كيف تبيع عقارًا مكتملًا في دبي، ومن الخارج أيضًا: النموذج A، وشهادة عدم الممانعة من المطوّر، وسداد الرهن العقاري، والمستأجرون، والوكالة، ويوم نقل الملكية، والتكاليف والضريبة.
في هذا الدليل
يستغرق بيع عقار مكتمل في دبي موعدًا واحدًا لدى مكتب أمين التسجيل العقاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، بعد بضعة أسابيع من التحضير. تتفق مع المشتري على السعر في عقد البيع الموحد، النموذج F، وتحصل على شهادة عدم الممانعة من المطوّر، وإذا كان عليك رهن عقاري فعلى خطاب بالمديونية من بنكك؛ وفي يوم النقل يدفع المشتري بشيكات مدير، ويُسدَّد البنك من الحصيلة، ويصدر سند ملكية جديد باسم المشتري. ويستطيع غير المقيمين إنجاز ذلك كله بجواز السفر، حضوريًا أو عبر وكيل. ولا تفرض الإمارات ضريبة على ربح الفرد، وإن كان بلدك الأصلي قد يفرضها. يتناول هذا الدليل العقارات الجاهزة؛ وإذا كانت وحدتك غير مكتملة بعد، فاقرأ بيع العقار على الخارطة قبل التسليم. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية.
هل يمكن لغير المقيم بيع عقار في دبي؟
نعم، دون مستندات أكثر مما يحتاج إليه المقيم. فصفحة تسجيل البيع لدى الدائرة (روجعت في 12 نوفمبر 2026) تطلب هوية إماراتية من كل طرف، أو جواز سفر ساريًا للأجانب غير المقيمين، وشهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر لمناطق التملك الحر. ولا يشترط شيء في الإجراءات أن يقيم البائع في الإمارات.
أمامك طريقتان للإتمام:
- حضوريًا. تسافر لحضور موعد النقل. وهو قصير، لكن تاريخه يتوقف على بنك المشتري وشهادة عدم الممانعة، فقد يتغير.
- عبر وكيل. تفيد الأسئلة الشائعة لدى الدائرة بأن الوكالة المصدَّقة أصولًا تتيح للوكيل التصرف في عقارك ضمن حدودها المنصوص عليها، وبأن الوكالة المستخدمة للبيع سارية لمدة سنتين من تاريخ توثيقها. ويجب التصديق على المستند الموقّع في الخارج قبل أن تقبله الدائرة. راجع القسم المتعلق بالبيع عبر وكالة أدناه.
والمسألة العملية لغير المقيم هي المال. فتُدفع الحصيلة بشيك مدير، لذا قرر مسبقًا من سيودعها، أنت أو وكيلك أو محاميك العقاري، وفي أي حساب.
كيف يتم بيع عقار في دبي، خطوة بخطوة؟
- سعّره. قارن المبيعات الحديثة في مبناك ومجتمعك السكني؛ وتعرض بيانات أسعار المناطق لدينا الأرقام المنشورة بحسب المنطقة. كما تقدم الدائرة خدمة تقييم عقاري رسمية.
- كلّف وسيطًا، أو بع بنفسك. يسوّق الوسيط منزلك بموجب النموذج A، وهو اتفاقية الإدراج الصادرة عن مؤسسة التنظيم العقاري. وتشترط صفحة تصريح الإعلان لدى الدائرة أن يقدم الوسيط عقد تسويق مع المالك قبل إصدار تصريح الإعلان عبر تراخيصي. اقرأ اختيار وسيط عقاري في دبي قبل التوقيع.
- اتفق على الشروط في النموذج F. يوقّع المشتري وأنت والوسطاء النموذج F، الذي يحدد السعر والدفعة المقدمة وتاريخ النقل ومن يتحمل أي رسم. ويودع المشتري عادةً شيك تأمين لدى الوسيط.
- سوِّ وضع العقار. سدد رسوم الخدمات، واحصل على شهادة عدم ممانعة المطوّر عبر تطبيق دبي ريست (Dubai REST)، وإذا كان العقار مرهونًا فاطلب من بنكك خطابًا بالمديونية.
