بيع العقار على الخارطة قبل التسليم في دبي: التنازل خطوة بخطوة والتكاليف وسوق 2026

يمكنك عادةً بيع عقار على الخارطة في دبي قبل التسليم، وذلك بالتنازل عن عقدك لمشترٍ جديد بموافقة المطوّر الكتابية. وعمليًا يعني ذلك سداد النسبة من السعر التي تشترطها اتفاقية البيع والشراء، والحصول على شهادة عدم ممانعة من المطوّر، ونقل قيدك في السجل المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (عقود) إلى المشتري، الذي يدفع رسم التسجيل البالغ 4% مرة أخرى. فالقواعد قابلة للتطبيق؛ أما الحسابات وسوق 2026 فهما الجانب الأصعب. يستعرض هذا الدليل الخطوات، ومن يدفع ماذا، ومثالًا تطبيقيًا، وما يقابله في أبوظبي. وتجد أساسيات الشراء على الخارطة في الشراء على الخارطة في الإمارات. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية.

هل بيع العقار على الخارطة قبل التسليم قانوني في دبي؟

نعم، شريطة تسجيل البيع وموافقة المطوّر. فالمادة 6 من القانون رقم (13) لسنة 2008 في دبي تنص على جواز التصرف في الوحدات المقيدة في السجل المبدئي بالبيع أو الرهن أو أي تصرف قانوني آخر، وتجعل المادة 3 أي تصرف من هذا النوع باطلًا ما لم يُقيَّد في ذلك السجل. وتضع الأسئلة الشائعة لدى دائرة الأراضي والأملاك (روجعت في 12 نوفمبر 2026) الشرط بوضوح: إعادة البيع ممكنة بعد الحصول على شهادة عدم ممانعة من المطوّر.

وتحدّ المادة 7 من القانون نفسه مما يجوز للمطوّر أخذه من الصفقة. فلا يجوز لأي مطوّر رئيسي أو مطوّر فرعي أن يتقاضى رسومًا على البيع أو إعادة البيع أو أي تصرف آخر، باستثناء التكاليف الإدارية التي تعتمدها الدائرة.

ويسمي السوق ذلك التنازل عن العقد، أو المضاربة بالبيع السريع. وبالمعنى الدقيق أنت لا تبيع عقارًا، لأنه لم يوجد بعد. بل تبيع مركزك بموجب اتفاقية البيع والشراء: أي الحق في الوحدة، والمبلغ الذي سددته، والتزام سداد الباقي. ويحل المشتري الجديد محلك لدى المطوّر، ويُغيَّر قيد عقود إلى اسمه.

كم يجب أن تكون قد سددت قبل أن تتمكن من إعادة البيع؟

بقدر ما تنص عليه اتفاقية البيع والشراء. فالحد تعاقدي لا قانوني، ويتفاوت بين المطوّرين وبين المشاريع.

بحثنا عن حدود ينشرها مطوّرون بأسمائهم لمشاريعهم الخاصة، ولم نجد أيًّا منها على مواقع المطوّرين. فمقالة Binghatti تصف السوق عمومًا، لا سياستها الخاصة. وتتداول مدونات الوسطاء جداول تنسب نسبة إلى مطوّر بعينه، لكن المطوّرين لم ينشروها، لذا لم نكررها.

وهناك ثلاثة شروط تعاقدية أخرى قد تمنع البيع حتى بعد تجاوز الحد: فترة حظر لا تُسمح فيها إعادة البيع، واشتراط حد أدنى لنسبة الإنشاء، وبند يتيح للمطوّر فحص المشتري الجديد. اطلب من فريق خدمة العملاء لدى المطوّر تأكيد الثلاثة كتابةً، ويفضَّل أن يتم ذلك قبل الحجز، واحتفظ بالرد مع اتفاقيتك.

كيف تتم إعادة بيع العقار على الخارطة، خطوة بخطوة؟

يقدّم دليل Binghatti الصادر في يوليو 2026 وقواعد دائرة الأراضي والأملاك التسلسل الآتي.

