شراء عقار في دبي من الهند: سقف LRS وضريبة TCS وكيفية الدفع للمطوّر

يستطيع المقيم الهندي شراء منزل في دبي، وتتيح قواعد البنك الاحتياطي الهندي خروج الأموال لهذا الغرض. ويتشكل الشراء بثلاث قواعد هندية نادرًا ما يشرحها الوسطاء: سقف قدره 250,000 دولار أمريكي للفرد في السنة المالية بموجب برنامج التحويلات المحررة (LRS)، وضريبة محصَّلة عند المصدر (TCS) بنسبة 20% على التحويلات التي تتجاوز 10 لاك روبية، ومنع البنوك الهندية من الإقراض لتمويل التحويل. يشرح هذا الدليل كلًّا منها وكيف تخطط جدول سداد في دبي حولها. وتستخدم أرقام الروبية سعر 25.56 روبية للدرهم، وهو سعر منتصف السوق في 12 نوفمبر 2026. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية.

المشترون الهنود هم أكبر مصدر للاهتمام الخارجي بعقارات دبي: فقد قاس DXBinteract حصة الهند بنسبة 16.3% من الاهتمام الدولي عبر الإنترنت بين يونيو وأغسطس 2026، متقدمةً على أي بلد آخر، وسمّت Betterhomes المشترين الهنود والبريطانيين أكبر مجموعتين من المشترين في 2025.

برنامج LRS في جدول واحد

كم تبلغ كلفة عقار دبي بالروبية؟

الرسوم هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي البالغة 4% ورسوم التسجيل في نظام عقود البالغة 1,020 درهمًا. ويحتسب "عدد سنوات LRS للشخص" السعر مضافًا إليه الرسوم مقابل 250,000 دولار أمريكي للفرد في السنة المالية، بافتراض عدم وجود تحويلات LRS أخرى. ويستطيع مالكان مشتركان تغطية شراء بقيمة 1.5 مليون درهم في سنة مالية واحدة؛ أما المشتري المنفرد فيحتاج إلى سنتين على الأقل. وتعرض صفحة التكاليف بالروبية لدينا ميزانيات أخرى، وتفصّل حاسبة تكاليف الشراء كل رسم.

كيف تعمل ضريبة TCS على تحويل شراء عقار

منذ 1 أبريل 2026 صارت ضريبة TCS ضمن قانون ضريبة الدخل لعام 2025 الذي حلّ محل المادة 206C(1G) من قانون 1961. وينشر كل من Kotak Mahindra Bank وStandard Chartered India النسب نفسها للفترة 2026 إلى 2027:

وهي ليست ضريبة نهائية. يحصّلها البنك ويودعها مقابل رقم PAN الخاص بك، ويذكر Kotak أن بإمكان المحوِّل المطالبة باحتسابها عند تقديم إقرار ضريبة الدخل. وإذا كانت ضريبتك عن السنة أقل من الـ TCS المحصَّلة، فإن الفرق يُرد إليك كمبلغ مسترد بعد التقييم. وحتى ذلك الحين فهي نقد لا تملكه.

مثال تطبيقي: دفعة الحجز. دفعة حجز بنسبة 10% على شقة بقيمة 1.5 مليون درهم، مع رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% ورسوم نظام عقود، تبلغ 211,020 درهمًا، أي 53.9 لاك روبية. وإذا كان هذا أول تحويل LRS لك في السنة المالية، فإن أول 10 لاك روبية معفاة من TCS، وتُفرض نسبة 20% على الـ 43.9 لاك روبية المتبقية: أي نحو 8.8 لاك روبية يحصّلها البنك فوق المبلغ. فتحتاج إلى 62.7 لاك روبية في الحساب لإرسال 53.9 لاك روبية.

مثال تطبيقي: الشراء كاملًا. على مدى شراء بقيمة 1.5 مليون درهم، يخرج من الهند نحو 3.99 كرور روبية شاملة الرسوم. وإذا تم ذلك في سنتين ماليتين على يد شخص واحد، فإن المبلغ المعفى من TCS هو 10 لاك روبية في كل سنة، وتُحصَّل نحو 75.8 لاك روبية من TCS في المجموع، وكلها قابلة للاحتساب مقابل ضريبة الدخل على مدى تلك السنوات. والتخطيط مهم: فالمستثمر الذي يقل التزامه الضريبي عن الـ TCS ينتظر استرداد الفرق.

تخطيط جدول سداد في دبي حول LRS

تُباع منازل دبي على الخارطة بخطط سداد: دفعة حجز، وأقساط أثناء الإنشاء، ودفعة عند التسليم، وأحيانًا دفعات بعد التسليم. وهذا الإيقاع يناسب LRS، لأن بالإمكان وضع الأقساط في سنوات مالية مختلفة.

