الضريبة الهندية على العقار في دبي: الإيجار، والأرباح الرأسمالية، والجدول FA، وقانون الأموال السوداء

تملّك منزل في دبي لا يُخرجه من نطاق الضريبة الهندية. فالهندي المقيم والمقيم عادةً يخضع للضريبة على دخله من جميع أنحاء العالم، ولذلك يكون الإيجار خاضعًا للضريبة في الهند، ويُعدّ الربح عند البيع ربحًا رأسماليًا في الهند، ويجب الإفصاح عن العقار في إقرارك كل عام. ولا تفرض الإمارات ضريبة على الأفراد عن الإيجار أو الأرباح، ما يعني أنه لا يوجد عادةً ما يُخصم: فالضريبة الهندية هي الضريبة كلها. يعرض هذا الدليل القواعد كما نشرتها مصلحة ضريبة الدخل والمجلس المركزي للضرائب المباشرة، وقد جرى التحقق منها في 12 نوفمبر 2026. وهو معلومات عامة وليس استشارة ضريبية؛ ينبغي أن يؤكد لك محاسب قانوني كيفية انطباقها على حالتك.

ملاحظة بشأن أرقام المواد. حلّ قانون ضريبة الدخل لعام 2025 محل قانون ضريبة الدخل لعام 1961 اعتبارًا من 1 أبريل 2026. وتذكر صفحات البنوك والجهات الحكومية الآن أرقام المواد الجديدة إلى جانب القديمة، بينما لا تزال بعض المقالات تستخدم القديمة فقط. وحيثما يذكر هذا الدليل رقم مادة فإنه يبيّن القانون الذي تتبعه. أما قانون الأموال السوداء لعام 2015 فهو قانون مستقل ويحتفظ بترقيمه.

الضريبة الهندية على العقار في دبي بنظرة سريعة

من يخضع للضريبة على العقار في دبي؟

تحدد حالة الإقامة الضريبية لديك في السنة ذلك، لا جواز سفرك ولا إقامتك في الإمارات. ويشرح دليل مصلحة ضريبة الدخل بشأن الإقامة الضريبية ثلاث فئات: الفرد المقيم والمقيم عادةً يخضع للضريبة على الدخل من أي مكان في العالم؛ أما الفرد المقيم وغير المقيم عادةً وغير المقيم فيخضعان، بوجه عام، للضريبة على الدخل الناشئ في الهند أو المستلم فيها فقط.

فالمهني الهندي الذي يعيش في مومباي ويشتري شقة في دبي يخضع للضريبة في الهند على إيجارها. أما من انتقل إلى دبي وأصبح غير مقيم في الهند فلا يخضع لها عمومًا، لكن قواعد تغيّر الإقامة تفصيلية وتعتمد على عدد الأيام التي قضيتها في الهند في السنة وفي السنوات السابقة. تحقق من وضعك كل عام قبل الاعتماد عليه.

الدخل الإيجاري من عقار في دبي

يُفرض على إيجار العقار في دبي في الهند ما يُفرض على إيجار عقار في الهند، بعد الخصومات المسموح بها للعقارات السكنية، ويُضاف إلى دخلك الآخر بحسب شريحتك. أدرجه في الجدول FSI بوصفه دخلًا من مصدر أجنبي، مع تحويل الدرهم إلى الروبية.

أما التكاليف التي تدفعها في دبي، مثل رسوم الخدمات، فيحسن الاحتفاظ بسجلاتها: سيبيّن لك محاسبك القانوني ما يمكن خصمه من الإيجار بموجب قواعد العقارات السكنية، والجواب لا يكون دائمًا نفسه كما هو لمؤجّر في المملكة المتحدة أو الولايات المتحدة.

مثال تطبيقي. تُؤجَّر شقة بمبلغ 90,000 درهم في السنة، أي 23.0 لاك روبية بسعر 25.56 روبية للدرهم. بالنسبة لدافع ضريبة في أعلى شريحة، تشكّل الضريبة الهندية على هذا الإيجار بعد الخصومات حصة كبيرة من العائد الإجمالي. العائد الإجمالي البالغ 7% في دبي ليس عائدًا بنسبة 7% للمقيم الهندي؛ احسب رقمك الصافي مع محاسبك ومع حاسبة العائد الإيجاري لدينا.

الأرباح الرأسمالية عند البيع

طويلة الأجل أم قصيرة الأجل؟

منذ قانون المالية (رقم 2) لعام 2024 هناك مدتا احتفاظ: 12 شهرًا للأوراق المالية المدرجة و24 شهرًا لجميع الأصول الأخرى، ومنها الأراضي والمباني في الهند أو في الخارج. فإذا احتفظت بعقار في دبي أكثر من 24 شهرًا كان الربح طويل الأجل.

وفي الشراء على الخارطة، استشر مختصًا بشأن موعد بدء مدة الاحتفاظ: فأنت تتعاقد على الشراء قبل سنوات من وجود المبنى، ويُصدر سند الملكية عند الإنجاز.

النسبة

بالنسبة للتصرفات اعتبارًا من 23 يوليو 2024، تبلغ النسبة طويلة الأجل 12.5%، وأُلغيت ميزة الفهرسة: فيُخصم سعر الاقتناء الأصلي وتكلفة التحسينات، لا تكلفة معدَّلة بالتضخم. وتشير مصلحة ضريبة الدخل إلى قاعدة حماية للأوضاع القائمة تخص الأفراد المقيمين والأسر الهندوسية غير المقسّمة: فالأراضي أو المباني المقتناة قبل 23 يوليو 2024 يمكن احتساب ربحها بالفهرسة وفرض نسبة 20% عليه، متى كان ذلك يُنتج ضريبة أقل. وتطبّق قواعد التحقق من النموذج ITR-2 للسنة التقييمية 2026-27 التقسيم نفسه.

