كيف يُفرض على المقيم ضريبيًا في المملكة المتحدة عقار في الإمارات في 2026/27: دخل الإيجار، وضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبتي 18% و24%، وضريبة التركات، والاتفاقية الضريبية، والشركات، والمغتربين العائدين.
في هذا الدليل
يخضع المقيم لأغراض الضريبة في المملكة المتحدة في عقاره في دبي لمعاملة قريبة جدًا من معاملة عقار مؤجَّر في المملكة المتحدة. فالربح الإيجاري يخضع لضريبة الدخل فور تحققه، والربح عند البيع يخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 18% أو 24%، ويدخل العقار في نطاق ضريبة التركات إذا كنت مقيمًا طويل الأمد في المملكة المتحدة. ولا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصية، فعادةً لا توجد ضريبة أجنبية تُخصم. والقواعد أدناه للسنة الضريبية 2026 إلى 2027 (من 6 أبريل 2026 إلى 5 أبريل 2027). وهذه معلومات عامة وليست استشارة ضريبية، وينبغي أن يؤكد مستشار ضريبي مؤهل في المملكة المتحدة كيف تنطبق القواعد عليك.
الضريبة البريطانية على عقارات الإمارات باختصار (2026/27)
| الضريبة | هل تنطبق على المقيم في المملكة المتحدة؟ | القاعدة الأساسية | كيف يُبلَّغ عنها |
|---|---|---|---|
| ضريبة الدخل على الإيجار | نعم، على الربح فور تحققه | 20% أو 40% أو 45%؛ وفوائد الرهن العقاري تُخفَّف بوصفها خفضًا ضريبيًا بنسبة 20% فقط | Self Assessment، الصفحات الأجنبية (SA106) |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع | نعم | 18% أو 24%؛ مبلغ سنوي معفى قدره 3,000 جنيه إسترليني؛ ويُحتسب الربح بالجنيه الإسترليني | Self Assessment للسنة الضريبية التي جرى فيها البيع. ولا إقرار خلال 60 يومًا |
| ضريبة التركات | نعم، إذا كان مقيمًا طويل الأمد في المملكة المتحدة | 40% فوق حد 325,000 جنيه إسترليني على الأصول العالمية | عبر التركة، أو عند التحويلات في أثناء الحياة |
| ضريبة الدمغة على الأراضي (SDLT) | لا | تغطي ضريبة الدمغة على الأراضي الأراضي في إنجلترا وأيرلندا الشمالية فقط | لا تنطبق |
| الضريبة الإماراتية على الإيجار أو الربح | لا توجد ضريبة دخل شخصية في الإمارات | لا شيء يُخصم من الضريبة البريطانية | لا تنطبق |
هل يدفع المقيمون في المملكة المتحدة ضريبة على دخل الإيجار من دبي؟
نعم. يذكر دليل HMRC لدخل العقارات (Property Income Manual) أنه اعتبارًا من 6 أبريل 2025 يخضع جميع المقيمين في المملكة المتحدة للضريبة وفق أساس الاستحقاق على دخلهم وأرباحهم العالمية. ولا يهم ما إذا كان الإيجار يبقى في حساب مصرفي في الإمارات.
ويشكّل الإيجار من عقار خارج المملكة المتحدة نشاطًا عقاريًا في الخارج. ويُحتسب الربح بالطريقة نفسها المتبعة في التأجير داخل المملكة المتحدة: الإيجار المقبوض ناقصًا تكاليف التشغيل المسموح بها كرسوم الخدمات ورسوم الإدارة والتأمين والإصلاحات. ويُعامل بمعزل عن أي نشاط عقاري في المملكة المتحدة، ولا يجوز مقاصة خسارة أحدهما بربح الآخر (PIM4702).
ويُضاف الربح إلى دخلك الآخر. وفي 2026/27، خارج اسكتلندا، يخضع الدخل الذي يتجاوز بدل الإعفاء الشخصي البالغ 12,570 جنيهًا إسترلينيًا لضريبة 20% حتى 50,270 جنيهًا إسترلينيًا، و40% حتى 125,140 جنيهًا إسترلينيًا، و45% فيما يزيد على ذلك.