- النقل. احضر إلى مكتب أمين التسجيل العقاري، أو أرسل وكيلك، ومعك الهوية والمستندات. تُتبادل الشيكات ويصدر سند الملكية.
- أغلق حساباتك. اطلب إنهاء اشتراكك لدى ديوا، وسدد آخر رسوم الخدمات، وسلّم المفاتيح وبطاقات الدخول.
كم تبلغ تكلفة بيع عقار في دبي؟
يدفع المشتري عادةً رسم النقل البالغ 4%، لذا فتكاليف البائع متواضعة ما لم يكن هناك رهن عقاري.
| التكلفة | المبلغ | من يدفعها عادةً | المصدر |
|---|---|---|---|
| رسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك | 4% من السعر؛ وتدرج الدائرة 2% على البائع و2% على المشتري | المشتري عمليًا، ما لم ينص النموذج F على خلاف ذلك | صفحة تسجيل بيع العقار لدى الدائرة، روجعت في 12 نوفمبر 2026 |
| عمولة الوسيط الذي يتولى الإدراج | تُحدد بالاتفاق في النموذج A؛ وتُذكر عادةً بنسبة 2% إضافة إلى 5% ضريبة قيمة مضافة | البائع، لوسيطه الخاص | الأسئلة الشائعة لدى الدائرة؛ Binghatti، 26 يوليو 2026 |
| شهادة عدم ممانعة المطوّر | من 500 إلى 5,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بحسب المطوّر | البائع | Property Finder، 3 يوليو 2026 |
| رسم مكتب أمين التسجيل | 4,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة عند 500,000 درهم فأكثر؛ و2,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بما دونها | بالاتفاق؛ المشتري عادةً | صفحة تسجيل بيع العقار لدى الدائرة |
| السداد المبكر للرهن العقاري | 1% من الرصيد أو 10,000 درهم، أيهما أقل، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة | البائع | شروط HSBC الإمارات؛ راجع التمويل العقاري لغير المقيمين |
| فك الرهن لدى دائرة الأراضي والأملاك | 1,290 درهم إضافة إلى 315 درهم رسم مسجل | البائع | صفحة بيع العقار المرهون لدى الدائرة، روجعت في 12 نوفمبر 2026 |
مثال. في شقة بقيمة 2 مليون درهم وعليها رهن عقاري بمبلغ 900,000 درهم، يدفع البائع لوسيطه 2% إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة (42,000 درهم)، ورسم شهادة عدم ممانعة قدره 5,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة (5,250 درهم)، ورسم سداد مبكر قدره 1% من الرصيد إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة (9,450 درهم، أي دون الحد الأقصى البالغ 10,000 درهم)، و1,605 درهم رسوم فك الرهن، فيبلغ إنفاقه 58,305 درهم، أي نحو 2.9% من السعر. وبدون رهن عقاري ينخفض الرقم إلى 47,250 درهم. أما في أبوظبي فتُحدَّد عمولة الوسيط على البيع بحد أقصى 2% من السعر و500,000 درهم بموجب القرار رقم 183 لسنة 2017.
كيف تبيع عقارًا مرهونًا في دبي؟
لا يلزمك سداد القرض قبل البيع. فللدائرة إجراء خاص بذلك، موصوف في صفحتها الخاصة بتسجيل بيع العقار المرهون (روجعت في 12 نوفمبر 2026).
- اطلب من بنكك خطابًا بالمديونية يبين المبلغ اللازم لسداد القرض في تاريخ النقل. وضع في حسابك الفائدة حتى ذلك التاريخ ورسم السداد المبكر.
- تأكد من أن المشتري يحضر ثلاثة شيكات مدير: شيك إلى بنكك أو المطوّر لسداد الدين، وشيك إليك بالرصيد، وشيك إلى دائرة الأراضي والأملاك بالرسم.
- في مكتب أمين التسجيل تُقيَّد المعاملة وتُسدَّد الرسوم. وبعدها يتسلم البائع شيك البنك ليحمله إلى البنك مقابل شهادة فك الرهن.
- قدّم خطاب فك الرهن. وتفيد الدائرة بأن تسجيل فك الرهن والبيع وأي رهن جديد للمشتري يكتمل بعد تقديمه.