مثال تطبيقي

اشترى فرد مقيم شقة في دبي عام 2025 بمبلغ 1,000,000 درهم إضافة إلى 41,020 درهم رسومًا لدائرة الأراضي والأملاك، ثم باعها عام 2028 بمبلغ 1,250,000 درهم. لنفترض، على سبيل التوضيح فقط، أن سعر الروبية 25.56 للدرهم في التاريخين.

• التكلفة: 1,041,020 درهم، أو 2.66 كرور روبية.
• العائدات: 1,250,000 درهم، أو 3.19 كرور روبية.
• الربح: نحو 53.4 لاك روبية. وبنسبة 12.5% تبلغ الضريبة نحو 6.7 لاك روبية، قبل أي رسم إضافي وضريبة إضافية (cess).

وعمليًا سيختلف سعر الروبية بين التاريخين، وتخضع طريقة تحويل المبالغ بالعملة الأجنبية للمقيم الهندي للقواعد الهندية، ويجب أن يطبّقها محاسب قانوني. ولأن الشراء تم بعد 23 يوليو 2024، فإن خيار الفهرسة بنسبة 20% غير متاح.

الإفصاح: الجدول FA وقانون الأموال السوداء

ما الذي يجب الإفصاح عنه. على المقيم أن يُدرج الأصول الأجنبية في الجدول FA من الإقرار الضريبي، ومنها العقارات خارج الهند، وأن يُدرج الدخل الأجنبي في الجدول FSI. ويصف بيان صحفي للمجلس المركزي للضرائب المباشرة صدر في نوفمبر 2024 الإفصاح في الجدول FA والجدول FSI بأنه إلزامي، ويستشهد باشتراط قانون الأموال السوداء الإفصاح الكامل.

الغرامة. بموجب المادة 42 من قانون الأموال السوداء (الدخل والأصول الأجنبية غير المفصح عنها) وفرض الضريبة لعام 2015، يجوز أن تُفرض على من يحوز أصلًا أجنبيًا ولا يفصح عنه غرامة قدرها 10 لاك روبية. وتفرض المادة 43 المبلغ نفسه عند عدم تقديم المعلومات أو تقديم بيانات غير دقيقة. ويوجد استثناء للأصول الأجنبية غير العقارية التي لا تتجاوز قيمتها الإجمالية 20 لاك روبية، لكنه يستثني العقارات صراحةً: فالشقة في دبي تدخل في نطاق الغرامة أيًّا كانت قيمتها.

الإنفاذ نشط. تواصلت حملة NUDGE الأولى للمجلس في نوفمبر 2024 مع دافعي الضرائب الذين لم تظهر أصولهم الأجنبية في إقراراتهم، وطلبت حملة ثانية في نوفمبر 2025 من دافعي الضرائب المحددين تعديل إقراراتهم بحلول 31 ديسمبر 2025. واقترح خطاب الميزانية الصادر في 1 فبراير 2026 نافذة إفصاح لمرة واحدة لصغار دافعي الضرائب الذين يملكون أصولًا أجنبية غير عقارية؛ ولم نتأكد مما إذا كان قد أُقرّ، وبحسب وصفه لن ينطبق على العقارات.

ضريبة التحصيل من المصدر عند الشراء

ضريبة التحصيل من المصدر (TCS) بنسبة 20% المقتطعة من التحويلات بموجب برنامج التحويلات المحرَّرة (LRS) التي تتجاوز 10 لاك روبية في السنة ليست ضريبة على العقار. فهي تُحصَّل مقابل رقمك الضريبي (PAN)، وكما يذكر إرشاد بنك كوتاك ماهيندرا، يمكن للمحوِّل المطالبة بخصمها عند تقديم الإقرار. احتفظ بكل شهادة TCS من بنكك. أما كيف يؤثر برنامج LRS وضريبة TCS في عملية الشراء فنتناوله في شراء عقار في دبي من الهند.

ما الذي تفرضه الإمارات، للمقارنة

يؤكد ملخص PwC للضرائب الشخصية في الإمارات، الذي روجع في 9 سبتمبر 2026، أنه لا توجد في الإمارات ضريبة دخل شخصية اتحادية ولا على مستوى الإمارات. فلا يدفع الفرد ضريبة إماراتية على الإيجار ولا على الربح من منزل في دبي. وتكاليف العقار في الإمارات هي رسوم معاملات وإشغال، مثل رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% ورسوم الخدمات، وهي مبيّنة في دليل ضرائب العقارات في الإمارات.

السجلات التي ينبغي الاحتفاظ بها

• اتفاقية البيع والشراء، ونظام عقود أو سند الملكية، وإيصال رسوم دائرة الأراضي والأملاك.
• كل تحويل بموجب برنامج LRS: النموذج A2، وإشعار الخصم من البنك، وشهادات TCS.
• عقود الإيجار، والإيجارات المستلمة، وفواتير رسوم الخدمات.
• سعر الصرف المستخدم لكل مبلغ تفصح عنه.
• عند البيع: اتفاقية البيع، ومستندات النقل، وفاتورة الوسيط العقاري.

إذا رغبت في مساعدة لمقارنة العائد الإيجاري في دبي بعد الضريبة الهندية باستثمار في بلدك، تحدّث إلى مستشار، وخذ أرقامك النهائية إلى محاسب قانوني.