وهناك نقطتان إضافيتان:
- المبالغ الصغيرة. يغطي بدل عقاري قدره 1,000 جنيه إسترليني إجمالي دخل العقار حتى هذا المستوى. ولا يجوز الجمع بينه وبين خصم المصروفات أو إعفاء تكاليف التمويل.
- تغيير في النسب مخطط له. تحدد ورقة سياسة حكومية صدرت في 26 نوفمبر 2025 نسبًا منفصلة لدخل العقارات هي 22% و42% و47% اعتبارًا من أبريل 2027. تحقق مما إذا كان ذلك قد أُقرّ قبل إعداد نماذج الدخل من 2027/28 فصاعدًا.
كيف تبلّغ عن دخل الإيجار من دبي
أبلغ عن الدخل والمصروفات في الصفحات الأجنبية (SA106) من إقرار Self Assessment. وإذا لم تكن تقدّم إقرارًا أصلًا، فأبلغ HMRC بحلول 5 أكتوبر بعد انتهاء السنة الضريبية التي تحقق فيها الدخل. وحوّل مبالغ الدرهم إلى الجنيه الإسترليني بطريقة معقولة تطبقها باتساق؛ وتنشر HMRC أسعار صرف متوسطة وفورية.
ويوجد إعفاء ضريبي أجنبي (Foreign Tax Credit Relief) للدخل الذي فُرضت عليه ضريبة في الخارج، لكن ملخصات PwC الضريبية العالمية (المراجَعة في 9 سبتمبر 2026) تؤكد أنه لا توجد في الإمارات ضريبة دخل شخصية اتحادية ولا على مستوى الإمارات، فعادةً لا شيء يُطالَب به.
فوائد الرهن العقاري: قيد تكاليف التمويل
لا يستطيع الأفراد الذين يؤجّرون عقارًا سكنيًا خصم فوائد الرهن العقاري وسائر تكاليف التمويل من الربح الإيجاري. ويُمنح الإعفاء بدلًا من ذلك على هيئة خفض ضريبي بالمعدل الأساسي، 20%، من أدنى المبالغ الثلاثة: تكاليف التمويل، أو ربح العقار، أو إجمالي الدخل المعدَّل فوق بدل الإعفاء الشخصي. وتُرحَّل المبالغ غير المستخدمة (PIM2054 وإرشادات HMRC للمؤجّرين). وينظر القيد إلى الغرض من القرض، فيشمل رهنًا إماراتيًا، وكذلك يشمل اقتراضًا جرى في المملكة المتحدة لشراء العقار في دبي.
مثال تطبيقي: الإيجار
يتقاضى دافع ضرائب من الشريحة المرتفعة إيجارًا قدره 100,000 درهم، ويدفع 25,000 درهم رسوم خدمات وإدارة. وبسعر 1 جنيه إسترليني = 4.88 درهم (سعر السوق المتوسط، 12 نوفمبر 2026) يساوي ذلك 20,492 جنيهًا إسترلينيًا إيجارًا و5,123 جنيهًا إسترلينيًا مصروفات.
- الربح: 15,369 جنيهًا إسترلينيًا. ضريبة الدخل بنسبة 40%: 6,148 جنيهًا إسترلينيًا.
- إذا كان الشراء ممولًا بقرض تبلغ فوائده 6,000 جنيه إسترليني سنويًا، تُخفَّض الضريبة بمقدار 20% من 6,000 جنيه إسترليني، أي 1,200 جنيه إسترليني، لتصبح 4,948 جنيهًا إسترلينيًا.
- ولو كانت الفوائد قابلة للخصم بالكامل لبلغت الضريبة 3,748 جنيهًا إسترلينيًا. فيكلّف القيد هذا المالك 1,200 جنيه إسترليني في السنة.
ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في دبي
GOV.UK صريحة: تدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عند التصرف في عقار في الخارج إذا كنت مقيمًا في المملكة المتحدة.
النسب. في 2026/27 تبلغ النسب للأفراد 18% على الأرباح التي تقع ضمن الجزء غير المستخدم من شريحة المعدل الأساسي و24% فوقه، بعد مبلغ سنوي معفى قدره 3,000 جنيه إسترليني. وكانت النسبة الأعلى على العقار السكني 28% حتى 5 أبريل 2024 وهي 24% منذ 6 أبريل 2024. وفي 30 أكتوبر 2024 رُفعت النسب على الأصول الأخرى إلى 18% و24% نفسيهما، فصار هناك الآن زوج واحد من النسب.
