تأجير العقار في دبي: دليل المؤجر إلى إيجاري وزيادة الإيجار والإخلاء والتأجير من الخارج
ما يشترطه القانون في دبي على المؤجر: تسجيل عقد الإيجار في إيجاري، وشرائح زيادة الإيجار لدى مؤسسة التنظيم العقاري، وإشعار الإخلاء قبل 12 شهرًا، وواجباتك في الصيانة، وكيف تؤجر من الخارج.
في هذا الدليل
تأجير عقار في دبي يعني توقيع عقد إيجار مكتوب، وتسجيله لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) عبر نظام إيجاري، ثم الالتزام بقانون الإيجارات في دبي طوال مدة بقاء المستأجر. ويحدّ هذا القانون، وهو القانون رقم (26) لسنة 2007 بصيغته المعدلة بالقانون رقم (33) لسنة 2008، من مقدار رفع الإيجار وعدد مرات رفعه، ويبيّن متى يجوز لك استرداد العقار، ويجعلك مسؤولًا عن الصيانة ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. ولا يشترط أي منها أن تقيم في الإمارات: فيجوز للمالك المقيم في الخارج التأجير عبر شركة إدارة مرخصة أو عبر ممثل يحمل وكالة. يتناول هذا الدليل كل خطوة، مع المصدر القانوني والرسوم الرسمية كما روجعت في 12 نوفمبر 2026. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية.
ما القانون الذي يحكم تأجير العقارات في دبي؟
ينظّم القانون رقم (26) لسنة 2007 العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، وقد حلّ القانون رقم (33) لسنة 2008 محل إحدى عشرة مادة منه، منها المواد المتعلقة بالتسجيل والإيجار والتجديد والإخلاء. وبقراءتهما معًا، يسريان على جميع الأراضي والعقارات المؤجرة في الإمارة باستثناء المساكن التي يوفرها صاحب العمل لموظفيه دون مقابل.
أبرز النقاط للمؤجر:
| الموضوع | القاعدة | المادة |
|---|---|---|
| العقد | مكتوب، ويصف العقار والغرض ومدة الإيجار والقيمة وطريقة السداد | 4 (بصيغتها المعدلة) |
| التسجيل | تسجيل كل عقد إيجار وأي تعديل عليه لدى مؤسسة التنظيم العقاري | 4 (بصيغتها المعدلة) |
| التجديد | المستأجر الذي يبقى في العقار دون اعتراض يجدد العقد بالشروط نفسها لمدة العقد نفسها أو لسنة واحدة، أيهما أقصر | 6 |
| تغيير الشروط أو الإيجار | إشعار قبل انتهاء العقد بـ 90 يومًا على الأقل، ما لم يُتفق على خلاف ذلك | 14 (بصيغتها المعدلة) |
| الصيانة | مسؤولية المؤجر ما لم يُتفق على خلاف ذلك | 16 |
| التأمين | يجوز أخذه لضمان الصيانة؛ ويُرد، أو يُرد الرصيد، في نهاية العقد | 20 |
| التأجير من الباطن | بموافقة المؤجر الخطية فقط | 24 |
| الإخلاء | أسباب محدودة خلال مدة العقد وفي نهايتها | 25 (بصيغتها المعدلة) |
وتُحال النزاعات إلى الدائرة الخاصة بمنازعات المؤجرين والمستأجرين، التي يسميها Bayut وأدلة أخرى مركز تسوية المنازعات الإيجارية. ويجوز لها تحديد إيجار عادل عندما يتعذر على الطرفين الاتفاق عند التجديد (المادة 13 بصيغتها المعدلة).
