هل يمكن للأجانب شراء العقارات في الإمارات؟ قواعد التملك إمارةً بإمارة

نعم. يمكن للأجنبي من أي دولة شراء عقار في الإمارات وتملكه باسمه، دون شريك محلي ودون الإقامة فيها. والقيد جغرافي: فكل إمارة تقرر المناطق المفتوحة للتملك الأجنبي ونوع الحق الذي تحصل عليه فيها. ففي دبي وأبوظبي ورأس الخيمة هذا الحق هو سند ملكية حرة كاملة في مناطق مخصصة. وفي الشارقة القاعدة المنشورة هي حق انتفاع طويل الأمد. يعرض هذا الدليل الوضع إمارةً بإمارة، ثم يتناول الشركات والملكية المشتركة والميراث. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية.

من يضع القواعد؟

تخضع ملكية العقارات لكل إمارة، لا للقانون الاتحادي. فلا يوجد سجل عقاري واحد للإمارات ولا قائمة واحدة بالمناطق المفتوحة للأجانب. ولكل إمارة قانونها الخاص للتملك، ودائرة أراضيها أو بلديتها التي تمسك السجل، وجهتها التنظيمية الخاصة. وتقول البوابة الحكومية الاتحادية الأمر نفسه: فقد "تختلف" القوانين "من إمارة إلى أخرى".

وثمة أمران مشتركان بينها جميعًا:

• المناطق المخصصة. وخارجها يقتصر التملك على مواطني الإمارات، وفي معظم الإمارات مواطني دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى.
• التسجيل. يوجد الحق في العقار متى قُيّد في سجل الإمارة. ففي دبي لا يكون البيع غير المسجل صحيحًا أصلًا. وفي أبوظبي لا يلزم إلا طرفيه ولا ينقل الملكية.

ما أنواع الملكية؟

وبالنسبة إلى منزل تنوي الاحتفاظ به أو تأجيره أو توريثه، فالتملك الحر هو الأبسط. ويمكن أن يكون شراء حق إجارة طويلة الأمد أو حق انتفاع صفقة سليمة، لكن قيمته تتراجع مع تناقص المدة، وقد تكون الجهات المموّلة أكثر حذرًا، وعند انتهاء المدة يعود العقار إلى المالك ما لم يُجدَّد. فاسأل دائمًا عن الحق المذكور في سند الملكية قبل مقارنة الأسعار. وتُشرح المصطلحات في مسردنا.

إمارةً بإمارة

دبي

تتيح المادة 4 من القانون رقم (7) لسنة 2006 لغير مواطني الإمارات، في مناطق يحددها الحاكم، أن يحوزوا التملك الحر دون حد زمني، أو حقوق انتفاع وإجارة تصل إلى 99 سنة. وقد وردت المناطق الأولى المخصصة في اللائحة رقم (3) لسنة 2006 وشملت نخلة جميرا ودبي مارينا وتلال الإمارات وجزر العالم؛ وأُضيفت مناطق كثيرة بعدها. ويمكن لغير المقيمين الشراء، وتشير البوابة الاتحادية إلى أنه لا حد أقصى للسن للتملك. وتجد الإجراءات كاملة في كيف تشتري عقارًا في دبي؛ والمجتمعات السكنية في صفحات دبي لدينا.

أبوظبي

حتى 2019 لم يكن بإمكان الأجانب سوى حيازة الشقق والحقوق طويلة الأمد. ثم غيّر القانون رقم (13) لسنة 2019 ذلك: إذ يجوز الآن لغير المواطنين، أفرادًا وشركات، تملك وحيازة جميع الحقوق العقارية في المناطق الاستثمارية التي يحددها المجلس التنفيذي. وتسمّي البوابة الاتحادية تسعًا منها، منها جزيرة ياس وجزيرة السعديات وجزيرة الريم وجزيرة الماريه وشاطئ الراحة ومدينة مصدر، وقد خُصصت مناطق أخرى منذ ذلك الحين. ولا تزال بعض الصفحات الرسمية تصف النظام الأقدم، لذا قد تجد عبارات متناقضة؛ فتحقق من المشروع المعني على منصة داري. راجع كيف تشتري عقارًا في أبوظبي وصفحات أبوظبي لدينا.

رأس الخيمة

يمكن للأجانب الشراء بالتملك الحر في مناطق مخصصة، أشهرها جزيرة المرجان وقرية الحمراء وميناء العرب ودفان النخيل. وفي ما عداها يقتصر التملك على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون. ولم نجد قائمة رسمية واحدة بالقطع المخصصة، لذا ينبغي تأكيد وضع وحدة بعينها لدى بلدية رأس الخيمة. راجع شراء العقارات في رأس الخيمة.

