تأجير بيوت العطلات في دبي: تصريح دائرة الاقتصاد والسياحة وقواعد الإيجار قصير الأمد والتكاليف الفعلية
كيف تحصل على تصريح بيت عطلات من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي، والمالك مقابل المشغّل المرخص، وقواعد المباني والرسوم ودرهم السياحة والغرامات، ومقارنة صافية بالإيجار طويل الأمد.
في هذا الدليل
لتأجير عقار في دبي لضيوف العطلات، بما في ذلك عبر Airbnb، تحتاج إلى تصريح بيت عطلات من دائرة الاقتصاد والسياحة (DET) لكل وحدة. ويخضع الإيجار قصير الأمد للمرسوم رقم (41) لسنة 2013 ولائحته التنفيذية لعام 2020: فيجب أن يكون المشغّل مرخصًا، وأن تؤجَّر الوحدة كاملة، وأن يُسجَّل الضيوف، وأن يُحصَّل درهم السياحة عن كل ليلة. يعرض هذا الدليل الإجراءات خطوة بخطوة، والاختيار بين تشغيل المنزل بنفسك والاستعانة بمشغّل مرخص، وقيود المباني، والتكاليف التي تُخصم من دخل الإيجار القصير، ومقارنة تطبيقية بالإيجار الطويل. وقد رفضت صفحات بيوت العطلات لدى الدائرة طلباتنا الآلية، لذا فالقواعد هنا مأخوذة من التشريعات المنشورة على بوابة التشريعات في دبي ومن مصادر ثانوية مسماة، لكل منها تاريخه.
ما قواعد الإيجار قصير الأمد في دبي؟
كل من يؤجّر بيوت العطلات في دبي بصورة منتظمة يجب أن يكون مرخصًا من جهة السياحة. فتنص المادة 3 من المرسوم رقم (41) لسنة 2013 على أنه لا يجوز لأي شخص طبيعي أو اعتباري ممارسة النشاط دون ترخيص؛ والجهة المسماة في المرسوم، وهي دائرة السياحة والتسويق التجاري، صارت اليوم جزءًا من الدائرة. ويُلزم المرسوم والقرار الإداري رقم (1) لسنة 2020، وهو لائحته التنفيذية، المشغّل بما يلي:
- تأجير الوحدة كاملة، لا غرف أو أسرّة منفردة؛
- حيازة تأمين من شركة تأمين مرخصة يغطي الأضرار التي تلحق بالضيوف طوال مدة الترخيص؛
- إبرام عقد مع كل ضيف، وتسليم الضيوف قائمة مكتوبة بقواعد المنزل، والاحتفاظ بسياسة للشكاوى؛
- توفير الكهرباء والمياه دون تحميل الضيوف رسومًا إضافية؛
- إدراج الاسم التجاري ورقم التصريح في كل إعلان؛
- احترام الحد الأقصى المسموح للإشغال والاحتفاظ بسجلات الضيوف ثلاث سنوات على الأقل.
وتُصنَّف بيوت العطلات عادية أو راقية (ويسمي قرار درهم السياحة الفئة الأعلى فاخرة)، ويجوز للدائرة تفتيشها وإعادة تصنيفها. ومدة التصاريح سنة ويجب تجديدها قبل انتهائها. وتصريح بيت العطلات نظام منفصل عن عقود الإيجار لمدة 12 شهرًا المسجلة في إيجاري، التي يغطيها دليلنا عن تأجير العقار في دبي.
كيف تحصل على تصريح بيت عطلات في دبي؟
تسجّل لدى الدائرة مشغّل بيت عطلات، ثم تتقدم بطلب تصريح لكل عقار عبر بوابتها الإلكترونية. وبالجمع بين اللائحة التنفيذية لعام 2020 (المواد من 8 إلى 10) ودليل بيوت الصادر في 20 أكتوبر 2026، تكون الخطوات:
- تحقق من أن الوحدة مؤهلة. يجب أن تكون في منطقة أجازتها الدائرة، وأن تكون شقة في مبنى سكني أو مبنى مخصص، أو منزلًا أو فيلا في مجمع، أو فيلا مستقلة. ولا يُسمح بالوحدات في الفنادق والشقق الفندقية. ويجب ألا تحظر اتفاقية البيع والشراء صراحةً استخدام الوحدة بيت عطلات.
- سجّل مشغّلًا. بصفتك مالك منزل، سجّل في نظام بيوت العطلات لدى الدائرة بهويتك الإماراتية أو جواز سفرك. ويذكر بيوت رسم تسجيل قدره 1,500 درهم زائد 10 دراهم رسوم معرفة و10 دراهم رسوم ابتكار.
- تقدّم بطلب تصريح لكل وحدة. ارفع سند الملكية وفاتورة ديوا باسم المالك. وتراجع الدائرة الطلب وقد تزور العقار.
