• Betterhomes تقسم متوسط إيجار القدم المربعة لدى وكالة واحدة على متوسط سعر بيع القدم المربعة لديها.

وتُظهر نخلة جميرا المشكلة. فرقم Property Finder لجميع المنازل 6.08%؛ ورقم بيوت 4.4% للشقق و3.5% للفلل. استخدم جداول المناطق لترتيب الأحياء، ثم اختبر وحدة بعينها مقابل الإيجارات الموقعة في المبنى نفسه.

العائد الإيجاري بحسب نوع العقار وحجمه

المنازل الأصغر عائدها أعلى. وتُظهر أرقام Property Finder التي جمعتها Dubai Fast Living (نُشرت في 13 أكتوبر 2026) ما يلي:

ويعطي التجميع نفسه، الذي يغطي الأشهر الثلاثة المنتهية في 11 أكتوبر 2026، نسبة 6.2% للشقق و4.2% للفلل والتاون هاوس إجمالًا. وتعطي بيانات Property Monitor التي نشرتها Engel & Völkers لشهر أغسطس 2026 نسبة 6.7% للشقق و5.1% للتاون هاوس و4.5% للفلل. وأعطى تقرير Knight Frank "وجهة دبي" (مايو 2025) نطاقات بين 5% و7% للشقق وبين 4.5% و6% للفلل والتاون هاوس.

وتُظهر الفلل عوائد أدنى من الشقق في كل المصادر أعلاه. وتُظهر الاستوديوهات أعلى العوائد، وتواجه الشقق أكبر قدر من المعروض المنافس: فنحو تسعة من كل عشرة منازل مقرر تسليمها في 2027 هي شقق، بحسب بيانات التسليم المخطط لدى الدائرة التي استشهدت بها Betterhomes (أكتوبر 2026).

ما الذي يخفض العائد الصافي

• رسوم الخدمات. الرسم السنوي لتشغيل المبنى ومرافقه المشتركة، يُحتسب لكل قدم مربعة وتعتمده مؤسسة التنظيم العقاري في دبي. وهي عادةً أكبر تكلفة تشغيلية وتتفاوت كثيرًا بين المباني. تحقق من الرقم المعتمد لأي مشروع وسنة في مؤشر رسوم الخدمات المجاني لدى الدائرة قبل أن تشتري. ويشرح دليل رسوم الخدمات لدينا ما تشمله.
• الشغور. تفيد Betterhomes بأن الاتفاق على إيجار طويل الأمد يستغرق عادةً من أسبوع إلى ثلاثة أسابيع، أو من أربعة إلى ستة أسابيع حين يلزم مزيد من التسويق، وأن شهرًا شاغرًا واحدًا يكلّف نحو 8.3% من إيجار السنة.
• الإدارة. سيدفع المالك المقيم في الخارج عادةً لوسيط مقابل إيجاد المستأجرين وتسجيل العقد ومعالجة الإصلاحات. وتتفاوت الرسوم بحسب مستوى الخدمة؛ فاحصل عليها كتابةً.
• التأثيث والصيانة. تقع صيانة التكييف وإعادة الطلاء بين فترات الإيجار واستبدال الأجهزة على عاتق المؤجر. وتحتاج الإيجارات المفروشة إلى ميزانية للأثاث وتجديد دوري.
• تكاليف الشراء. رسوم التسجيل لدى الدائرة 4%، إضافة إلى رسوم الأمين والوسيط في السوق الثانوية، ترفع المبلغ الذي استثمرته. والعائد المحسوب على السعر وحده يبالغ في العائد. راجع تكاليف شراء العقار في دبي.
• الضريبة في بلدك. لا توجد ضريبة دخل شخصية في الإمارات، لكن المقيم في المملكة المتحدة يدفع ضريبة دخل بريطانية على الإيجار. راجع الضريبة البريطانية على عقارات دبي.
• المدة قبل أول إيجار. الشراء على الخارطة لا يدرّ شيئًا حتى التسليم.

وكل رقم لمنطقة أعلاه، مع فترته ورابطه، موجود أيضًا في جدول العوائد الإيجارية بحسب المنطقة لدينا، ويجمع دليل المناطق عن أين تستثمر في دبي الأرقام نفسها بحسب هدف المستثمر.

الإيجارات قصيرة الأمد مقابل طويلة الأمد في دبي

الإيجارات طويلة الأمد هي عقود مدتها 12 شهرًا مسجلة في نظام إيجاري. وكثيرًا ما يُدفع الإيجار بعدد قليل من الشيكات المؤجلة: ففي عقود Betterhomes للربع الثالث من 2026 كانت 33% من الصفقات بأربعة شيكات و28% بشيك واحد. ولا يجوز للمؤجر رفع الإيجار عند التجديد إلا بالنسبة التي يسمح بها المرسوم رقم (43) لسنة 2013، وتتوقف على مدى انخفاض الإيجار عن مؤشر الإيجارات لدى الدائرة، وبإشعار كتابي مدته 90 يومًا فقط.