كيف تسجّل عقد الإيجار في إيجاري؟
يسجل المؤجر أو المستأجر أو ممثل عنهما عقد الإيجار الموحد الموقّع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، عبر الإنترنت أو في مركز أمين التسجيل. وتورد صفحة خدمة إيجاري، التي روجعت في 12 نوفمبر 2026، الرسوم الآتية:
| الرسم (بالدرهم) | موقع الدائرة أو تطبيق Dubai REST | مركز خدمات أمناء التسجيل العقاري |
|---|---|---|
| تسجيل عقد الإيجار | 100 | 100 |
| رسم المعرفة | 10 | 10 |
| رسم الابتكار | 10 | 10 |
| رسم شريك الخدمة | 55 إضافة إلى 2.75 ضريبة قيمة مضافة | 95 إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة |
| الإجمالي | 177.75 | 220 |
من يحق له التقدم بالطلب:
- المؤجرون يجب أن يكونوا المالك أو ممثلًا قانونيًا يحمل وكالة.
- الشركات التي تسجل نيابة عن مالك يجب أن تحمل ترخيصًا لإدارة العقارات.
- عبر الإنترنت، يجب أن يملك المالكون الأفراد عقاراتهم ويديروها بأنفسهم؛ أما الممثلون فيحتاجون إلى وكالة تجيز إدارة العقار.
- تطبيق Dubai Now يتيح للمالك الفرد والمستأجر تسجيل العقد أو تجديده أو إلغاءه فورًا، بالتوقيع عبر الهوية الرقمية UAE PASS. ويحتاج كلاهما إلى هوية إماراتية سارية، ويقبل المستأجر العقد ويوقّعه ويسدد الرسوم.
- في مركز أمين التسجيل تُحضر العقد الأصلي والهوية الإماراتية لمقدم الطلب وأي وكالة. ويجب إرفاق الوكالة الصادرة في إمارة أخرى؛ أما الصادرة في دبي فيكفي ذكر رقمها.
وتشير صفحة Dubai Now لدى الدائرة إلى أن المستأجر يسدد رسوم هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا) على حدة حيثما انطبق ذلك. وبعد التسجيل يمكن تنزيل شهادة إيجاري من صفحة خدمات الدائرة.
كم يجوز لك رفع الإيجار في دبي؟
فقط ضمن شرائح المرسوم رقم (43) لسنة 2013، قياسًا على مؤشر الإيجارات لدى الدائرة، وبإشعار قبل انتهاء العقد بـ 90 يومًا على الأقل. ويورد دليل Bayut (المحدَّث في 16 أكتوبر 2026) الشرائح الآتية:
| مقدار انخفاض الإيجار الحالي عن متوسط المؤشر | الحد الأقصى للزيادة |
|---|---|
| أقل من 10% | لا زيادة |
| من 11% إلى 20% | 5% |
| من 21% إلى 30% | 10% |
| من 31% إلى 40% | 15% |
| أكثر من 40% | 20% |
لمعرفة موقع إيجارك بالنسبة إلى مؤشر الإيجارات، استخدم حاسبة مؤشر الإيجارات لدى الدائرة، التي تتيح البحث بالمنطقة أو المبنى أو رقم المبنى لدى ديوا أو رقم عقد إيجاري. ويصف Bayut النسخة الحالية بأنها مؤشر إيجارات ذكي يصنّف المباني من نجمة إلى خمس نجوم بحسب الحالة والصيانة والمرافق، فقد يكون لمبنيين في الحي نفسه معياران مختلفان. ولم نجد تاريخ الإطلاق ولا منهجية التصنيف بالنجوم في صفحات الدائرة نفسها، لذا تحقق من نتيجة الحاسبة لمبناك قبل توجيه الإشعار.
وكان قانون 2007 الأصلي يمنع أي زيادة في أول سنتين من الإيجار؛ وقد حلّ محل تلك المادة القانون رقم (33) لسنة 2008، الذي يتيح بدلًا من ذلك للدائرة القضائية الخاصة تحديد إيجار عادل بالرجوع إلى معايير مؤسسة التنظيم العقاري والمنازل المماثلة إذا تعذر اتفاقك مع المستأجر. ويجوز توجيه الإشعار بموجب القانون المعدل عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل أو باليد أو بوسائل إلكترونية أخرى معتمدة قانونًا.
