شراء العقارات على الخارطة في الإمارات: كيف تتم العملية وكيف يحظى المشترون بالحماية
كيف تتم عمليات الشراء على الخارطة في دبي وأبوظبي ورأس الخيمة: حساب الضمان، والتسجيل في نظام عقود، وما تخسره إذا تخلفت عن السداد، وحقوقك عند التأخير، وإعادة البيع، وفحص العيوب قبل الاستلام.
في هذا الدليل
الشراء على الخارطة يعني الاتفاق على شراء منزل لم يُبنَ بعد ودفع ثمنه على مراحل. في الإمارات العربية المتحدة يحظى المشتري بالحماية عبر أربع آليات: يجب أن يكون المشروع مسجلًا لدى الجهة التنظيمية، ويجب أن تُودَع أموالك في حساب ضمان المشروع، ويجب أن يُقيَّد شراؤك في سجل عقاري مبدئي حكومي، ويحدّ القانون مما يمكن للمطوّر العقاري الاحتفاظ به إذا فُسخ البيع. هذه القواعد حقيقية ومطبّقة فعلًا. فهي تقلل خطر الاحتيال، لكنها لا تزيل مخاطر التأخير أو التخلف عن السداد أو تراجع السوق. يشرح هذا الدليل كلًّا منها بالتتابع في دبي، مع ما يقابلها في أبوظبي ورأس الخيمة. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
كيف تتم عملية الشراء على الخارطة؟
- الحجز. توقّع نموذج الحجز وتدفع دفعة مقدمة، تتراوح عادةً بين 10% و20%.
- رسوم التسجيل. في دبي تدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% إضافة إلى 1,020 درهم للتسجيل؛ وفي أبوظبي تبلغ الرسوم 2%.
- اتفاقية البيع والشراء (SPA). العقد المُلزِم. تحدد السعر وجدول السداد والمواصفات وموعد الإنجاز وما يترتب على إخلال أي من الطرفين.
- التسجيل المبدئي. يسجل المطوّر العقاري عملية البيع: في نظام عقود في دبي، وفي السجل العقاري الأولي في أبوظبي.
- الأقساط. تُدفع في حساب الضمان وفق الخطة. راجع شرح خطط السداد.
- الإنجاز والتسليم. تعاين الوحدة، وتسدد المبلغ المتبقي، وتستلم المفاتيح.
- سند الملكية. تُنقل الوحدة إلى السجل العقاري الرئيسي.
أوجه الحماية الأربعة، ودور كل منها
| الحماية | دبي | أبوظبي | ما الذي تمنعه |
|---|---|---|---|
| تسجيل المشروع | يجب أن يحوز المطوّر الأرض والموافقات قبل البيع؛ والعقود الموقعة قبل الموافقة باطلة، بموجب المادتين 4 و10 من القانون رقم (13) لسنة 2008 | اعتماد المشروع وتسجيله، وحيازة حقوق الأرض، واعتماد بيان الإفصاح، بموجب المادة 15 من القانون رقم (3) لسنة 2015 | بيع مشاريع لا وجود قانونيًا لها |
| حساب الضمان | تُودَع جميع مدفوعات المشترين في حساب خاص بالمشروع لا يجوز للدائنين الحجز عليه، بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007 | حساب مخصص؛ ولا يجوز السحب منه قبل إنجاز 20% من الأعمال الإنشائية ما لم يُقدَّم ضمان مصرفي | أن تموّل أموالك مشروعًا آخر أو ديون المطوّر |
| السجل المبدئي | عقود: البيع غير المسجل باطل، بموجب المادة 3 من القانون رقم (13) لسنة 2008 | السجل العقاري الأولي | بيع الوحدة نفسها مرتين |
| قيود الفسخ | المادة 11، بصيغتها المعدلة في 2020 | القرار رقم (165) لسنة 2025 | احتفاظ المطوّر بكل ما دفعته |
حساب الضمان: أين تذهب أموالك
بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007 في دبي، يجب على المطوّر العقاري الذي يبيع على الخارطة أن يفتح حساب ضمان لذلك المشروع لدى بنك معتمد من دائرة الأراضي والأملاك. تُودَع فيه مدفوعات المشترين وأي تمويل للمشروع. ويحتاج المطوّر الذي لديه عدة مشاريع إلى حساب منفصل لكل منها. وتُخصَّص الأموال لبناء ذلك المشروع، وعند اكتمال المبنى يحتجز البنك 5% لمدة سنة بعد تسجيل الوحدات بأسماء المشترين، ضمانًا للعيوب. ويُعاقَب على إساءة استخدام أموال المشروع بالحبس، أو بغرامة لا تقل عن 100,000 درهم، أو بكلتا العقوبتين.