التكاليف. يمكنك خصم تكاليف شراء العقار وبيعه وتحسينه. وفي شراء في دبي يشمل ذلك رسم دائرة الأراضي والأملاك البالغ 4% وأتعاب الوسطاء والأتعاب القانونية. أما الصيانة الاعتيادية فلا تُحتسب.
العملة. يُحتسب الربح بالجنيه الإسترليني لا بالدرهم. ويشترط دليل HMRC للأرباح الرأسمالية (CG78310) تحويل تكلفة الشراء بسعر الصرف في تاريخ الاقتناء، وحصيلة البيع بالسعر في تاريخ التصرف. وانخفاض الجنيه الإسترليني مقابل الدرهم بين الشراء والبيع يزيد ربحك الخاضع للضريبة، وارتفاعه يخفضه.
الإبلاغ. تسري قاعدة الإبلاغ والسداد خلال 60 يومًا من الإتمام على العقارات السكنية في المملكة المتحدة. ويُبلَّغ عن الربح من عقار في دبي في إقرار Self Assessment للسنة الضريبية التي جرى فيها التصرف. ولا يمكن استخدام خدمة ضريبة الأرباح الرأسمالية الآنية لدى HMRC، بموعدها النهائي 31 ديسمبر بعد انتهاء السنة الضريبية وسدادها بحلول 31 يناير، إذا كنت تطالب بإعفاء الضريبة الأجنبية على عقار في الخارج.
مثال تطبيقي: ربح ينشأ من سعر الصرف
تشتري بمبلغ 1,500,000 درهم حين يكون 1 جنيه إسترليني = 4.88 درهم وتدفع رسم دائرة الأراضي والأملاك البالغ 4%، أي 60,000 درهم. التكلفة بالجنيه الإسترليني: 307,377 جنيهًا إسترلينيًا إضافة إلى 12,295 جنيهًا إسترلينيًا. وبعد بضع سنوات تبيع بالمبلغ نفسه، 1,500,000 درهم، لكن الجنيه الإسترليني ضعف إلى 1 جنيه إسترليني = 4.40 درهم (سعر توضيحي).
- الحصيلة بالجنيه الإسترليني: 340,909 جنيهات إسترلينية.
- الربح: 340,909 ناقص 307,377 ناقص 12,295 يساوي 21,237 جنيهًا إسترلينيًا، رغم أن السعر بالدرهم لم يتغير.
- بعد خصم المبلغ المعفى البالغ 3,000 جنيه إسترليني: 18,237 جنيهًا إسترلينيًا. وبالنسبة إلى دافع ضرائب من الشريحة المرتفعة، بنسبة 24%: 4,377 جنيهًا إسترلينيًا ضريبة.
والعكس صحيح أيضًا: إذا قوي الجنيه الإسترليني، فقد يتقلص الربح بالدرهم أو يتحول إلى خسارة بالجنيه الإسترليني.
غير المتوطنين، ونهاية أساس التحويل، ونظام FIG لأربع سنوات
قبل 6 أبريل 2025 كان يجوز للمقيمين في المملكة المتحدة المتوطنين في الخارج أن يختاروا أن يُفرض عليهم الضريبة على الدخل والأرباح الأجنبية فقط عند تحويل المال إلى المملكة المتحدة. وقد أُلغي أساس التحويل هذا، ولم يعد الموطن يحدد كيفية فرض الضريبة على إيجار دبي أو أرباحها.
وبديله هو نظام الدخل والأرباح الأجنبية (FIG) لأربع سنوات. وهو متاح فقط في أول أربع سنوات ضريبية من الإقامة في المملكة المتحدة بعد 10 سنوات ضريبية متتالية على الأقل من عدم الإقامة. ويستطيع الشخص المؤهل المطالبة بالإعفاء في إقرار Self Assessment على الدخل الأجنبي، بما فيه أرباح العقارات في الخارج، وعلى الأرباح الأجنبية. وتعني المطالبة خسارة بدل الإعفاء الشخصي من ضريبة الدخل والمبلغ السنوي المعفى من ضريبة الأرباح الرأسمالية لتلك السنة، ولا يجوز المطالبة بتكاليف التمويل السكني للنشاط العقاري في الخارج في سنة يُطالَب فيها بإعفاء FIG (PIM2054).
