تسليم العقار على الخارطة في دبي: الإجراءات وفحص العيوب والرسوم والحصول على سند الملكية

التسليم هو اللحظة التي ينتقل فيها منزل مكتمل على الخارطة من المطوّر العقاري إليك. فبعد حصول المبنى على شهادة الإنجاز، يرسل المطوّر إشعار تسليم، وتعاين الوحدة وتدوّن عيوبها، وتسدد المبلغ المتبقي وأي رسوم تسليم، وتوقّع مستندات التسليم وتستلم المفاتيح؛ وعند سداد الثمن كاملًا تنتقل الوحدة من السجل المبدئي، عقود، إلى السجل الرئيسي ويصدر سند الملكية. وتمنحك قواعد دبي نقاط ارتكاز راسخة في كل مرحلة، بدءًا من واجب المطوّر في التسليم وصولًا إلى ضمان العيوب النظامي الذي لا يستطيع أي عقد إلغاءه. يعرض هذا الدليل الإجراءات بالترتيب، وما ينبغي التحقق منه ودفعه، وكيف تفحص الوحدة فحصًا سليمًا، وما تفعله إذا تأخر التسليم. أما أوجه الحماية الأوسع للشراء على الخارطة ففي الشراء على الخارطة في الإمارات. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية.

ما الذي يحدث عند اكتمال عقار على الخارطة في دبي؟

يتبع الإنجاز تسلسلًا ثابتًا، ولكل خطوة سند قانوني.

تنص المادة 7(1) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 على أنه بعد الإنجاز وصدور شهادة الإنجاز، لا يجوز للمطوّر رفض تسليم الوحدة أو تسجيلها باسم المشتري، ما دام المشتري قد أوفى بجميع التزاماته التعاقدية. وتُلزم المادة 7(2) المطوّر بتسجيل الوحدة مع المرافق المخصصة لها، مثل مواقف السيارات. تأكد من ظهور موقفك في المستندات.

ما هي شهادة إنجاز المبنى ولماذا هي مهمة؟

هي تأكيد الجهة المختصة أن المبنى اكتمل وصالح للسكن، ويبدأ منها تقريبًا كل أجل في عملية شرائك. وتذكر الأسئلة الشائعة لدى دائرة الأراضي والأملاك (اطُّلع عليها في 12 نوفمبر 2026) أن القانون يُلزم المطوّرين بتسجيل المشاريع المكتملة لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة.

واعتبارًا من ذلك التاريخ:

• تكون للمطوّر 60 يومًا لتقديم مخططات المشروع وإقراراته ولوائحه إلى دائرة الأراضي والأملاك، قابلة للتمديد حتى 30 يومًا (القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 6(ج))
• تبدأ مدة المسؤولية عن العيوب الإنشائية البالغة عشر سنوات (المادة 40(أ))
• يحتجز بنك الضمان 5% من حساب المشروع لمدة سنة تغطيةً للعيوب، بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007

أما ما لا تخبرك به الشهادة فهو حالة وحدتك أنت. فهي موافقة على مستوى المبنى. ونسبة الإنشاء المعروضة على تطبيق دبي ريست (Dubai REST)، أو إعلان "اكتمال الهيكل"، أو الشقة النموذجية ليست إنجازًا. وعند وصول إشعار التسليم، اطلب نسخة من شهادة الإنجاز قبل أن تسدد المبلغ المتبقي.

ماذا ينبغي أن يتضمن إشعار التسليم، وما الذي ستدفعه؟

ينبغي أن يبيّن إشعار التسليم المبلغ المتبقي بحسب خطة السداد، وكل رسم يطلبه المطوّر، والمستندات الواجب إحضارها، والمهلة. وراجع كل بند مقابل اتفاقية البيع والشراء. والرسوم التي استطعنا إسنادها إلى جدول رسمي مبيّنة أدناه؛ أما غيرها فيختلف بحسب المطوّر، فاطلب كتابةً توضيح أي بند غير مفسَّر.

وفي ما يخص رسوم الخدمات، تُلزم المادة 25(أ) من القانون رقم (6) لسنة 2019 المطوّر بالدفع عن الوحدات غير المباعة وعن الوحدات المباعة حين يضع عقد البيع الرسوم على عاتقه. وفي معظم اتفاقيات البيع والشراء تنتقل المسؤولية إليك في تاريخ التسليم المذكور في الإشعار، سواء استلمت المفاتيح أم لم تستلمها. راجع السعر المعتمد في رسوم الخدمات في دبي وفي رسوم الخدمات حسب المنطقة لدينا. وإذا كان المبنى يستخدم تبريد المناطق فتُطبَّق رسوم التبريد منفصلة.