وتضيف الأسئلة الشائعة لدى الدائرة أن الراهن لا يجوز له التصرف في العقار المرهون دون موافقة البنك، فأخطر بنكك مبكرًا. وإذا كان المشتري يقترض أيضًا، فإن تسجيل الرهن العقاري لدى بنكه يُنجز في الموعد نفسه. واسأل بنكك كم يستغرق خطاب فك الرهن، لأن محامي المشتري سيسأل.
ماذا يحدث يوم النقل في مكتب أمين التسجيل؟
الموعد يؤكد صفقة اتُّفق عليها بالفعل. وتحدد الدائرة وقت الإتمام المتوقع للتسجيل بـ 20 دقيقة في صفحة تسجيل البيع، وتفيد أسئلتها الشائعة بأنه يستغرق في المتوسط 30 دقيقة إذا كانت جميع المستندات متوافرة.
أحضر، أو تأكد من أن وكيلك يحضر:
- جواز سفرك أو هويتك الإماراتية (تتحقق الدائرة من الهوية ولا تحتفظ بنسخة)
- شهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطوّر، وخطاب المديونية من البنك إذا كان العقار مرهونًا
- الوكالة المصدَّقة، إذا كان شخص آخر يتصرف نيابة عنك
- النموذج F الموقّع
يفحص أمين التسجيل المستندات، ويقيّد المعاملة، ويحصّل الرسوم، ويصدر سند ملكية إلكترونيًا باسم المشتري. والسبب الأشيع للتأخير شيك محرر باسم مستفيد خاطئ أو بمبلغ خاطئ، لذا اطلب من مكتب أمين التسجيل أو من الوسيطين تأكيد أسماء المستفيدين كتابةً في اليوم السابق.
وبعد النقل، أغلق حساب الكهرباء والمياه. وتفيد صفحة الانتقال لدى ديوا بأن تأمين المالك لا يُسترد إلا عند بيع العقار، فاطلبه.
هل يمكنك بيع عقار وفيه مستأجر؟
نعم، ويفضّل كثير من المستثمرين شراء منزل مؤجَّر بالفعل. فالمادة 28 من القانون رقم (26) لسنة 2007 في دبي تنص على أن انتقال الملكية إلى مالك جديد لا يؤثر في حقوق المستأجر بموجب عقد إيجار محدد المدة. ويتولى المشتري عقد الإيجار والإيجار والالتزامات المرتبطة به، بما فيها تأمين المستأجر، فاتفقا في النموذج F على كيفية احتساب التأمين وأي إيجار مدفوع مقدمًا.
وإذا كنت تحتاج إلى العقار خاليًا، فالقواعد صارمة. فقد عدّل القانون رقم (33) لسنة 2008 المادة 25 بحيث يجوز للمؤجر طلب الإخلاء في نهاية مدة العقد لرغبة المالك في البيع، لكن يجب عليه توجيه إشعار قبل 12 شهرًا على الأقل عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. وتضيف الأسئلة الشائعة لدى الدائرة أن على المؤجر أن يثبت جدية البيع. وعمليًا، يحتاج البيع مع تسليم العقار خاليًا إلى التخطيط قبل سنة.
وتجد التأجير وقواعده في تأجير العقار في دبي. وأي مستأجر بإيجار أقل من سعر السوق الحالي، محميًا بـمؤشر الإيجارات، يؤثر في ما سيدفعه المستثمر، فسعّر وفقًا لذلك.
هل يمكنك البيع عبر وكالة؟
نعم. تفيد الأسئلة الشائعة لدى الدائرة بأن للوكيل الذي يحمل وكالة مصدَّقة أصولًا أن يتصرف في عقار المالك ضمن حدودها، وبأن وكالة البيع سارية لمدة سنتين من تاريخ توثيقها (وخمس سنوات للشراء). ويجب التصديق رسميًا على الوكالة الصادرة خارج الإمارات قبل أن تقبلها الدائرة.
ومن معظم الدول يعني ذلك التوثيق لدى الكاتب العدل، والتصديق في البلد الذي وُقِّعت فيه، وتصديق سفارة الإمارات ووزارة الخارجية الإماراتية، وترجمة قانونية إلى العربية. وخصص عدة أسابيع. أما التوقيع أمام كاتب عدل في الإمارات خلال زيارة فأسرع. راجع الوكالة والتصديق.