والإيجارات تتحرك في الاتجاهين في 2026. ففي تحليل Property Finder للعقود المسجلة في الأشهر الاثني عشر المنتهية في نوفمبر 2026، بلغ متوسط العقود الجديدة 102,800 درهم بانخفاض 2.9%، بينما بلغ متوسط عقود التجديد 80,400 درهم بارتفاع 4.9%.
متى يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي؟
فقط للأسباب التي يذكرها القانون. فخلال مدة العقد تجيز المادة 25 (1) بصيغتها المعدلة الإخلاء لأسباب منها:
- عدم سداد الإيجار بعد 30 يومًا من مطالبة كتابية؛
- التأجير من الباطن دون موافقة كتابية؛
- الاستخدام غير المشروع، أو الاستخدام لغير الغرض المتفق عليه أو بالمخالفة لقواعد التخطيط؛
- الإتلاف أو إجراء تعديلات خطرة؛
- مخالفة العقد دون تصحيحها خلال 30 يومًا من الإشعار؛
- إفادة من بلدية دبي بأن المبنى غير آمن، أو صدور أمر حكومي بالهدم.
وفي نهاية مدة العقد، تجيز لك المادة 25 (2) بصيغتها المعدلة استرداد العقار فقط إذا كنت:
- تريد هدمه أو إعادة بنائه أو توسيعه، بعد الحصول على التراخيص اللازمة؛
- تحتاج إلى إجراء ترميم أو صيانة كبرى لا يمكن تنفيذها مع بقاء المستأجر، وفق تقرير من بلدية دبي؛
- تريده لاستخدامك الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربك من الدرجة الأولى، ولا تملك عقارًا آخر مناسبًا؛
- تريد بيعه.
وفي الحالات الأربع كلها يجب أن تُخطر المستأجر بالسبب قبل موعد الإخلاء بـ 12 شهرًا على الأقل، ويجب أن يُبلَّغ الإشعار عن طريق الكاتب العدل أو بالبريد المسجل. وتترتب على ذلك قاعدتان إضافيتان. فإذا استرددت منزلًا للاستخدام الشخصي أو العائلي، فلا يجوز لك تأجيره لغيرك مدة سنتين على الأقل (المادة 26). وإذا أعدت البناء أو جدّدت، يحق للمستأجر السابق العودة بإيجار تحدده الدائرة القضائية الخاصة، وعليه أن يطلب ذلك خلال 30 يومًا من إبلاغه (المادة 29).
ما التزامات المؤجر تجاه المستأجر؟
تسليم العقار بحالة جيدة تصلح للغرض منه، والمحافظة على صيانته، وسداد تكاليف الإصلاحات التي لا يتسبب بها المستأجر، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المواد من 15 إلى 17). ويجب عليك أيضًا تقديم أي موافقات يحتاج إليها المستأجر من الجهات المختصة للأعمال المسموح بها (المادة 18)، ورد التأمين، أو رصيده بعد الخصومات المشروعة، في نهاية العقد (المادة 20).
وفي المقابل يجب على المستأجر السداد في الموعد، واستخدام العقار بعناية معتادة، وعدم إجراء تعديلات دون إذنك، وإعادته بحالته الأصلية باستثناء الاستهلاك المعتاد (المادتان 19 و21).
وتبقى بعض التكاليف عليك بصفتك مالكًا أيًّا كان الساكن. فـرسوم الخدمات السنوية مستحقة لجمعية ملاك المبنى بموجب القانون رقم (6) لسنة 2019؛ راجع رسوم الخدمات في دبي. وتقع عادةً على المؤجر أيضًا صيانة التكييف، وإعادة الطلاء بين فترات الإيجار، واستبدال الأجهزة، فضع لها رقمًا في حساب العائد.
كيف تؤجر عقارًا في دبي وأنت في الخارج؟
عبر شخص في دبي يحق له قانونًا التصرف نيابة عنك. وتتيح قواعد إيجاري لدى الدائرة ثلاث طرق:
- شركة إدارة عقارات مرخصة. يجب أن تحمل الشركات التي تسجل عقود الإيجار ترخيصًا لإدارة العقارات. تحقق من الترخيص، واتفق في اتفاقية إدارة مكتوبة على ما ستقوم به الشركة (التسويق والمعاينات والتحقق من المستأجرين وتسجيل إيجاري وتحصيل الإيجار والتأمين والإصلاحات والتجديدات والإشعارات)، وكيف ستحتفظ بأموالك، وما ستتقاضاه. ولم نجد معيارًا رسميًا أو موثوقًا منشورًا لرسوم الإدارة، فقارن بين عروض أسعار مكتوبة.