كيف تُجري فحص العيوب قبل الاستلام في دبي؟

احجزه بمجرد وصول الإشعار، وأنهِه قبل أن توقّع قبول التسليم، فنفوذك يبلغ ذروته حينذاك. يمكنك إجراء فحص العيوب قبل الاستلام بنفسك، لكن المفتش المحترف يختبر ما لا يستطيع المالك اختباره عادةً: ضغط المياه والصرف، وكل دائرة كهربائية، وكفاءة التبريد في كل غرفة، والرطوبة خلف التشطيبات، وميل الأرضيات في الشرفات والمناطق الرطبة. ويمكن للمشترين من الخارج تكليف مفتش بالحضور مع ممثلهم.

وأيًّا كان من يفحص، غطِّ الوحدة غرفةً غرفة:

• الهيكل والتشطيبات. الشقوق، والأرضيات غير المستوية، والبلاط المجوّف، وسوء مواد العزل، والزجاج التالف، والأبواب والنوافذ التي لا تُغلق.
• الخدمات. المكيفات، وسخانات المياه، والمقابس والمفاتيح، ومراوح الشفط، والصرف أسفل كل مغسلة ودش.
• التجهيزات. وحدات المطبخ، والأجهزة المدرجة في اتفاقية البيع والشراء، وخزائن الملابس، والأقفال والمقابض.
• مقارنةً بالعقد. المساحة والتصميم والمواصفات مقارنةً باتفاقية البيع والشراء وملحقها. والانحراف الجوهري عن المواصفات المتفق عليها سبب نظامي للفسخ بموجب المادة 20(3) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010.

ودوّن أي أعمال لم ينهها المطوّر، مثل المناطق المشتركة أو المسبح أو موقف السيارات، بصورة منفصلة عن العيوب داخل الوحدة.

كيف تسجّل العيوب حتى تُصلَح؟

سجّلها بطريقة تصمد لاحقًا. فقائمة العيوب المؤرخة والمحددة التي أقرّ بها المطوّر دليل؛ أما رسالة واتساب إلى مهندس الموقع فليست كذلك.

1. رقّم كل بند وحدد موقعه ("غرفة النوم 2، الجدار الشمالي، شق بطول 30 سم فوق النافذة").
2. صوّر كل بند مع ظهور التاريخ، واحتفظ بالنسخ الأصلية.
3. قدّم القائمة رسميًا عبر القناة التي تحددها اتفاقية البيع والشراء أو إشعار التسليم، واطلب إقرارًا كتابيًا وموعدًا مستهدفًا للإصلاح.
4. افحص مجددًا حين يبلغ المطوّر باكتمال الإصلاحات. وغالبًا ما تسمى هذه الزيارة الثانية إعادة الفحص. وانقل ما لم يُصلح إلى القائمة التالية.
5. وقّع القبول مع التحفظ. إذا بقيت عيوب عالقة، اكتب على نموذج التسليم أن القبول مشروط بالقائمة المرفقة.

واستمر في ذلك بعد انتقالك. فأعطال المكيفات والسباكة والكهرباء كثيرًا ما تظهر في الصيف الأول، ضمن مدة السنة. أبلغ عن كل عطل كتابةً عند ظهوره، حتى تتمكن من إثبات أنه أُثير في الوقت المناسب.

ما الضمان الذي تتمتع به بعد التسليم؟

يسري الضمان النظامي أيًّا كان ما تنص عليه اتفاقية البيع والشراء أو نموذج التسليم.

ويترتب على ذلك أمران. أولًا، في دبي، لا يحميك تأخير التسليم احتجاجًا: فبموجب المادة 40(ب)، إذا تأخر المالك في استلام الوحدة تُحتسب مدة السنة من شهادة الإنجاز بدلًا من ذلك. وثانيًا، إذا ثبت بعد التسليم أن الوحدة غير صالحة للاستخدام بسبب عيوب إنشائية جوهرية، فإن المادة 20(4) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 تتيح للمشتري أن يطلب من المحكمة الفسخ. وهذا علاج للإخفاقات الجسيمة، لا للعيوب الطفيفة. أما للعيوب العادية فالطريق هو المطالبة الكتابية الموضحة أعلاه، ثم إجراءات الشكاوى لدى المطوّر، ثم الاستشارة القانونية. راجع فترة ضمان العيوب.

ماذا يمكنك أن تفعل إذا تأخر التسليم؟

أقل مما يتوقع معظم المشترين. فتجاوز موعد الإنجاز لا ينهي العقد بحد ذاته. ينصح محامٍ كتب في Legal 500 في 18 سبتمبر 2026 بمراجعة فترة السماح وبنود القوة القاهرة والتعويض في اتفاقية البيع والشراء، ومقارنة طلبات الدفع بنسبة الإنشاء المعروضة في خدمة الاستعلام عن حالة المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك، ومخاطبة المطوّر رسميًا لطلب موعد معدّل. وتحذر المقالة نفسها من التوقف عن سداد الأقساط احتجاجًا، فقد يجعلك ذلك متخلفًا عن السداد.