- ادفع رسم التصريح بعد الموافقة، واحصل على التصريح والتصنيف.
- جهّز المنزل. رتّب التأمين، وضع رمز الاستجابة السريعة الذي تشترطه الدائرة عند المدخل، وأعدّ قواعد المنزل وعقد الضيف.
- أدرج العقار وشغّله. أظهر رقم التصريح في كل إعلان، وسجّل جواز سفر كل ضيف أو هويته الوطنية عند الوصول، وحصّل درهم السياحة.
- جدّد كل سنة قبل انتهاء التصريح.
ويجوز للمستأجر أيضًا تشغيل بيت عطلات، لكنه يحتاج إلى عقد إيجار يسمح بالتأجير من الباطن وإلى خطاب عدم ممانعة من المالك وفق نموذج الدائرة (بيوت). وتشترط المادة 24 من القانون رقم (26) لسنة 2007 أصلًا موافقة المؤجر الخطية على أي تأجير من الباطن.
كم يكلّف تصريح بيت العطلات؟
تحدد الرسوم قرار المجلس التنفيذي رقم (49) لسنة 2014:
| البند في جدول الرسوم | الرسم (درهم) |
|---|---|
| تصريح تشغيل بيت عطلات، إصدارًا أو تجديدًا | 300 لكل غرفة نوم، بحد أقصى 1,200 لكل منزل في السنة |
| شهادة تصنيف بيت العطلات | 50 لكل منزل |
| فحص بيت العطلات أو إعادة فحصه | 300 لكل منزل |
| الموافقة المبدئية على الترخيص، أو تجديدها | 100 |
| ترخيص جديد، أو تجديده | 500 |
وتتطابق إجماليات بيوت للتصريح (370 درهمًا للاستوديو أو غرفة النوم الواحدة، و670 درهمًا لغرفتي نوم، و970 درهمًا لثلاث، و1,270 درهمًا لأربع غرف أو أكثر) مع رسم القرار لكل غرفة نوم زائد 50 درهمًا شهادة و20 درهمًا رسوم معرفة وابتكار. ولم نتمكن من ردّ رسم تسجيل المشغّل البالغ 1,500 درهم لدى بيوت إلى جدول رسوم القرار، وأفاد Real Estate Club Dubai (14 يوليو 2026) بالفجوة نفسها.
إعفاء 2026. في 21 مايو 2026 أعلن المكتب الإعلامي لحكومة دبي حزمة حوافز بقيمة 1.5 مليار درهم تضمنت "إعفاء بيوت العطلات من رسوم التصريح والترخيص"، وأعفت المنشآت المسجلة لدى الدائرة من تحصيل درهم السياحة. وذكر البيان أن كل مبادرة ستسري من ثلاثة إلى 12 شهرًا، على أن تعلن الجهة المسؤولة التوقيتات. ولم نجد تاريخ انتهاء منشورًا، ولا تأكيدًا بأن إعفاء درهم السياحة يشمل بيوت العطلات إضافة إلى الفنادق، فتحقق من حسابك لدى الدائرة.
هل تشغّل بيت العطلات بنفسك أم تستعين بمشغّل مرخص؟
يتوقف ذلك على عدد الوحدات لديك، وعلى ما إذا كنت تقيم في دبي، وعلى مقدار العمل الذي تريد القيام به. ويعامل القانون المسارين معاملة واحدة: فمن يشغّل المنزل يجب أن يكون مرخصًا وأن يستوفي التزامات الضيوف والسجلات والتأمين أعلاه.
- التشغيل بنفسك. يقول بيوت إن مالك المنزل الفرد يجوز له حيازة تصاريح لما يصل إلى ثمانية عقارات، ويحتاج إلى رخصة تجارية وتسجيل بصفة مشغّل محترف بعد ذلك. ولم يجد Real Estate Club Dubai هذا السقف في المرسوم أو قرار الرسوم أو اللائحة لعام 2020، وأشار إلى أن المادتين 2 و3 من اللائحة تشيران إلى رخصة تجارية للمرخَّص لهم. والمصادر تختلف، فتأكد من الموقف في حالتك لدى الدائرة. والإدارة الذاتية تعني التعامل مع الحجوزات وتسجيل الوصول وتسجيل الضيوف والتنظيف والصيانة وإقرار درهم السياحة الشهري بنفسك أو عبر أشخاص تستعين بهم.
- الاستعانة بمشغّل مرخص. المشغّل شركة مرخصة لها رخصتها التجارية ومكتبها، تحتفظ بالتصريح وتدير المنزل بموجب اتفاقية إدارة معك. ويحظر المرسوم على المرخَّص لهم الوساطة بين الضيوف وأطراف غير مرخصة، فتحقق من ترخيص المشغّل لدى الدائرة قبل التوقيع.
