شراء العقارات في الشارقة للأجانب: قانون التملك والرسوم والإجراءات والإقامة

يمكن للأجنبي شراء عقار في الشارقة، ولكن فقط داخل المشاريع والمناطق التي اعتمدتها الإمارة للتملك الأجنبي، أو عبر الاستثناءات الضيقة الأخرى في القانون رقم (2) لسنة 2022. وخارج ذلك يبقى تملك الأراضي في الشارقة حكرًا على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي، ويكون حق الأجنبي حق انتفاع لمدة تصل إلى 100 سنة. وفي الواقع العملي يشتري معظم المشترين من الخارج والوافدين في عدد قليل من المجتمعات السكنية المتكاملة التي تطورها أرادا ومجموعة ألف وإيغل هيلز، ويُسجَّل الشراء لدى دائرة التسجيل العقاري في الشارقة (SRERD). يتناول هذا الدليل القانون والإجراءات والرسوم كما نُشرت والأسعار والعوائد والإقامة ومقارنة الشارقة بدبي. وهو معلومات عامة حتى 12 نوفمبر 2026 وليس استشارة قانونية.

هل يمكن للأجنبي تملك عقار في الشارقة بموجب قانون 2022؟

نعم، عبر استثناءات محددة لا بموجب حق عام. فقانون التسجيل العقاري في الشارقة، القانون رقم (5) لسنة 2010، يخصص التملك لمواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي. وقد حل القانون رقم (2) لسنة 2022 محل مادته الرابعة. وكما نشرتها وكالة أنباء الإمارات (وام) وصحيفة جلف نيوز في 31 أكتوبر 2022، تُبقي المادة المعدلة على هذه القاعدة وتضيف أربعة طرق يجوز بها لغيرهم التملك:

وقد قرأت أفريدي أند أنجل، في 24 يناير 2023، القانون بالطريقة نفسها: يبقى التملك مقصورًا على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون، ويأتي التملك الأجنبي مشروعًا بعد مشروع. وقالت دائرة التسجيل العقاري في الشارقة في يوليو 2026 إن 50 مشروعًا اعتُمدت للتملك من قبل غير مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون، بحسب خليج تايمز (15 يوليو 2026).

ثمة نقطة لم نتمكن من التحقق منها. يصف بعض المعلقين قانون 2022 بأنه يميّز بين الأجانب العرب وغير العرب. أما الملخصات المنشورة التي قرأناها، من وام وأفريدي أند أنجل، فلا تتضمن هذا التمييز؛ إذ تتحدث فقط عن مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون و"غيرهم".

هل هو تملك حر أم حق انتفاع لمدة 100 سنة؟

يتوقف ذلك على المشروع وعلى وقت بيع الوحدة أول مرة. فقبل 2022 كان قرار المجلس التنفيذي رقم (26) لسنة 2014 يتيح للأجانب والشركات المملوكة لأجانب حق انتفاع لمدة تصل إلى 100 سنة، يُسجَّل لدى دائرة التسجيل العقاري، ولا تزال بوابة u.ae الاتحادية تصف الشارقة بهذه الصيغة. وحق الانتفاع هو حق مسجل في استخدام عقار مملوك لشخص آخر والاستفادة منه؛ راجع حق الانتفاع.

ويذكر مطوّرو المشاريع المعتمدة أن مشتريهم يحصلون على التملك الحر:

• أرادا صرّحت في 30 نوفمبر 2022 بأن مشتري جميع الجنسيات يمكنهم الشراء بالتملك الحر في مجتمعاتها في الشارقة، وبأن مشتري حق الـ 100 سنة السابقين يمكنهم التقدم بطلب التحويل، بشرط موافقة دائرة التسجيل العقاري.
• مجموعة ألف تذكر أن الممشى وحيان مفتوحان لجميع الجنسيات بالتملك الحر.
• بروبرتي فايندر (Property Finder) تدرج مباني جزيرة مريم بوصفها تملكًا حرًا؛ أما صفحات إيغل هيلز نفسها فلا تذكر نوع الحيازة.

فثمة إذن مصدران للحقيقة جنبًا إلى جنب: قاعدة حق الانتفاع في البوابة الاتحادية، وتصريحات المطوّرين عن التملك الحر. وقد يكون كلاهما صحيحًا، لأن التملك الحر لا ينطبق إلا حيث اعتُمد المشروع. وقبل دفع أي دفعة مقدمة، اطلب القرار الذي يعتمد التملك الأجنبي في المشروع، وتأكيدًا بالحق الذي ستظهره شهادة تسجيلك. وفي عملية إعادة بيع لوحدة اشتُريت قبل 2022، تحقق مما إذا كان البائع يحوز حق انتفاع لم يُحوَّل.

كيف تشتري عقارًا في الشارقة، خطوة بخطوة؟

التسلسل مشابه لما في دبي، مع حلول دائرة التسجيل العقاري في الشارقة محل دائرة الأراضي والأملاك. لم نتمكن من قراءة الإجراء المنشور لدى الدائرة نفسها لأن موقعها الإلكتروني لم يُحمَّل لدينا، لذا اعتبر ما يلي النمط الشائع لا قائمة تحقق رسمية.