والتأخير شائع. فقد أفادت ValuStrat بأن نحو 33,000 منزل اكتمل في دبي بحلول نهاية سبتمبر 2026، أي أقل من ثلث العدد المتوقع للعام (Arabian Post، 29 أكتوبر 2026). ولاحظ الكاتب ماريو فولبي في The National في 6 نوفمبر 2026 أن العقود والقانون تمنح المطوّرين مهلة واسعة.

والحقوق الكاملة عند التأخير، بما فيها أسباب الفسخ وما يحدث إذا ألغت الجهة التنظيمية مشروعًا، في الشراء على الخارطة في الإمارات. ولمعرفة كيف سلّم مطوّر ما سابقًا، استخدم بيانات التسليم لدى المطوّرين لدينا.

كيف تسدد قسط التسليم برهن عقاري؟

ابدأ الطلب حين يصل إشعار التسليم، لا حين يقترب الموعد النهائي. وكما يبيّن دليلنا للرهن العقاري استنادًا إلى شروط الجهات المقرضة المنشورة، تقرض معظم البنوك على العقار على الخارطة قرب التسليم فقط، بعد اكتمال الوحدة، ويكون القرض نسبة من تقييم البنك في تلك اللحظة لا من سعر عقدك. وفي سوق أضعف، يترك التقييم الأدنى من السعر الذي اتفقت عليه فجوة عليك سدها نقدًا. والتفاصيل، بما فيها حدود نسبة التمويل إلى القيمة لغير المقيمين، في الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات، وستبيّن لك حاسبة الرهن العقاري التكلفة الشهرية.

ثلاث نقاط عملية. تفرض دائرة الأراضي والأملاك 0.25% من القرض لتسجيل الرهن، بحسب صفحة تسجيل الرهن لديها. والموافقة المبدئية التي حصلت عليها قبل سنوات تكون قد انتهت، فأعد التقديم بمستندات حديثة. وإذا تعذر عليك الحضور لتوقيع القرض ومستندات التسليم، فرتّب وكالة في وقت مناسب، إذ يجب تصديق المستند الموقّع في الخارج قبل قبوله. وإذا عرض عليك المطوّر خطة سداد بعد التسليم، فقارن تكلفتها الإجمالية بالرهن العقاري.

كيف تنتقل الوحدة إلى السجل الرئيسي؟

تلقائيًا، متى تحقق شرطان: أن يكون المطوّر قد سجّل المشروع المكتمل، وأن تكون قد سددت الثمن كاملًا. وتذكر الأسئلة الشائعة لدى دائرة الأراضي والأملاك أن الوحدات التي سُدد ثمنها بالكامل تُنقل من السجل المبدئي إلى السجل العقاري ويصدر سند الملكية. ويمنح القانون رقم (6) لسنة 2019 المطوّر 60 يومًا من شهادة الإنجاز، إضافة إلى ما يصل إلى 30 يومًا أخرى، لتقديم المستندات التي تتيح ذلك.

وإذا امتنع المطوّر عن تسجيل وحدتك رغم أنك أوفيت بجميع التزاماتك، فإن المادة 7(3) من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 تتيح لدائرة الأراضي والأملاك تسجيلها بناءً على طلبك أو بمبادرة منها. فاحتفظ بإثبات كل دفعة لهذا السبب.

ويتوقف أمران على سند الملكية. فالمشتري على خطة بعد التسليم لا يحمل سوى سجل في نظام عقود حتى القسط الأخير، وهذا مهم للإقامة: إذ تشترط إقامة المستثمر لمدة سنتين عقارًا مكتملًا ومسجلًا. وأي بيع لاحق سيكون نقل ملكية عقار جاهز: راجع بيع العقار في دبي. وفي أبوظبي يكلف نقل وحدة مكتملة إلى السجل الرئيسي 1,000 درهم بموجب القرار رقم (247) لسنة 2015.

وغالبًا ما تطلب النماذج الحكومية ونماذج المرافق رقم مكاني لمدخل المبنى، وهو مبيّن على لوحة بجانب المدخل.

ماذا ينبغي أن تفعل في الأشهر الأولى بعد التسليم؟

استفد من مدة السنة الخاصة بالتركيبات خير استفادة، وجهّز العقار بحسب طريقة استخدامك له.

• سجّل لدى شركة إدارة المبنى للحصول على بطاقات الدخول والمواقف، وتأكد من حساب رسوم الخدمات الخاص بك على نظام ملاك.
• احتفظ بسجل مؤرخ للعيوب وأبلغ عن كل عطل كتابةً عند ظهوره.
• افحص سند ملكيتك على تطبيق دبي ريست بعد صدوره، بما في ذلك تخصيص الموقف.
• إذا كنت ستؤجر، فسجّل عقد الإيجار في نظام إيجاري واقرأ تأجير العقار في دبي.
• راجع أرقامك. أصبحت رسوم الخدمات والإيجار معروفة لا تقديرية، فأعد حساب عائدك الصافي في حاسبة العائد الإيجاري.