صغها بصورة محددة. ينبغي أن تسمّي العقار، وتفوّض الأفعال المحددة اللازمة (توقيع النموذج F، وطلب شهادة عدم الممانعة، والتعامل مع البنك، وحضور النقل)، وتبيّن كيف ستُدفع الحصيلة، ويفضَّل بشيك مدير باسمك. وامنحها لشخص لا يتقاضى أجرًا من المشتري. ولا حاجة إلى وكالة عامة على جميع أصولك.
هل تدفع ضريبة أرباح رأسمالية عند بيع عقار في دبي؟
ليس في الإمارات. فملخص PwC الضريبي، الذي روجع في 9 سبتمبر 2026، لا يسجل ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد في الإمارات. ولا توجد رسوم خروج على البائع غير التكاليف المذكورة أعلاه.
أما بلدك الأصلي فمسألة أخرى. فمعظم الدول تفرض الضريبة على مقيميها عن أرباحهم في أنحاء العالم، والبيع في دبي ليس استثناءً. اقرأ الدليل الخاص بالبلد الذي تقيم فيه لأغراض ضريبية قبل الاتفاق على السعر، لأن الرقم بعد الضريبة هو الذي يهم:
- ضريبة المملكة المتحدة على العقارات في دبي
- ضريبة الولايات المتحدة على العقارات في دبي
- ضريبة الهند على العقارات في دبي
- ضريبة كندا على العقارات في دبي
واحتفظ بالسجلات التي ستطلبها سلطتك الضريبية: عقد الشراء الأصلي، وإيصال رسوم الدائرة، وفواتير الوسطاء، ومستندات النقل. وقد يخضع العقار المملوك عبر شركة، أو المشترى والمباع بوصفه نشاطًا تجاريًا، لضريبة الشركات في الإمارات بدلًا من ذلك. ويشرح دليل ضريبة العقارات في الإمارات متى يكون ذلك. وإذا كانت إقامتك تعتمد على العقار، فإن بيعه يزيل هذا الأساس، فاقرأ دليل إقامة المستثمر العقاري أولًا.
ما سرعة بيع العقارات في دبي في 2026؟
أبطأ مما كانت عليه في 2025، مع أن المنازل المكتملة صمدت في الأشهر الأخيرة أفضل مما توحي به الأرقام الإجمالية.
| المقياس | الرقم | المصدر والتاريخ |
|---|---|---|
| إعادة بيع المنازل المكتملة، الربع الثاني 2026 | 8,512، بانخفاض 59% على أساس سنوي | betterhomes، 11 أغسطس 2026 |
| حصة إعادة البيع من إجمالي المبيعات، الربع الثالث 2026 | 29% | تقرير betterhomes للربع الثالث، 15 أكتوبر 2026 |
| مبيعات المنازل المكتملة، أكتوبر 2026 | 10.1 مليار درهم، وهو أعلى مستوى شهري منذ مارس | Cavendish Maxwell، نقلًا عن Khaleej Times، 12 نوفمبر 2026 |
وأشارت betterhomes إلى أن مشتري إعادة البيع يتفاعلون مع تغيرات المعنويات أسرع من مشتري العقارات على الخارطة، وهو ما ينسجم مع الانخفاض الحاد في الربع الثاني بعد اندلاع النزاع الإقليمي. وللبائع يعني ذلك التسعير بحسب مبيعات المنازل المكتملة الأخيرة لا الأسعار المطلوبة، ومراعاة المشتري الذي يحتاج إلى تمويل عقاري وبالتالي إلى تقييم من البنك. وتجد الصورة الأوسع، بما فيها العدد الكبير من المنازل المقرر إنجازها في 2027 و2028، في هل العقار في دبي استثمار جيد.
إذا كنت تبيع شقة لتشتري فيلا أو تاون هاوس في دبي، فإن ترتيب الصفقتين يغيّر المبلغ الذي يمكنك اقتراضه؛ راجع الانتقال من شقة إلى فيلا.