- ممثل يحمل وكالة. يجب أن تجيز الوكالة إدارة العقار، ويجب إرفاق الوكالة الصادرة خارج دبي بطلب إيجاري. وتشرح مدخلاتنا في المسرد عن التوثيق لدى الكاتب العدل والتصديق الخطوات اللازمة لمستند موقّع في الخارج.
- بنفسك، إذا كنت تحمل هوية إماراتية. تتطلب طريقتا Dubai Now والتسجيل عبر الإنترنت هوية إماراتية وUAE PASS، لذا فهما تناسبان الملاك المقيمين في الإمارات.
خطط لكيفية وصول الإيجار إليك. فما زال كثير من المستأجرين في دبي يدفعون بعدة شيكات مؤجلة: ففي عقود الإيجار للربع الثالث من 2026 لدى Betterhomes، كانت 33% من الصفقات بأربعة شيكات و28% بشيك واحد (15 أكتوبر 2026). اسأل بنكك أو مديرك كيف ستُودَع الشيكات وكيف ستُحوَّل الأموال إلى الخارج. ولم نجد مصدرًا رسميًا يحدد متطلبات الحساب المصرفي للمؤجرين غير المقيمين.
وإذا كنت تقيم في الخارج، فمن المرجح أن تفرض بلد إقامتك ضريبة على الإيجار؛ راجع دليل ضريبة العقارات في الإمارات ومراكز المشترين الخاصة بـالمملكة المتحدة والهند وباكستان والولايات المتحدة.
كم تبلغ تكلفة تأجير عقار في دبي؟
التكاليف الرسمية صغيرة؛ أما الأكبر فتجارية وينبغي الاتفاق عليها كتابةً:
- تسجيل إيجاري: 177.75 درهم عبر الإنترنت أو 220 درهم في مركز أمين التسجيل (دائرة الأراضي والأملاك).
- رسوم الخدمات: تُحدد لكل مبنى وتعتمدها مؤسسة التنظيم العقاري؛ راجع بيانات رسوم الخدمات حسب المنطقة.
- رسوم التأجير والإدارة: تجارية، تُتفق عليها مع وسيطك.
- الشغور: تفيد Betterhomes بأن الإيجار الطويل يستغرق عادةً من أسبوع إلى ثلاثة أسابيع للاتفاق عليه، أو من أربعة إلى ستة أسابيع مع تسويق أوسع، وبأن شهرًا شاغرًا واحدًا يكلف نحو 8.3% من إيجار السنة (2 نوفمبر 2026).
- الصيانة والتأثيث، والتأمين على المؤجر إن اخترته.
ويوضح دليل العائد الإيجاري كيف تحوّل هذه البنود عائدًا إجماليًا قدره 7.2% إلى عائد صافٍ قدره 4.8% في مثال تطبيقي، كما تتيح حاسبة العائد الإيجاري اختبار أرقامك الخاصة.
هل تؤجر لمدة طويلة أم كبيت عطلات؟
يمنحك عقد إيجار لمدة 12 شهرًا بموجب القواعد المذكورة أعلاه دخلًا يمكن توقعه، ويحمّل المستأجر كلفة المرافق. أما بيت العطلات فيحتاج إلى تصريح مستقل من دائرة الاقتصاد والسياحة، ومنزل مفروش، وعادةً مشغّل، ولا يدرّ أكثر إلا عندما تكون الحجوزات قوية. ولا يمكنك الجمع بين الأسلوبين في الوحدة نفسها في آن واحد: فبيت العطلات يجب تأجيره بكامله للضيوف، ولا يجوز لمستأجر الإيجار الطويل التأجير من الباطن إلا بموافقتك الخطية.