الإيجارات قصيرة الأمد (بيوت العطلات) تنظمها دائرة الاقتصاد والسياحة (DET) بموجب المرسوم رقم (41) لسنة 2013. وبحسب دليل بيوت (المحدّث في 20 أكتوبر 2026):

• يسجّل المالك لدى الدائرة (1,500 درهم زائد 20 درهمًا رسومًا حكومية) ويحصل على تصريح لكل وحدة: 370 درهمًا للاستوديو أو غرفة النوم الواحدة، و670 درهمًا لغرفتي نوم، و970 درهمًا لثلاث، و1,270 درهمًا لأربع غرف أو أكثر.
• يجوز للفرد حيازة تصاريح لما يصل إلى ثمانية عقارات. وما زاد على ذلك يتطلب رخصة تجارية وتسجيلًا بصفة مشغّل محترف.
• يجب تأجير الوحدة كاملة، وتسجيل كل ضيف، وتحصيل رسوم درهم السياحة بواقع 10 دراهم لليلة (الفئة العادية) أو 15 درهمًا (الفئة الفاخرة) عن كل غرفة وتوريدها شهريًا.
• لا يجوز تشغيل الوحدات في مباني الشقق الفندقية بيوت عطلات.

ويجيز المرسوم غرامات من 200 إلى 20,000 درهم عن المخالفات. وتوصي الدائرة أيضًا بإبلاغ إدارة المبنى قبل البدء.

وقد يدرّ الإيجار القصير إجمالًا أكثر من الطويل حين يكون الإشغال مرتفعًا، لكن الدخل يتحرك مع السياحة. فقد أفادت CBRE بأن إشغال فنادق دبي انخفض إلى نحو 23% في الأسبوع المنتهي في 14 مارس 2026، بعد اندلاع النزاع الإقليمي، وتوقعت أن تتحول بعض وحدات الإيجار قصير الأمد إلى إيجار طويل الأمد، فيزداد معروض الإيجار الطويل. كما تُخصم رسوم المشغّل والتأثيث والمرافق والتنظيف من دخل الإيجار القصير. قارن بينهما على أساس صافي الدخل لا سعر الليلة.

وتجد الإجراءات الكاملة للتصريح وجدول الرسوم ومقارنة تطبيقية بين الإيجار القصير والطويل في دليل تأجير بيوت العطلات؛ أما جانب المؤجر في الإيجار الطويل، من إيجاري إلى مدد الإشعار، ففي تأجير العقار في دبي.

هل ترتفع الإيجارات في دبي أم تنخفض في 2026؟

بلغت إيجارات العقود الجديدة ذروتها في فبراير 2026 بحسب قراءة UBP وتراجعت منذئذ. أما التجديدات، وهي مرتبطة بالمؤشر وبدأت من مستوى أدنى، فواصلت الارتفاع ببطء.

وقد صمد طلب المستأجرين: فسجلت Betterhomes أعلى استفسارات تأجير في تاريخها في الربع الثالث من 2026. والضغط يقع على جانب المعروض، إذ تُظهر بيانات الدائرة التي استشهدت بها Betterhomes أن 136,815 منزلًا مقرر تسليمها في 2027. وكثيرًا ما تتأخر عمليات التسليم المقررة، لكن المشتري الذي يضع نموذجًا للإيجار عند اكتمال في 2027 أو 2028 ينبغي أن يختبر إيجارًا أدنى من إيجار اليوم لا أعلى. والصورة الأوسع في هل العقار في دبي استثمار جيد؟.

كيف تستخدم أرقام العائد عند اختيار عقار

1. رتّب المناطق بالجداول أعلاه، ثم انتقل إلى مستوى المبنى. اطلب آخر ثلاثة عقود إيجار مسجلة في المبنى لنوع الوحدة نفسه.
2. ابحث عن رسوم الخدمات المعتمدة للمبنى واحسب العائد الصافي على السعر مضافًا إليه تكاليف الشراء.
3. تحقق من عدد المنازل المماثلة التي يُتوقع اكتمالها بالقرب منك خلال السنتين القادمتين.
4. اعدّ أي ضمان إيجاري يعلنه المطوّر تسويقًا إلى أن تقرأ من يدفعه ولمدة كم، وبكم كانت الوحدة ستؤجَّر بدونه.
5. أجرِ الحسابات عند إيجار أدنى بنسبة 10% ومع شغور ستة أسابيع. فإذا لم يصلح الاستثمار إلا على الإيجار المطلوب اليوم، فهو لا يصلح.