ولم نجد معيارًا منشورًا وموثقًا لرسوم المشغّلين. اطلب من كل مشغّل رسومه كتابةً، وما تشمله: التسعير، والإدراج، والتواصل مع الضيوف، والتنظيف والمفروشات، وزيارات الصيانة، وتوريد درهم السياحة، والتأمين.
وبالنسبة إلى المالك المقيم في الخارج، فالمشغّل هو الخيار العملي في معظم الحالات، لأن تسجيل وصول الضيوف وتسجيلهم والصيانة تتم في دبي.
هل يستطيع مبنى أو مجتمع سكني منعك من تشغيل بيت عطلات؟
يحدّ القانون مما يستطيعون فعله، لكن سند ملكيتك وإجراءات المبنى تظل مهمة. فتشترط المادة 8 من اللائحة لعام 2020 ألا تحظر اتفاقية البيع والشراء صراحةً استخدام الوحدة بيت عطلات، فاقرأها قبل الشراء. وتُلزم المادة 17 المطوّرين وملاك العقارات المملوكة ملكية مشتركة وشركات الإدارة بتمكين المرخَّص لهم من العمل وفق تراخيصهم وتصاريحهم.
وتبقى عدة قيود عملية:
- وحدات الفنادق والشقق الفندقية لا يجوز منحها تصريح بيت عطلات (بيوت، 20 أكتوبر 2026).
- المنازل في المجمعات المسوّرة مؤهلة إذا كان في المجمع أربع وحدات على الأقل (بيوت).
- إجراءات المبنى. توصي الدائرة بإبلاغ إدارة المبنى قبل البدء. والمباني التي تديرها جمعية ملاك بموجب القانون رقم (6) لسنة 2019 لها قواعدها الخاصة بشأن بطاقات الدخول وتسجيل الزوار واستخدام المرافق، وعلى الضيوف الالتزام بها.
- المنازل على الخارطة. يذكر بيوت سند الملكية وفاتورة ديوا باسم المالك بين مستندات التصريح، فعمليًا تتقدم بعد اكتمال المنزل وتوصيله بالمرافق. ولا يوجد دخل إيجار قصير الأمد قبل التسليم.
ما الغرامات المطبقة على بيوت العطلات في دبي؟
يُدرج قرار المجلس التنفيذي رقم (49) لسنة 2014 سبعًا وعشرين مخالفة. ومن أمثلتها:
| المخالفة | الغرامة (درهم) |
|---|---|
| التشغيل دون ترخيص | 5,000 |
| تأجير بيوت العطلات دون موافقة مسبقة | 2,000 |
| عدم الاحتفاظ بتأمين ساري طوال مدة الترخيص | 2,000 |
| تحميل الضيوف رسومًا إضافية للكهرباء أو المياه | 2,000 |
| عدم توفير الصيانة الدورية | 2,000 |
| تقديم معلومات أو مستندات كاذبة | 5,000 |
| التشغيل أثناء الإيقاف | 20,000 |
| تأجير الغرف أو الأسرّة بصورة منفصلة | 500 |
وتتضاعف الغرامة عند تكرار المخالفة نفسها خلال سنة، حتى 100,000 درهم. ويجوز للدائرة أيضًا إيقاف النشاط مدة تصل إلى ستة أشهر أو إلغاء الترخيص (المرسوم رقم (41) لسنة 2013، المادة 11).
ولدرهم السياحة عقوباته الخاصة بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2014: فعدم تحصيله يكلّف 10% من المبلغ غير المحصَّل، بما لا يقل عن 1,000 درهم، وتحصيل النسبة الخاطئة يكلّف 5,000 درهم إضافة إلى الرسم المستحق.
ما التكاليف التي تُخصم من دخل الإيجار القصير؟
أكثر مما يُخصم من الإيجار الطويل، لأن المالك يتحمل تكلفة تشغيل المنزل بين الإقامات وأثناءها:
- رسوم الخدمات. مثلها في الإيجار الطويل؛ راجع رسوم الخدمات في دبي.
- المرافق والإنترنت. لا يجوز تحميل الضيوف رسومًا إضافية للكهرباء أو المياه (المرسوم رقم (41) لسنة 2013، المادة 8)، فيدفع المشغّل لهيئة ديوا. وافترضنا أيضًا أن الإنترنت مشمول في سعر الليلة. أما في الإيجار الطويل، فتشير خدمة العقود الإيجارية لدى دائرة الأراضي والأملاك إلى أن المستأجر يدفع رسوم ديوا بصورة منفصلة حيث ينطبق ذلك.
- التأثيث. يجب أن يستوفي المنزل المواصفات الفنية والتجهيزات التي تشترطها الدائرة لتصنيفه (اللائحة لعام 2020، المادة 8)، ويتآكل الأثاث أسرع مع توالي الضيوف.