والقاعدة العملية المترتبة على ذلك: ادفع فقط إلى الحساب المذكور في اتفاقية البيع والشراء. وأي طلب للدفع إلى وسيط عقاري، أو إلى شركة أخرى، أو إلى حساب في الخارج، علامة تحذيرية.
وتذهب أبوظبي خطوة أبعد فيما يتعلق بالتوقيت. فمنذ تعديل 2025، لا يجوز للمطوّر السحب من حساب الضمان إطلاقًا حتى إنجاز 20% من الأعمال الإنشائية، ما لم توافق الجهة التنظيمية على ضمان مصرفي غير مشروط لا تقل قيمته عن 20% من تكلفة الإنشاء. ولا يجوز استخدام أموال حساب الضمان لسداد ثمن الأرض أو عمولات الوسطاء العقاريين. ويُلزم قانون رأس الخيمة الصادر في 2026 المطوّر بتمويل 20% على الأقل من تكلفة الإنشاء من موارده الذاتية.
ما الذي يجب التحقق منه قبل الحجز؟
- حالة المشروع. في دبي: خدمة "الاستعلام عن حالة المشروع" لدى دائرة الأراضي والأملاك. في أبوظبي: تعرض منصة داري التسجيل ورقم حساب الضمان ونسبة الإنجاز. في رأس الخيمة: اطلب من إدارة التنظيم العقاري في بلدية رأس الخيمة تأكيد تصريح البيع على الخارطة.
- ترخيص المطوّر. تنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي قائمة بالمطوّرين العقاريين المرخصين وبأمناء حسابات الضمان المعتمدين.
- تصريح الإعلان. تحتاج الإعلانات في دبي إلى تصريح من دائرة الأراضي والأملاك (تراخيصي)، ويمكن التحقق منه على موقعها الإلكتروني. وتشترط أبوظبي الحصول على تصريح خاص بها وعلى ترخيص للوسيط العقاري.
- سجل التسليم. كم تأخرت آخر ثلاثة مشاريع للمطوّر؟ راجع صفحات المطوّرين.
- من يتولى البيع. تحقق من الوسيط العقاري في قائمة الوسطاء المرخصين لدى الجهة التنظيمية.
- اتفاقية البيع والشراء كاملة. اطلبها قبل دفع الدفعة المقدمة، لا بعده.
ما أهم بنود اتفاقية البيع والشراء؟
- موعد الإنجاز وفترة السماح. تمنح عقود كثيرة في دبي المطوّر مهلة من 6 إلى 12 شهرًا بعد الموعد المحدد قبل أن يثبت لك أي حق في الفسخ. والعقد الذي ينص على موعد "متوقع" مع تمديد مفتوح لا يمنحك إلا القليل جدًا.
- شروط استحقاق الدفعات. هل الأقساط مرتبطة بتواريخ أم بمراحل الإنشاء؟ تعدّ لوائح دبي رفض المطوّر ربط الدفعات بمراحل الإنشاء التي تقترحها الجهة التنظيمية سببًا لإنهاء العقد، ويدرجه قانون أبوظبي ضمن إخلالات المطوّر.
- بند التخلف عن السداد. لا يجوز قانونًا أن يتجاوز الحدود القانونية القصوى الموضحة أدناه، لكن تحقق مما ينص عليه بشأن الفوائد والإشعار.
- المواصفات والمساحة. في دبي لا يجوز للمطوّر فرض مقابل على المساحة الزائدة، ويجب عليه التعويض عن النقص ما لم يكن طفيفًا. وفي أبوظبي يُعدَّل السعر إذا تجاوز الفارق 5%، ويحق لك فسخ العقد إذا تجاوز 10%. ويشترط قانون رأس الخيمة الصادر في 2026 التعويض عن النقص الذي يزيد على 5%.
- إعادة البيع قبل التسليم. النسبة التي يجب أن تكون قد سددتها، والرسوم.
- جهة الفصل في النزاعات. المحكمة أم التحكيم، وأين.
- تكاليف التسليم. الدفعات المقدمة من رسوم الخدمات، وتوصيل المرافق، وأي "رسوم تسليم".
ماذا يحدث إذا توقفت عن السداد؟
هنا يخسر المشترون أكبر قدر من المال، لذا فالتفاصيل مهمة.
