الإقامة الذهبية في الإمارات عبر الاستثمار العقاري: شروط الحد الأدنى البالغ 2 مليون درهم وتكاليفها وإجراءاتها في 2026

يمكنك التقدم بطلب الإقامة الذهبية في الإمارات لمدة 10 سنوات إذا كنت تملك عقارًا تبلغ قيمته 2 مليون درهم أو أكثر (نحو 410,000 جنيه إسترليني بسعر 1 جنيه إسترليني = 4.88 درهم في 12 نوفمبر 2026). ويجوز أن يتكوّن المجموع من عقار واحد أو عدة عقارات، ويجوز أن يكون العقار مرهونًا، وأفادت التقارير بأن العقارات على الخارطة تُحتسب بقيمة عقدها منذ أن ألغى تعميم اتحادي صدر في فبراير 2026 شرط الدفعة المقدمة القديم. والرسوم المنشورة في دبي للمتقدم الرئيسي نحو 10,000 درهم. يشرح هذا الدليل القواعد، ومواضع التباين بين المصادر الرسمية، والتكاليف، والإجراءات. وهو معلومات عامة حتى 12 نوفمبر 2026، وليس استشارة في الهجرة أو استشارة قانونية.

ما شروط الإقامة الذهبية للمستثمرين في العقارات؟

تشارك ثلاث جهات في دبي. فـدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تتحقق من العقار وتتولى الطلب عبر مركز خدمات Cube التابع لها. والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي (GDRFA) تصدر الإقامة. وخارج دبي تتولى الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) شؤون الإقامة.

وثمة تباين ينبغي الانتباه إليه: فالبوابة الاتحادية u.ae، المحدّثة في 28 يوليو 2026، تذكر خمس سنوات للمستثمرين العقاريين في جدولها الموجز، بينما تنص صفحتا دائرة الأراضي والأملاك والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب لخدمة دبي على 10 سنوات. ونحن نعدّ الجهات التي تصدر الإقامة هي المرجع المعتمد.

هل يُحتسب العقار على الخارطة، وماذا تغيّر في فبراير 2026؟

هذه هي المسألة التي تتعارض فيها المصادر أكثر من غيرها، وفيما يلي التسلسل الزمني.

نظام عقود هو سجل دائرة الأراضي والأملاك لعقود بيع العقارات على الخارطة، لذا فإن "عقود نظام عقود" تعني المنازل التي لا تزال قيد الإنشاء.

لم نتمكن من الاطلاع على تعميم فبراير 2026 نفسه، ولم نعثر على نسخة منشورة منه. ولذلك فإن الموقف في 12 نوفمبر 2026 كما يلي:

• تفيد الصحف والبوابات الموثوقة بأن شرط الدفعة المقدمة قد زال وأن العقار على الخارطة يُحتسب بقيمة العقد.
• تطلب صفحة DLD Cube من المشترين بالتمويل كشف حساب من المطوّر أو خطاب عدم ممانعة من البنك فقط، دون حد أدنى للمبلغ المسدد.
• ما زالت صفحة الخدمة الرئيسية لدى الدائرة تذكر في وصفها أنه بالنسبة إلى العقار المرهون يجب تقديم خطاب من البنك يشير إلى سداد 2 مليون درهم، ولا تذكر العقارات على الخارطة إطلاقًا.

وما العمل في هذه الحالة؟ تُجري Cube فحصًا للأهلية عبر الإنترنت تصفه بأنه مصمم للعملاء الذين يملكون عقارات على الخارطة أو الموجودين خارج الإمارات. قدّم عقدك وكشف حسابك، واحتفظ بالنتيجة المرسلة إليك بالبريد الإلكتروني. وإذا كانت الإقامة مهمة في قرارك، فافعل ذلك قبل أن تدفع عربونًا غير قابل للاسترداد، ولا تعتمد على وعد من مندوب مبيعات. ويتناول دليل الشراء على الخارطة لدينا الفحوصات الأخرى التي ينبغي إجراؤها.