خطة نموذجية 10/50/40 على شقة بقيمة 1.5 مليون درهم، حُجزت في نوفمبر 2026 مع تسليم متوقع في أواخر 2029:

في هذا المثال يبقى المشتري المنفرد ضمن 250,000 دولار أمريكي في كل سنة مالية إذا وُزعت أقساط الإنشاء على سنتين. والمطوّر هو من يحدد المواعيد، لا أنت، والخطة المرتبطة بالإنشاء تتحرك بتحرك المبنى. قبل التوقيع، دوّن الموعد المتوقع لكل قسط وقارن مجموع كل سنة مالية بالسقف، بما في ذلك أي إنفاق آخر بموجب LRS كالسفر أو تعليم الأبناء. وتؤرخ حاسبة خطة السداد كل مرحلة.

أما الخطط ذات الدفعات الكبيرة بعد التسليم، والتي تُباع غالبًا بصيغة "1% شهريًا"، فتوزع الدفعات على سنوات مالية أكثر. ولها مخاطرها الخاصة، وهي موضحة في خطط السداد بعد التسليم.

خطوة بخطوة: الشراء على الخارطة من الهند

1. اختر العقار وتحقق من المطوّر. تأكد من تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك واطلب بيانات حساب الضمان كتابةً.
2. اتفقوا على الملكية المشتركة. حدّدوا من سيملك ومن سيحوّل. وينبغي أن يكون كل من يحوّل ثمن العقار مالكًا مشتركًا.
3. تحدث إلى بنكك. تأكد من فرع LRS المعيّن لديك، ومن المستندات التي يطلبها لتحويل شراء عقار (وهي عادةً نموذج الحجز أو اتفاقية البيع التي تبيّن حساب الضمان)، ومن سرعة معالجته للنموذج A2.
4. احجز. وقّع نموذج الحجز إلكترونيًا وحوّل دفعة الحجز والرسوم من حسابك إلى الحساب المذكور في الأوراق. لا تدفع أبدًا إلى حساب شخصي لوسيط.
5. وقّع اتفاقية البيع والشراء. يسجل المطوّر البيع في نظام عقود. احتفظ بشهادة عقود: فهي دليل تسجيلك.
6. سدّد الأقساط عند استحقاقها، كلًّا منها كتحويل LRS مستقل، واحتفظ بشهادات TCS الصادرة من البنك لإقرارك الضريبي.
7. التسليم. عاين المنزل ووقّع أوراق التسليم شخصيًا، أو وكّل شخصًا بموجب وكالة. وتُصدَّق الوكالة الموقعة في الهند في الهند أولًا، ثم تُصدَّق من سفارة الإمارات أو قنصليتها ومن وزارة الخارجية الإماراتية، مع ترجمة عربية قانونية.
8. أفصح عنه في الهند. صرّح بالعقار في الجدول FA من إقرارك الضريبي كل سنة، وبأي إيجار في الجدول FSI. راجع الضريبة الهندية على عقارات دبي.

هل يمكنك الحصول على رهن عقاري؟

ليس من الهند لتمويل أموال الشراء. فالتوجيه الرئيسي للبنك الاحتياطي الهندي يمنع البنوك من منح الائتمان للمقيمين لتمويل التحويلات الرأسمالية بموجب البرنامج.

تقرض البنوك الإماراتية غير المقيمين، وعادةً بما يتراوح بين 50% و60% من قيمة العقار المكتمل، ويقرض HSBC UAE مثلًا غير المقيمين المؤهلين لخدمة Premier لديه. ومعظم البنوك تقرض عند التسليم أو قربه لا أثناء الإنشاء. وقبل التقديم، اسأل محاسبك القانوني كيف يتوافق الاقتراض من بنك إماراتي وسداده من الهند مع قواعد الاستثمار الخارجي في حالتك؛ فلم نجد بيانًا من البنك الاحتياطي الهندي يحسم ذلك للمشتري الفرد. والأسعار والرسوم في الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات.

أخطاء يقع فيها المشترون الهنود

• دفع دفعة الحجز عبر وسيط أو قريب في الخارج. ادفع إلى حساب الضمان الخاص بالمطوّر فقط، من حسابك الهندي، بموجب LRS.
• نسيان TCS في الميزانية. تحصيل 20% على معظم تحويل كبير نقدٌ حقيقي إلى أن يُحتسب لك.
• مالك واحد ومحوّلان. الزوج أو الزوجة غير المالك المشترك لا يستطيع دمج سقف LRS الخاص به لأجل العقار.
• إرسال المال مبكرًا. يجب أن تعود العملة الأجنبية غير المستخدمة خلال 180 يومًا ما لم يُعد استثمارها.
• الاعتماد على موعد الكتيب. الخطة المرتبطة بالإنشاء تتحرك بتحرك المبنى، وقد يدفع ذلك قسطًا إلى سنة مالية كنت قد استنفدتها.
• عدم الإفصاح عن العقار. الإفصاح في الجدول FA مطلوب في كل سنة تملك فيها العقار.