دبي: المادة 11
يجب على المطوّر إخطار دائرة الأراضي والأملاك، التي توجّه إليك إشعارًا كتابيًا مدته 30 يومًا، وقد تحاول التوسط بين الطرفين. فإذا لم تسدد ولم تتوصل إلى تسوية، تعتمد الدائرة نسبة إنجاز المشروع، وتتوقف الخيارات المتاحة للمطوّر على هذه النسبة.
| نسبة الإنجاز في الإنشاء | ما يجوز للمطوّر فعله |
|---|---|
| أكثر من 80% | الإبقاء على العقد والاحتفاظ بكل ما دُفع والمطالبة بالمبلغ المتبقي؛ أو طلب بيع الوحدة بالمزاد العلني؛ أو فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من السعر |
| من 60% إلى 80% | فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من السعر |
| أقل من 60%، مع بدء الأعمال | فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من السعر |
| لم تبدأ الأعمال لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر، أو ألغت الجهة التنظيمية المشروع | رد جميع المدفوعات |
النسب المئوية محسوبة من سعر الوحدة الوارد في اتفاقية البيع والشراء، لا مما دفعته. ويُستحق أي مبلغ مسترد خلال سنة واحدة من الفسخ أو خلال 60 يومًا من إعادة بيع الوحدة، أيهما أسبق. وتسري هذه القواعد كذلك على العقود الموقعة قبل التعديل، ولا تسري على بيع الأراضي.
تعارض بين المصادر. يتبع الصف الأخير نص 2020 المنشور على بوابة التشريعات في دبي، الذي لا ينص على أي استقطاع في حال عدم بدء الإنشاء. وكانت الصيغة السابقة الصادرة في 2017 تتيح للمطوّر الاحتفاظ بما يصل إلى 30% من المبالغ المدفوعة في هذه الحالة، ولا يزال بعض المحامين والصحف يستشهدون بهذا الرقم في 2026. وقد اعتمدنا نص 2020 الرسمي. وإذا كانت هذه الحالة تنطبق عليك، فاحصل على استشارة قانونية بشأن الصيغة الواجبة التطبيق.
مثال تطبيقي. تشتري وحدة بسعر 1.5 مليون درهم وقد سددت 30%، أي 450,000 درهم، عندما تتوقف عن السداد عند نسبة إنجاز 40%. يجوز للمطوّر الاحتفاظ بما يصل إلى 25% من السعر، أي 375,000 درهم، ويجب عليه رد 75,000 درهم. أما لو كنت قد سددت 50%، أي 750,000 درهم، وتخلفت عن السداد عند نسبة إنجاز 70%، فيجوز له الاحتفاظ بما يصل إلى 40%، أي 600,000 درهم، ورد 150,000 درهم. هذه حدود قصوى، وقد يقبل المطوّرون أحيانًا بتسوية بمبلغ أقل.
أبوظبي: القرار رقم (165) لسنة 2025
مدة الإشعار أطول، إذ تبلغ 60 يومًا عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل، ويُحدَّد الاستقطاع وفق جدول: 10% من قيمة العقد إذا كانت نسبة الإنجاز أقل من 10%، و15% حتى 30%، و25% حتى 60%، و40% فوق ذلك، ولا شيء إذا لم يبدأ الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر. ويجب على أمين حساب الضمان أن يدفع لك المبلغ المتبقي المستحق لك خلال 15 يوم عمل من تقديم طلبك. وفي مثال الوحدة البالغ سعرها 1.5 مليون درهم، فإن التخلف عن السداد عند نسبة إنجاز 20% سيكلف 225,000 درهم في أبوظبي، مقابل ما يصل إلى 375,000 درهم في دبي.
رأس الخيمة: القانون رقم (10) لسنة 2026
إشعار مدته 30 يومًا عن طريق الجهة التنظيمية، ثم ما يصل إلى 40% عند نسبة إنجاز 60% أو أكثر، و25% دون ذلك، وما يصل إلى 20% إذا لم يبدأ الإنشاء. راجع الشراء في رأس الخيمة.
ماذا لو تأخر المطوّر؟
التأخير أمر شائع. فقد أفادت ValuStrat بأن نحو 33,000 وحدة سكنية اكتملت في دبي بحلول نهاية سبتمبر 2026، أي أقل من ثلث العدد المتوقع للعام.
موقفك في دبي:
- التأخير وحده لا يؤدي إلى فسخ العقد. والمحامون متفقون على ذلك. ابدأ بموعد الإنجاز وفترة السماح وصياغة بند القوة القاهرة في اتفاقية البيع والشراء.
- الأسباب القانونية لإنهاء العقد مذكورة في المادة 20 من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010، وتشمل الانحراف الجوهري عن المواصفات المتفق عليها، ورفض تقديم العقد النهائي.
- إذا كان المشروع لا يزال قائمًا، فلن تلغي دائرة الأراضي والأملاك العقد بناءً على طلبك. وستحتاج إلى اللجوء إلى المحكمة، أو إلى التحكيم إذا نصت اتفاقية البيع والشراء على ذلك.
- إذا ألغت الجهة التنظيمية المشروع، يجب على المطوّر رد جميع المدفوعات من حساب الضمان. وتُحال النزاعات المتعلقة بالمشاريع الملغاة إلى لجنة قضائية خاصة أُنشئت بموجب المرسوم رقم (33) لسنة 2020.