الشارقة

تنص البوابة الاتحادية على قاعدة الشارقة بوضوح: لا يجوز للأجانب والشركات المملوكة لأجانب تملك العقار، لكن يجوز لهم حيازة حق انتفاع لمدة تصل إلى 100 سنة، يُسجَّل لدى دائرة التسجيل العقاري في الشارقة، في مناطق حددتها الحكومة وبموافقة. ومع ذلك يسوّق مطوّرو عدة مجتمعات كبرى في الشارقة منازلهم لجميع الجنسيات، ويصف بعضهم سند الملكية بأنه تملك حر. ولم نتمكن من مطابقة الأدوات القانونية وراء تلك الموافقات بنص رسمي. فإذا كنت تشتري في الشارقة، فاسأل المطوّر عن القرار الذي يعتمد التملك الأجنبي في ذلك المشروع، وعن الحق الذي سيظهر في شهادة تسجيلك ومدته. وتتضمن صفحات الشارقة لدينا ما استطعنا تأكيده لكل مشروع.

وتُعرض إجراءات الشارقة والرسوم ووضع الإقامة كاملةً في دليلنا شراء العقارات في الشارقة.

عجمان وأم القيوين والفجيرة

تبيع الإمارات الشمالية أيضًا مشاريع مختارة للمشترين الأجانب، ولكل منها دائرة أراضي وقواعد خاصة بها. ولم نتحقق من قوانين التملك الحالية فيها بمقارنتها بمصادر رسمية، لذا لا نلخصها هنا. طبّق الاختبار نفسه كما في أي مكان آخر: اسأل أي قانون أو قرار يخصص المنطقة، وأي حق يُسجَّل، ولدى أي جهة.

ولكل إمارة صفحتها الخاصة بالمناطق وقواعد التملك بمزيد من التفصيل: دبي وأبوظبي ورأس الخيمة والشارقة وأم القيوين.

هل يمكن لشركة تملك عقار في الإمارات؟

نعم، ضمن المناطق المخصصة نفسها.

• أبوظبي. يشمل تعديل 2019 الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من غير المواطنين في المناطق الاستثمارية. ويمكن للشركات المساهمة العامة التي تصل مساهمة الأجانب فيها إلى 49% أن تتملك في أي مكان في الإمارة.
• دبي. يمنح القانون رقم (7) لسنة 2006 حقوق تملك عامة للشركات المملوكة بالكامل لمواطني الإمارات ودول مجلس التعاون وللشركات المساهمة العامة. ويمكن للشركات الأجنبية وشركات المناطق الحرة تسجيل المشتريات في المناطق المخصصة، ومتطلبات الدائرة محددة: رخصة تجارية سارية، وعقد تأسيس مترجم قانونيًا (وتصدّق عليه وزارة الخارجية في حالة الشركة الأجنبية)، وشهادة بأسماء المساهمين، وبالنسبة لشركة المنطقة الحرة خطاب عدم ممانعة صالح لمدة سنة. وعلى الشركة التي لم تتعامل مع الدائرة من قبل أن تسجل لديها أولًا.
• رأس الخيمة. تُعامل الشركة بوصفها أجنبية، فتقتصر على مناطق التملك الحر، ما لم يكن 51% على الأقل من رأس مالها مملوكًا لمواطنين من الإمارات أو دول مجلس التعاون.

والشراء عبر شركة يضيف تكلفة وإجراءات. وقد يكون منطقيًا لعدة مستثمرين يحوزون أصلًا واحدًا أو لتخطيط التوريث، لكن العواقب الضريبية في بلدك الأم أهم من تلك الإماراتية. وعلى المقيمين في المملكة المتحدة قراءة الضريبة البريطانية على العقارات في دبي أولًا.

هل أحتاج إلى تأشيرة للشراء، وهل أحصل عليها؟

لا تحتاج إلى تأشيرة إقامة أو عنوان في الإمارات أو حساب مصرفي إماراتي للشراء. ويكون جواز السفر هو وثيقة الهوية لغير المقيم.

والشراء لا يجعلك مقيمًا. لكنه قد يجعلك مؤهلًا للتقدم:

• تأشيرة المستثمر في دبي لمدة سنتين. منذ 29 أبريل 2026، متاحة للمالك المنفرد لعقار مكتمل ومسجل مهما كانت قيمته. ويحتاج الملاك المشتركون إلى حصة قيمتها 400,000 درهم على الأقل لكل منهم. ولا يُحتسب العقار على الخارطة.
• الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات. تتطلب عقارًا بقيمة مليوني درهم على الأقل. وتختلف القواعد المتعلقة بالعقار المرهون والعقار على الخارطة من إمارة إلى أخرى.