هل يمكن الجمع بين عقارات أو التملك بالاشتراك؟

الجمع بين العقارات. نعم. فكل من دائرة الأراضي والأملاك والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب تشير إلى عقار واحد أو أكثر بإجمالي لا يقل عن 2 مليون درهم. وتؤهل شقتان بقيمة 1.1 مليون درهم لكل منهما مالكًا واحدًا.

الشركاء في الملكية من غير المتزوجين. يجب أن تبلغ حصة كل متقدم وحدها 2 مليون درهم. فإذا تملّك صديقان فيلا بقيمة 3 ملايين درهم مناصفة، فإن حصة كل منهما 1.5 مليون درهم ولا يتأهل أي منهما.

الزوجان. قواعد DLD Cube محددة:

• يجوز للزوج والزوجة تملّك عقار واحد معًا، بشرط تقديم عقد زواج مصدَّق من وزارة الخارجية ومترجم قانونيًا إلى العربية.
• إذا كانت قيمة العقار المشترك أقل من 4 ملايين درهم، يتقدم أحد الزوجين فقط بصفته المتقدم الرئيسي ويكفل الآخر.
• ينبغي أن تكون الحصص متساوية. فإذا لم تكن كذلك، يكون الزوج صاحب الحصة الأكبر هو المتقدم الرئيسي.

أي قيمة تُحتسب. معيار الدائرة هو قيمة الشراء وقت الشراء كما تظهر في سند الملكية. وإذا كنت قد دفعت أقل من 2 مليون درهم لكن قيمة المنزل أصبحت أعلى الآن، فإن Cube تقبل شهادة تقييم رسمية، وتشير الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب إلى بيان حالة العقار الصادر عن الدائرة أو تقييم من مكتب مرخص من الدائرة. أما السعر الذي جرى التفاوض عليه ليبلغ 1.95 مليون درهم فلا يؤهل بالسند وحده، وهذا جدير بالتذكر عند الاتفاق على خصم.

كم تبلغ تكلفة الإقامة الذهبية؟

الرسوم المنشورة في دبي، مراجَعة في 12 نوفمبر 2026:

يختلف الإجماليان الرسميان بمقدار 100 درهم؛ فاعتمد الأعلى في ميزانيتك. والتأمين الصحي لدى شركة تأمين في الإمارات إلزامي لكل متقدم وغير مشمول.

مثال تطبيقي. أسرة من زوجين وطفلين، بافتراض أن رسم الأسرة يُحتسب لكل فرد: 9,884.75 درهم للمتقدم الرئيسي، وثلاث إقامات للأسرة بواقع 5,774.50 درهم لكل منها، ورسم الملف البالغ 318.75 درهم، و300 درهم رسومًا عن الأفراد، ويبلغ المجموع نحو 27,800 درهم (5,700 جنيه إسترليني)، قبل التأمين وتصديق المستندات. وتأكد من إجمالي رسوم الأسرة لدى Cube قبل السداد.

وتختلف الرسوم خارج دبي. فمطوّر أبوظبي «مدن» (Modon) يقدّر الرسوم الحكومية هناك بنحو 4,000 إلى 5,000 درهم للشخص الواحد.

كيف تتقدم بالطلب؟ الإجراءات خطوة بخطوة

بالنسبة إلى عقار في دبي:

1. أتمم الشراء والتسجيل. تحتاج إلى سند الملكية، أو في العقار على الخارطة عقد مسجَّل في نظام عقود وكشف حساب من المطوّر العقاري.
2. تحقق من الأهلية. استخدم فحص Cube عبر الإنترنت إذا كان العقار على الخارطة أو مرهونًا، أو إذا كنت ما زلت خارج الإمارات.
3. جهّز المستندات. جواز السفر، وسند الملكية، وصورة وفق مواصفات الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ، والهوية الإماراتية والتأشيرة الحالية إن وُجدتا، وخطاب البنك إذا كان العقار مرهونًا، والتأمين الصحي. وللأسرة: عقد الزواج وشهادات الميلاد المصدَّقة.
4. سافر إلى الإمارات. تنص الدائرة وCube كلتاهما على أن المتقدم يجب أن يكون داخل الدولة. ولا يُقبل الوسطاء ولا حاملو الوكالة؛ إذ يتعامل المتقدم مع المركز بنفسه.
5. قدّم الطلب وسدّد الرسوم. عبر الإنترنت من خلال Cube، أو في مراكز الخدمة التي تعلنها الدائرة.
6. الفحص الطبي والبصمات الحيوية للهوية الإماراتية.
7. صدور الإقامة. تحدد الدائرة مدة من 7 إلى 10 أيام عمل. وتصلك الإقامة بالبريد الإلكتروني ثم تصلك الهوية الإماراتية.

وإذا كنت تحمل إقامة سارية في الإمارات، فيشير دليل الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ إلى أنها تُلغى بعد الموافقة المبدئية ثم تُعدَّل حالتك. وتُصدر الهيئة أيضًا تأشيرة دخول متعدد لمدة ستة أشهر لإتمام الإجراءات حين يلزم ذلك.

ماذا عن أبوظبي والإمارات الأخرى؟

حد الـ 2 مليون درهم اتحادي، لكن لكل إمارة نظامها الخاص للتحقق من العقار.

• دبي: تمر الطلبات عبر DLD Cube والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي، ولا تُحتسب هناك إلا سندات الملكية الصادرة في دبي.
• أبوظبي: تصف «مدن» (Modon)، المطوّر الرئيسي في أبوظبي، المسار في دليلها الصادر في سبتمبر 2026: خطاب يؤكد الملكية من دائرة البلديات والنقل، أو في العقار على الخارطة اتفاقية شراء مسجلة وبيان من المطوّر، إضافة إلى شهادة عدم ممانعة من البنك أو المطوّر إذا كان العقار ممولًا. راجع شراء العقار في أبوظبي.
• رأس الخيمة والشارقة وبقية الإمارات: تصدر الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ الإقامة. اسأل المطوّر عن الجهة التي تصدّق قيمة العقار لأغراض الطلب وعما تشترطه للعقار على الخارطة، واحصل على ذلك كتابةً.

لم نعثر على بيان رسمي بشأن الجمع بين عقارات في إمارات مختلفة. ولن تحتسب Cube في دبي سندًا صادرًا في إمارة أخرى، لذا افترض أن كل طلب يستند إلى عقار في إمارة واحدة ما لم تؤكد الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ خلاف ذلك.

ماذا تمنحك الإقامة الذهبية، وماذا لا تمنحك؟

ما تمنحه

• إقامة لمدة 10 سنوات دون كفيل أو صاحب عمل، قابلة للتجديد إذا كنت لا تزال تستوفي الشروط.
• حرية البقاء خارج الإمارات أكثر من ستة أشهر دون أن تسقط الإقامة. وتنص الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي على أن حاملي الإقامة معفون من قاعدة الـ 180 يومًا المعتادة.
• حق كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء والوالدين للمدة نفسها.
• حق كفالة العمالة المنزلية، وإن اختلفت المصادر في عددهم. فدليل الإقامة الذهبية الصادر عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ يقول إن للحاملين كفالتهم وفق اللوائح المعمول بها ولا يحدد عددًا؛ أما صفحة الإقامة الذهبية لدى DLD Cube فتقول حتى ثلاثة. فتأكد من الحد لدى الهيئة قبل أن تعتمد عليه.
• يجوز لأسرتك البقاء حتى انتهاء إقاماتها إذا توفي صاحب الإقامة الرئيسي، بحسب دليل الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ.