1. تأكد من أهليتك. تأكيد كتابي من المطوّر، أو من الدائرة في حالة إعادة البيع، بأن المشروع معتمد لجنسيتك وبنوع الملكية التي ستُسجَّل.
2. احجز. تتراوح دفعات الحجز على الخارطة عادةً بين 5% و10%؛ وتترك إطلاقات أرادا في 2026 في الجادة نحو 65% مستحقة عند التسليم.
3. وقّع اتفاقية البيع والشراء. تحقق من موعد الإنجاز وشروط استحقاق الدفعات وبند التخلف عن السداد وتكاليف التسليم، كما تفعل في دبي. ويسرد دليلنا للشراء على الخارطة البنود المهمة.
4. ادفع رسوم التسجيل إلى الدائرة، بالنسبة الواردة في القسم التالي.
5. سدد الأقساط إلى الحساب المذكور في العقد وليس إلى غيره.
6. التسليم وسند الملكية. عند الإنجاز تعاين الوحدة وتسدد المبلغ المتبقي وتُسجَّل الوحدة باسمك.

وفي حالة إعادة البيع، يحصل البائع على شهادة عدم ممانعة من المطوّر قبل النقل، ويُسجَّل النقل لدى الدائرة، كما يرد في دليل الوسيط من بريمو كابيتال (محدَّث في 24 سبتمبر 2025). ويمكن لغير المقيمين الشراء؛ وسيجري المطوّر إجراءات اعرف عميلك والتحقق من مصدر الأموال.

ما الذي تتقاضاه دائرة التسجيل العقاري في الشارقة لتسجيل عملية شراء؟

لم نجد جدول رسوم رسميًا حاليًا، والأرقام المذكورة متضاربة. وهذا ما نُشر:

وتوحي رسوم معرض 2024، التي حُدّدت بنصف الرسم المعتاد، بأن النسبة العادية تختلف بحسب الجنسية، إذ تبلغ نحو 2% لمشتري الإمارات ودول مجلس التعاون و4% لغيرهم، وهو ما يتفق مع نسبة 4% التي ذكرتها خليج تايمز في 2025. وهذا استنتاجنا وليس قاعدة منشورة.

مثال تطبيقي. على شقة بسعر مليون درهم، يبلغ رسم 4% ما قدره 40,000 درهم، ورسم 2% ما قدره 20,000 درهم. خصّص ميزانية بنسبة 4% ما لم تؤكد الدائرة أو المطوّر كتابةً نسبة أقل لجنسيتك ومشروعك، وقدّر بقية التكاليف باستخدام حاسبة تكاليف الشراء.

كم تبلغ تكلفة المنازل في الشارقة، وما عوائدها؟

الشارقة سوق أقل سعرًا من معظم مناطق دبي، وأسعار الشقق فيها في تراجع. فقد قدّرت سافيلز متوسط أسعار الطلب على الشقق بنحو 1,010 دراهم للقدم المربعة في الربع الثاني من 2026، بانخفاض 8.2% على أساس سنوي، وأسعار الطلب على الفلل بنحو 970 درهمًا للقدم المربعة، بارتفاع 5.4%، بحسب ما نقلته خليج تايمز في 4 أغسطس 2026. وسجلت دائرة التسجيل العقاري معاملات بقيمة 29.5 مليار درهم في النصف الأول من 2026، بارتفاع 9.3% على أساس سنوي، مع مشترين من 121 جنسية (خليج تايمز، 15 يوليو 2026).

أرقام المناطق كما نشرها موقع بيوت:

والأسعار مأخوذة من مؤشر بيوت لأسعار البيع لأكتوبر 2026 (جرى التحقق منه في 12 نوفمبر 2026)؛ والعوائد من تقرير بيوت السنوي عن الشارقة لعام 2025، المحدَّث في 8 نوفمبر 2026. وكلاهما مبني على أسعار الطلب والإيجارات المعلنة لا على المعاملات المنجزة، لذا فهو يبالغ فيما يدفعه المشترون فعلًا. والعائد الإجمالي هو قبل رسوم الخدمات والشغور وتكاليف التأجير. راجع عوائد المناطق وأسعار المناطق للمقارنة.

ما المناطق التي ينظر إليها المشترون الأجانب؟

يتركز اهتمام الأجانب على خمسة مجتمعات سكنية متكاملة قرب حدود دبي أو على واجهة الشارقة البحرية، وكلها موصوفة بمزيد من التفصيل في صفحات الشارقة لدينا.