- رسوم المشغّل والتنظيف والمفروشات، أو وقتك إذا أدرت المنزل بنفسك.
- عمولة منصة الحجز.
- رسوم التصريح والترخيص، ما لم ينطبق إعفاء 2026.
- التأمين الذي يغطي الضيوف، كما يشترط المرسوم.
- الشغور. كل ليلة شاغرة دخل ضائع. فقد أفادت CBRE بأن إشغال فنادق دبي بلغ نحو 23% في الأسبوع المنتهي في 14 مارس 2026، بعد اندلاع النزاع الإقليمي، وتوقعت أن تتحول بعض وحدات الإيجار القصير إلى إيجار طويل.
ويدفع الضيوف درهم السياحة لا المالك، لكن المشغّل مسؤول إذا لم يُحصَّل ويُورَّد.
إيجار قصير أم طويل: مقارنة صافية تطبيقية
تقارن الأرقام أدناه بين الإيجارين لمنزل واحد. وهي توضيح للحساب، لا توقع لما سيدرّه أي عقار.
المنزل. شقة بغرفة نوم مساحتها 750 قدمًا مربعة في قرية جميرا الدائرية. ويعطي متوسط إيجار Betterhomes لسبتمبر 2026 البالغ 91 درهمًا للقدم المربعة سنويًا إيجارًا طويل الأمد قدره 68,250 درهمًا. وتكاليف الإيجار الطويل هي نفسها في دليل العوائد الإيجارية لدينا: شغور 5%، ورسوم خدمات مفترضة 15 درهمًا للقدم المربعة، وإدارة 5%، و2,000 درهم للصيانة والتأمين.
| إيجار طويل (درهم في السنة) | إيجار قصير (درهم في السنة) | أساس رقم الإيجار القصير | |
|---|---|---|---|
| الإيجار أو إيراد الحجوزات | 68,250 | R (مجهول) | الرقم الذي نحلّ له |
| الشغور | 3,412 | مشمول في R | يُحتسب الإيراد صافيًا من الليالي الشاغرة |
| رسوم الخدمات | 11,250 | 11,250 | المبنى نفسه |
| الإدارة أو المشغّل | 3,242 | 20% من R | افتراضنا |
| عمولة المنصة | 0 | 3% من R | افتراضنا |
| المرافق والإنترنت | 0 | 12,000 | افتراضنا؛ يدفعها المشغّل |
| التأثيث، موزعًا على خمس سنوات | 0 | 8,000 | افتراضنا: 40,000 درهم أثاثًا ومعدات |
| الصيانة والتأمين | 2,000 | 4,000 | افتراضنا: تآكل أكبر |
| رسم التصريح | 0 | 370 | إجمالي بيوت لغرفة نوم واحدة؛ صفر ما دام إعفاء 2026 سارِيًا |
| صافي الدخل | 48,346 | 77% من R ناقص 35,620 |
ولكي يترك الإيجار القصير الـ 48,346 درهمًا نفسها، يجب أن تساوي 77% من R مبلغ 83,966 درهمًا، فيكون R نحو 109,000 درهم في السنة: أي أكثر بنحو 60% من الإيجار الطويل. وعند إشغال 70% (256 ليلة) يعني ذلك متوسطًا نحو 426 درهمًا لليلة بعد أي خصومات؛ وعند 60% (219 ليلة)، نحو 498 درهمًا. وهذه أرقام تعادل التكلفة مستمدة من افتراضاتنا، لا أسعار سوق. اختبر أرقامك في حاسبة العائد الإيجاري، وقارن سعر الليلة الذي تحتاج إليه بما تحققه فعلًا منازل مماثلة مرخصة في المبنى نفسه على مدار سنة كاملة، بما فيها الصيف.
هل تطبق أبوظبي ورأس الخيمة القواعد نفسها؟
لا. فتصريح الدائرة والقواعد أعلاه تنطبق في دبي فقط. وترخّص أبوظبي ورأس الخيمة الإيجار قصير الأمد بموجب قواعدهما الخاصة، التي لم نتحقق منها في هذا الدليل، فتحقق لدى جهة السياحة في الإمارة قبل تأجير عقار هناك. وللمقارنة بين الأسواق الثلاثة، راجع دبي مقابل أبوظبي مقابل رأس الخيمة.
هل يخضع دخل بيت العطلات في دبي للضريبة؟
ليس في الإمارات، بالنسبة للفرد: فالإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصية (PwC Worldwide Tax Summaries، روجعت في 9 سبتمبر 2026). وقد يفرض بلد إقامتك ضريبة على الربح، وقد تختلف قواعده للإيجارات المفروشة أو القصيرة عن قواعد الإيجارات الطويلة. راجع دليل الضرائب على العقارات في الإمارات والأدلة الخاصة بالمقيمين من المملكة المتحدة والولايات المتحدة والهند وكندا.