ما لا تمنحه

• الجنسية أو جواز السفر. فهي إقامة طويلة الأمد فحسب.
• استمرارًا مستقلًا عن العقار. تنص الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي على أنه لا ينبغي التصرف في العقار خلال السنوات العشر. والبيع يعني شراء عقار آخر مؤهِّل أو تغيير فئة الإقامة.
• تغييرًا في وضعك الضريبي في بلدك. فحمل إقامة إماراتية لا ينهي الإقامة الضريبية في المملكة المتحدة أو غيرها. راجع دليل ضريبة العقارات في الإمارات.
• إجراءً عن بُعد. يجب أن تكون داخل الإمارات عند التقدم.
• مبررًا للمغالاة في السعر. لاحظت Property Finder في يونيو 2026 أن نسبة ملحوظة من مبيعات دبي المسجلة تتركز بين 2 مليون و2.6 مليون درهم. والمنازل المسعَّرة فوق الحد بقليل ليست جيدة القيمة تلقائيًا. قيّم العقار أولًا واعدّ الإقامة ميزة إضافية لا أساس الجدوى الاستثمارية.

كيف تقارن بإقامة المستثمر لمدة سنتين؟

وبالنسبة إلى كل سنة إقامة، فالإقامة الذهبية أرخص بكثير. أما مسار السنتين فهو للمشترين دون 2 مليون درهم. والتفاصيل في دليل إقامة المستثمر العقاري في دبي، وتختبر أداة فحص الإقامة الذهبية عملية الشراء مقابل المسارين.

ما هي إقامة المتقاعدين لمدة 5 سنوات؟

يتوفر للمشترين البالغين 55 عامًا فأكثر خيار ثالث. ففي دبي تمنح دائرة الأراضي والأملاك المتقاعد الذي يملك عقارًا تبلغ قيمته مليون درهم أو أكثر إقامة قابلة للتجديد لمدة خمس سنوات.

• شروط دبي (دائرة الأراضي والأملاك). أكثر من 55 عامًا؛ واستثمار بقيمة مليون درهم مسدَّد بالكامل وغير مرهون، أو، إذا كان مرهونًا، سداد مليون درهم يثبته خطاب من البنك. عقار واحد أو أكثر باسم المتقدم. ويجوز للزوجين الاشتراك في ملكية عقار.
• الرسوم. 6,984.75 درهم في صفحة الدائرة و7,084.75 درهم في صفحة Cube؛ وإقامة الأسرة لخمس سنوات 4,968.50 درهم.
• الشروط الاتحادية (u.ae، محدّثة في 28 يوليو 2026). 55 عامًا على الأقل، مع 15 عامًا من العمل داخل الإمارات أو خارجها، وإما عقار لا تقل قيمته عن مليون درهم مع مدخرات لا تقل عن مليون درهم، أو دخل سنوي لا يقل عن 180,000 درهم. وفي الطلبات المقدمة في دبي يبلغ رقم الدخل 240,000 درهم.

تسأل صفحة خدمة دبي عن العقار فقط؛ أما الصفحة الاتحادية فتقرن العقار بالمدخرات. وإذا كنت تعتمد على مسار العقار، فتأكد من Cube أي الاختبارين سيُطبَّق.

ويتناول دليلنا حول كفالة أسرتك بإقامة عقارية من يمكنك إحضاره معك، والمستندات المطلوبة لكل فرد من الأسرة، وما يحدث لإقاماتهم عند البيع.

قبل أن تشتري من أجل الإقامة

1. قرّر ما إذا كان المنزل يستحق الشراء بدون الإقامة.
2. تحقق من أن السعر الوارد في العقد باسمك يبلغ 2 مليون درهم، أو أن الشراء المشترك مع زوجك أو زوجتك مُهيَّأ بالصورة التي تشترطها Cube.
3. في الشراء على الخارطة أو بالرهن العقاري، احصل على نتيجة فحص الأهلية من Cube بالبريد الإلكتروني.
4. خصّص ميزانية للرسوم والتأمين وتصديق مستندات الأسرة ورحلة إلى الإمارات.
5. تذكّر أن الإقامة تستمر ما دام العقار قائمًا فحسب.

وللمساعدة في مواءمة عملية الشراء مع قواعد الإقامة، تواصل معنا.