تحقق من وضعك في أداة فحص الإقامة الذهبية واقرأ دليلَي الإقامة الذهبية وتأشيرة المستثمر العقاري في دبي.

كيف تعمل الملكية المشتركة؟

يمكن تسجيل شخصين أو أكثر شركاء في الملكية، لكل منهم حصة معلنة. والحصص المقيدة في السجل هي التي يُعتد بها في مواجهة الغير.

وبموجب قانون المعاملات المدنية الإماراتي يجوز للشريك بيع حصته دون موافقة الآخرين، وتُقرَّر الإدارة اليومية بأغلبية القيمة، ويحتاج بيع العقار كاملًا إلى ملاك يحوزون ثلاثة أرباعه.

لا يوجد حق البقاء للأخير. فالزوجان البريطانيان اللذان يملكان منزلهما بالتضامن يتوقعان أن يؤول المنزل كله إلى الباقي منهما تلقائيًا. وهذا المفهوم غير موجود في الملكية المشتركة في الإمارات. فعند وفاة أحد الشركاء تُجمَّد حصته حتى يُتصرف فيها وفق قواعد الميراث، وفي دبي يجب على الورثة تسجيل شهادة حصر إرث قبل أن يتغير سند الملكية.

مثال تطبيقي: يشتري زوجان فيلا بسعر 3 ملايين درهم بحصص متساوية. يتوفى أحدهما دون وصية. يظل الباقي مالكًا لنصفه فقط البالغ 1.5 مليون درهم. ويمر النصف الآخر بإجراء قضائي لتحديد الورثة، وقد يشملون الأبناء أو الوالدين إضافة إلى الزوج، ولا يمكن بيع العقار في الأثناء.

ماذا يحدث للعقار في الإمارات عند وفاة المالك؟

يغطي المرسوم بقانون اتحادي رقم (41) لسنة 2022 بشأن الأحوال الشخصية المدنية، الذي بدأ العمل به في 2023، الزواج والطلاق والميراث والحضانة لغير المسلمين. وتقول البوابة الحكومية إن للمقيمين من غير المسلمين أن يتبعوا قوانين بلدهم الأم أو أن يختاروا القواعد المدنية الإماراتية. وتشير صياغتها إلى المقيمين، وعلى المالك المقيم في الخارج ألا يفترض أن النتيجة ستطابق قانون بلده.

والجواب الموثوق هو وصية مسجلة:

• خدمة الوصايا في محاكم مركز دبي المالي العالمي. تغطي وصية العقارات ما يصل إلى خمسة عقارات، أو حصصًا فيها، في أي مكان في الإمارات. وتبلغ كلفتها 7,500 درهم لوصية واحدة أو 10,000 درهم لوصيتين متطابقتين للزوجين (حتى نوفمبر 2026)، وتُعدّ عبر بوابة إلكترونية. وتقدم الخدمة نفسها وصية كاملة للملاك الذين لديهم أصول أوسع.
• أبوظبي. تسجل محاكم أبوظبي أيضًا وصايا غير المسلمين. ولم نتحقق من الرسوم أو الإجراء الحاليين، فاستفسر لدى دائرة القضاء في أبوظبي.
• وصية في بلدك. يمكن عرض وصية بريطانية أو أوروبية على محكمة إماراتية، لكن توقع أن تحتاج إلى تصديق وترجمة أولًا، ولا يمكن التصرف في العقار أثناء ذلك. فلا تعتمد عليها وحدها.

اكتب الوصية عند استلام سند الملكية، أو عند تسجيل البيع في حالة العقار على الخارطة.

ما لا يستطيع الملاك الأجانب فعله

• الشراء خارج المناطق المخصصة، أو حيازة هذا العقار عبر شخص ينوب عنهم. ففي دبي يكون أي اتفاق أُبرم للتحايل على القانون باطلًا.
• افتراض أن العقار تملك حر لمجرد أن الإعلان يقول ذلك. فالسجل هو الذي يحسم.
• اعتبار الملكية إقامة، أو افتراض أن غياب ضريبة الدخل الشخصي في الإمارات يحسم الوضع الضريبي. فقد تفرض بلد إقامتك ضريبة على الإيجار والأرباح.

ولمعرفة ما يُعرض للبيع في المناطق المفتوحة لك، تصفح المشاريع، أو تواصل معنا بشأن مشروع محدد وسنخبرك بما نستطيع تأكيده بشأن نوع الملكية فيه.