وهذا يفيد المغتربين لمدة طويلة العائدين من الخليج، لا من عاشوا في المملكة المتحدة دائمًا.
ضريبة التركات على عقار في دبي
اعتبارًا من 6 أبريل 2025 حل اختبار الإقامة محل اختبار الموطن في ضريبة التركات. وأنت مقيم طويل الأمد في المملكة المتحدة في سنة ضريبية إذا كنت مقيمًا لأغراض الضريبة في المملكة المتحدة في 10 سنوات على الأقل من السنوات الضريبية العشرين السابقة. ويدخل المقيمون طويلو الأمد في نطاق ضريبة التركات على الأصول في الخارج التي يملكونها ملكية تامة، فشقة في دبي جزء من التركة. والنسبة المعيارية 40% على القيمة التي تتجاوز حد 325,000 جنيه إسترليني، وتُعفى عادةً الأصول الموصى بها للزوج أو الزوجة أو الشريك المدني.
ولا تنتهي هذه الصفة بمغادرتك. بل تستمر من 3 إلى 10 سنوات ضريبية من عدم الإقامة، بحسب المدة التي عشتها في المملكة المتحدة: 3 سنوات لمن أقام من 10 إلى 13 سنة من السنوات العشرين السابقة، وتزيد سنة عن كل سنة إقامة إضافية.
وضريبة التركات البريطانية والتوريث في الإمارات مسألتان منفصلتان؛ وتُعالج الوصايا في شراء عقار إماراتي من المملكة المتحدة.
اتفاقية الازدواج الضريبي بين المملكة المتحدة والإمارات في إيجاز
وُقّعت اتفاقية الازدواج الضريبي في 12 أبريل 2016 ودخلت حيز النفاذ في 25 ديسمبر 2016. والأحكام ذات الصلة بملاك العقارات قليلة:
- المادة 6: يجوز فرض الضريبة على الدخل من الأراضي والمباني في البلد الذي يقع فيه العقار.
- المادة 13: يجوز فرض الضريبة على الأرباح من الأراضي والمباني هناك أيضًا.
- المادة 21: تمنح المملكة المتحدة مقيميها خصمًا عن الضريبة الإماراتية المدفوعة عن الدخل أو الربح نفسه.
و"يجوز فرض الضريبة" في الإمارات لا يعني "تُفرض هناك فقط". فالمملكة المتحدة تحتفظ بحقها في فرض الضريبة على مقيميها، ولأنه لا توجد ضريبة إماراتية على إيجار الفرد فالخصم صفر.
تملك العقار عبر شركة
يُقترح استخدام شركة أحيانًا لأن قيد تكاليف التمويل لا ينطبق على الشركات، أو لتجنب ضريبة التركات. وبالنسبة إلى المقيم في المملكة المتحدة فإن لذلك مشكلاته الخاصة.
- الإقامة. الشركة المؤسسة في الخارج تُعدّ مقيمة في المملكة المتحدة إذا كانت إدارتها المركزية وسيطرتها تُمارَس هنا (INTM120060). والشركة الإماراتية التي يديرها مدير يقيم في المملكة المتحدة يُرجَّح أن تكون مقيمة في المملكة المتحدة وخاضعة لضريبة الشركات، بنسبة 25%، أو 19% حيث تبلغ الأرباح 50,000 جنيه إسترليني أو أقل.
- مكافحة التهرب. إذا كانت الشركة غير مقيمة فعلًا، فقد تنسب القواعد أرباحها الرأسمالية إلى المشاركين المقيمين في المملكة المتحدة (CG57200)، وقد تفرض قواعد نقل الأصول إلى الخارج (ورقة HMRC الإرشادية HS262) ضريبة على دخلها لدى الفرد.
- طبقة ثانية. تُفرض الضريبة على الأرباح مرة أخرى عند توزيعها عليك.
- ضريبة التركات. أسهم شركة غير بريطانية أصول في الخارج، وتظل ضمن نطاق الضريبة بالنسبة إلى المقيم طويل الأمد في المملكة المتحدة.