- لا تتوقف عن السداد احتجاجًا. فقد يجعلك ذلك متخلفًا عن السداد بموجب المادة 11 ويمنح المطوّر الموقف الأقوى. خاطب المطوّر رسميًا كتابةً، واطلب نسبة الإنجاز والموعد المعدّل، واحتفظ بالسجلات.
قانون أبوظبي أكثر تحديدًا. فإذا لم يبدأ الإنشاء خلال ستة أشهر، يحق للمشترين الذين يملكون 5% من الوحدات تقديم شكوى، ويجوز للجهة التنظيمية إلغاء المشروع والأمر برد المبالغ؛ وتُطبَّق غرامة تأخير متى تجاوز التأخر في التسليم ستة أشهر.
هل يمكنك البيع قبل التسليم؟
نعم، عن طريق التنازل عن العقد، بشرط موافقة المطوّر.
- النسبة المطلوبة. تشترط معظم اتفاقيات البيع والشراء سداد نسبة محددة من السعر قبل أن يُصدر المطوّر شهادة عدم ممانعة. وهذه النسبة يحددها العقد لا القانون، وتتفاوت كثيرًا. احصل عليها كتابةً قبل الحجز.
- الرسوم. يحظر القانون رقم (13) لسنة 2008 في دبي على المطوّرين فرض رسوم على إعادة البيع غير التكاليف الإدارية التي تعتمدها دائرة الأراضي والأملاك. وفي أبوظبي يضع القرار رقم (183) لسنة 2017، الذي نشره مركز أبوظبي العقاري، حدًا أقصى لرسوم المطوّر الإدارية قدره 5,000 درهم.
- الكلفة على المشتري منك. يدفع المشتري الجديد رسوم التسجيل مرة أخرى: 4% في دبي، و2% في أبوظبي. وتُقتطع هذه الكلفة من السعر الذي يكون مستعدًا لدفعه لك.
- السوق. انخفضت تسجيلات البيع على الخارطة في دبي في الربع الثالث من 2026 بنسبة 45.7% مقارنةً بالفترة نفسها من العام السابق. والخطة التي تعتمد على البيع قبل استحقاق دفعة التسليم خطة هشة.
تجد الخطوات والمستندات المطلوبة ومثالًا تطبيقيًا على الحسابات في دليلنا عن بيع العقار على الخارطة قبل التسليم.
فحص العيوب قبل الاستلام، والتسليم، والعيوب
عندما يحصل المبنى على شهادة الإنجاز ستُدعى لمعاينة الوحدة. استعن بجهة مستقلة لإجراء فحص العيوب قبل الاستلام، ودوّن كل عيب كتابةً، واتفق على موعد للإصلاحات قبل توقيع مستندات التسليم. واعتبارًا من التسليم تتحمل رسوم الخدمات سواء انتقلت إلى الوحدة أم لا: راجع رسوم الخدمات في دبي.
الحماية القانونية المتاحة لك بعد ذلك:
| دبي، المادة 40 من القانون رقم (6) لسنة 2019 | أبوظبي، المادة 73 من القانون رقم (3) لسنة 2015 | |
|---|---|---|
| العيوب الإنشائية | 10 سنوات من تاريخ شهادة الإنجاز | 10 سنوات من تاريخ شهادة الإنجاز |
| التركيبات: الميكانيكية والكهربائية والسباكة | سنة واحدة من تسليم الوحدة | سنة واحدة من تاريخ شهادة الإنجاز |
| هل يمكن لاتفاقية البيع والشراء تقليصها؟ | لا: أي اتفاق على خلاف ذلك باطل | محددة بموجب القانون؛ والنص الذي راجعناه لا يتناول الاتفاق على استبعادها |
في دبي يجب على المطوّر التقدم بطلب إصدار سندات الملكية خلال 60 يومًا من صدور شهادة الإنجاز. وفي أبوظبي يكلف نقل الوحدة إلى السجل العقاري الرئيسي 1,000 درهم.
تجد عملية الإنجاز كاملة، من إشعار التسليم حتى سند الملكية، في دليلنا عن التسليم وفحص العيوب في العقارات على الخارطة.
هل الشراء على الخارطة مناسب لك؟
يناسب الشراء على الخارطة المشتري الذي يملك دخلًا موثوقًا أو سيولة نقدية تغطي كل قسط، وأفقًا زمنيًا يمتد إلى ما بعد موعد التسليم، ولا يحتاج إلى دخل إيجاري في الأثناء. ولا يناسب من يعوّل على تمويل عقاري لم يُعرض عليه بعد، أو على إعادة البيع لتمويل الدفعة الأخيرة. وللمقارنة جنبًا إلى جنب، اقرأ العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز، ثم احسب الأقساط باستخدام حاسبة خطة السداد.