• الجادة من أرادا: مخطط متعدد الاستخدامات يضم أكثر من 25,000 منزل قرب المدينة الجامعية، معظمها شقق. وأدرجت أرادا في إطلاق جينا (Jenna) في أبريل 2026 شققًا بغرفة نوم واحدة بأسعار تبدأ من نحو 899,000 درهم.
• الممشى من مجموعة ألف: مجتمع شقق خالٍ من السيارات في مويلح، وتُدرج بروبرتي فايندر مراحله الحالية بأسعار تبدأ من نحو 700,000 درهم.
• جزيرة مريم من إيغل هيلز: شقق متوسطة الارتفاع على الواجهة البحرية في الخان، معظمها مكتمل؛ وتُدرج بروبرتي فايندر بضعة مبانٍ قيد الإنشاء يتراوح موعد إنجازها بين 2027 و2029.
• مسار من أرادا: ثلاثة مجتمعات مسوّرة من الفلل والتاون هاوس؛ وأطلقت أرادا المرحلة الخامسة من مسار 3 في 6 أبريل 2026 بتاون هاوس تبدأ أسعارها من نحو 1.8 مليون درهم.
• حيان من مجموعة ألف: فلل وتاون هاوس حول بحيرة على شارع الإمارات، وتتفاوت مواعيد إنجازها بحسب المنطقة.

وتناسب المجتمعات التي تغلب عليها الشقق من يبحثون عن الإيجار؛ وتناسب مجتمعات الفلل العائلات التي تشتري للسكن. ويطرح كل مطوّر مراحل جديدة بانتظام، ما يضيف معروضًا سينافس عقارك عند إعادة البيع.

هل يمنحك الشراء في الشارقة إقامة؟

قد يمنحك ذلك، عبر النظام الاتحادي لا عبر برنامج خاص بالشارقة. فالإقامة لملاك العقارات خارج دبي تصدرها الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP).

• الإقامة الذهبية. يشترط دليل الإقامة الذهبية لدى الهيئة أن يكون لديك عقار في الإمارات بقيمة إجمالية لا تقل عن مليوني درهم، مسجلًا باسمك، أو وحدات على الخارطة بهذه القيمة مشتراة من مطوّر محلي معتمد؛ ويُسمح بقرض من بنك محلي معتمد. وأفادت خليج تايمز في 21 يناير 2026 بأن ملاك الشارقة يمكنهم ضم وحدات، مثل شقتين بمليون درهم لكل منهما، للوصول إلى هذا الحد.
• إقامة مالك العقار. تدرج الهيئة فئة لملاك العقارات: يجب أن يكون العقار مكتمل البناء، ويحتاج المالك إلى دخل شهري لا يقل عن 10,000 درهم أو إثبات الملاءة المالية. ولا تذكر صفحة الهيئة حدًا أدنى لقيمة العقار في الشارقة، ولم نجد رقمًا رسميًا.
• تغيير دبي لا ينطبق. منذ أبريل 2026 لم يعد لدى دبي حد أدنى للقيمة لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين، لكن موقع DLD Cube يذكر أن سندات الملكية الصادرة من إمارات أخرى لا تُقبل لهذا الغرض.

ويتناول دليلنا عن كفالة الأسرة بموجب تأشيرة العقار في الإمارات كفالة الأسرة على هذه التأشيرات، ويشرح دليل الإقامة الذهبية قواعدها كاملةً.

كيف تقارن الشارقة بدبي؟

الفروق الرئيسية هي النطاق القانوني والجهة التنظيمية والسعر.

وما تشتريه بأسعار الشارقة المنخفضة هو إطار قانوني أقل اختبارًا وسوق إعادة بيع أضيق للمشترين من الخارج. ويعرض دليلنا لشراء العقار في دبي إجراءات دبي للمقارنة.

ما الذي ينبغي أن تزنه قبل الشراء في الشارقة؟

• الاعتماد وسند الملكية. احصل على تأكيد كتابي بأن المشروع معتمد لجنسيتك وأن سند الملكية تملك حر.
• حماية الشراء على الخارطة. اسأل أي حساب ضمان يتلقى أموالك وبموجب أي قواعد في الشارقة. وتحذير أفريدي أند أنجل في 2023 بشأن حسابات الضمان وتنظيم البيع على الخارطة مضى عليه الآن نحو أربع سنوات، لكننا لم نجد ما هو أحدث منه ليحل محله.
• خطط السداد المؤجلة. مع استحقاق 60% إلى 70% عند التسليم، تحتاج إلى سيولة نقدية أو رهن عقاري متفق عليه عند اكتمال المبنى.
• تراجع أسعار الشقق. يعكس انخفاض أسعار الطلب على الشقق بنسبة 8.2% بحسب سافيلز حتى الربع الثاني من 2026 تزايد المعروض.
• الطلب عند إعادة البيع. المشترون في معظمهم مقيمون؛ وأفادت خليج تايمز بأن مواطني الإمارات شكّلوا نحو نصف قيمة المعاملات في النصف الأول من 2026.
• التنقل. لا يوجد ربط بالمترو مع دبي، وتزدحم الطرق عند الحدود في أوقات الذروة.

وإذا أردت رأيًا في مشروع محدد في الشارقة، بما في ذلك ما أمكننا تأكيده بشأن اعتماده وسند ملكيته، تواصل معنا.