- ضريبة الشركات الإماراتية. تفرض الإمارات 9% على دخل الأعمال فوق 375,000 درهم. وتشير PwC إلى أن دخل الاستثمار العقاري للفرد مستثنى من اختبار تحديد ما إذا كان الشخص ضمن النطاق؛ وهذا الاستثناء للأفراد لا للشركات.
اطلب المشورة في البلدين قبل استخدام أي هيكل.
إذا انتقلت إلى الإمارات ثم عدت: عدم الإقامة المؤقتة
الشخص غير المقيم في المملكة المتحدة لا يدفع ضريبة بريطانية على الدخل الأجنبي، وتقع الأرباح من الأصول خارج المملكة المتحدة في العموم خارج الضريبة البريطانية. وتحدّ قواعد عدم الإقامة المؤقتة من مدى استخدام فترة قصيرة في الخارج. وهي تنطبق إذا كنت مقيمًا في المملكة المتحدة في أربع سنوات ضريبية على الأقل من السنوات السبع السابقة للسنة التي غادرت فيها وكانت مدة عدم إقامتك خمس سنوات أو أقل.
وحيث تنطبق، تُعامل الأرباح المحققة أثناء وجودك في الخارج على أصول كنت تملكها قبل المغادرة على أنها نشأت في السنة التي تعود فيها، وتُفرض عليها الضريبة حينئذ. أما الأرباح من أصول اقتُنيت بعد المغادرة فلا تشملها القاعدة عادةً (ورقة HMRC الإرشادية HS278). فعقار في دبي اشتُري أثناء الإقامة في المملكة المتحدة وبيع خلال إقامة مدتها ثلاث سنوات في دبي يخضع للضريبة في المملكة المتحدة في سنة العودة، بينما العقار المشترى بعد أن أصبحت غير مقيم والمباع قبل عودتك فهو في العموم خارج نطاق الضريبة.
وتحدد ما إذا كنت تصبح غير مقيم ومتى ذلك قاعدة اختبار الإقامة القانوني (Statutory Residence Test)، لا حمل إقامة إماراتية.
ضريبة الدمغة: لا SDLT على الشراء في الإمارات
تُفرض ضريبة الدمغة على الأراضي (SDLT) على الأراضي في إنجلترا وأيرلندا الشمالية، مع ضريبتين منفصلتين في اسكتلندا وويلز. ولا تنطبق أي منها على الشراء في الإمارات. وثمة أثر غير مباشر واحد: إذا اشتريت لاحقًا منزلًا في إنجلترا أو أيرلندا الشمالية، تنطبق النسب الأعلى بزيادة 5% حيث تملك فعلًا عقارًا سكنيًا قيمته 40,000 جنيه إسترليني أو أكثر "في أي مكان في العالم"، وهذا يشمل شقة في دبي. وتجد التكاليف في الإمارات في تكاليف شراء العقار في دبي ودليل ضريبة العقارات في الإمارات.
ما تخطئ فيه الأدلة القديمة
| عبارة قد تقرؤها | الموقف الحالي |
|---|---|
| "ضريبة الأرباح الرأسمالية على العقار 18% و28%" | 18% و24% منذ 6 أبريل 2024 |
| "ضريبة التركات تعتمد على موطنك" | اختبار الإقامة طويلة الأمد منذ 6 أبريل 2025 |
| "غير المتوطنين يستطيعون ترك إيجار دبي في الخارج دون ضريبة" | أُلغي أساس التحويل من 6 أبريل 2025؛ ولم يبقَ إلا نظام FIG لأربع سنوات، للقادمين الجدد |
| "أبلغ عن البيع خلال 60 يومًا" | هذه القاعدة للعقارات السكنية في المملكة المتحدة |
| "العقار في دبي معفى من الضريبة" | لا ضريبة دخل شخصية في الإمارات؛ وضريبة بريطانية كاملة للمقيمين في المملكة المتحدة |
السجلات التي ينبغي الاحتفاظ بها
احتفظ باتفاقية البيع والشراء، وإثبات رسم دائرة الأراضي والأملاك وسائر تكاليف الشراء، وسعر الصرف في تاريخ كل دفعة، وكشوف رسوم الخدمات والإدارة، وعقود الإيجار، وكشوف القرض وفواتير التحسينات. ولمعرفة أثر الضريبة في عائد عقار بعينه، ابدأ بالأرقام الواردة في العوائد الإيجارية في دبي.