1. اقرأ اتفاقية البيع والشراء. ابحث عن حد السداد، وأي فترة حظر، وبند التنازل، والرسم الإداري المذكور.
2. احصل على كشف حساب. سيشترط المطوّر أن تكون الأقساط مسددة حتى تاريخه. وإذا كانت الوحدة مرهونة فستحتاج أيضًا إلى خطاب براءة ذمة من بنكك.
3. كلّف وسيطًا إن كنت تستعين به. يحتاج الإعلان في دبي إلى تصريح من دائرة الأراضي والأملاك عبر تراخيصي، وتشترط صفحة التصريح لدى الدائرة (روجعت في 12 نوفمبر 2026) أن يقدّم الوسطاء عقد تسويق مع المالك.
4. اتفق على الشروط ووقّع النموذج F. عادةً يُعبَّر عن السعر بوصفه استردادًا لما سددته، إضافة إلى علاوة أو مخصومًا منه تخفيض. ويتولى المشتري سداد الأقساط المتبقية. راجع النموذج F.
5. قدّم طلب شهادة عدم الممانعة من المطوّر، مع اتفاقية البيع والشراء وإثبات الدفعات ومستندات هوية الطرفين وبيانات المشتري. راجع شهادة عدم ممانعة.
6. انقل قيد عقود في مكتب أمين التسجيل العقاري أو عبر المطوّر، حيث يدفع المشتري الجديد رسم 4% ويُسجَّل مكانك.
7. تحقق من النتيجة. ينبغي للمشتري التحقق من قيد عقود الجديد عبر تطبيق دبي ريست (Dubai REST)، وعليك الاحتفاظ بشهادة النقل دليلًا على انتهاء التزاماتك تجاه المطوّر.

من يدفع ماذا عند إعادة بيع عقار على الخارطة؟

يتحمل المشتري أكبر كلفة، ولهذا تُخصم من السعر الذي سيدفعه لك.

ملاحظتان عمليتان. أولًا، رسم أمين التسجيل الذي تنشره الدائرة خاص بالمبيعات المكتملة؛ فتأكد من الرسم المطبق على نقل قيد عقود لدى مكتب أمين التسجيل قبل أن توقّع. وثانيًا، إذا ذكر المطوّر "رسم نقل" يزيد كثيرًا عن التكاليف الإدارية الموصوفة هنا، فاسأل عن موافقة الدائرة التي يستند إليها.

مثال تطبيقي: متى تحقق إعادة البيع ربحًا؟

لنفترض شقة على الخارطة بسعر 1,500,000 درهم. سددت 40% (600,000 درهم)، إضافة إلى رسم الدائرة البالغ 4% (60,000 درهم) ورسم عقود البالغ 1,020 درهم المدرج في صفحة البيع الأولي لدى الدائرة: أي 661,020 درهم نقدًا دفعتها. ولنفترض أنك تدفع لوسيطك 2% إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة على سعر إعادة البيع، ورسمًا للمطوّر قدره 5,000 درهم، وهو الحد الأعلى من نطاق Binghatti في يوليو 2026. ويدفع المشتري الجديد رسم 4% الجديد ويتولى الأقساط المتبقية. وهذه أمثلة توضيحية لا توقعات.

وبحسب هذه الافتراضات تبلغ نقطة التعادل عند علاوة قدرها نحو 99,600 درهم، أي 6.6% فوق سعر شرائك. أما مشتريك فيدفع 4% من 1,650,000 درهم (66,000 درهم) إضافة إلى العلاوة. وإذا كان المطوّر لا يزال يبيع وحدات مماثلة بالسعر الأصلي مع حوافز، فليس لدى ذلك المشتري ما يدفعه إلى أن يدفع لك أكثر. شغّل جدول أقساطك الخاص في حاسبة خطة السداد.

ماذا لو لم تجد مشتريًا قبل القسط التالي؟

يبقى القسط مستحقًا، والتوقف عن السداد هو أغلى استجابة. فبموجب المادة 11 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بصيغتها المعدلة بالقانون رقم (19) لسنة 2020، يجوز للمطوّر إبلاغ دائرة الأراضي والأملاك بالتخلف عن السداد، فتوجّه إليك إشعارًا مدته 30 يومًا؛ وبعد ذلك يجوز للمطوّر فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من السعر إذا كانت نسبة الإنشاء أقل من 60%، أو بما يصل إلى 40% إذا تجاوزتها. والجدول الكامل في الشراء على الخارطة في الإمارات.

خياراتك، مرتبةً تقريبًا بحسب الكلفة:

• اسأل المطوّر مبكرًا. بعضهم يعيد جدولة دفعة أو يساعد في تسويق إعادة البيع. وكلاهما ليس حقًا، لذا احصل على أي اتفاق كتابةً.
• سعّر للبيع. علاوة أصغر، أو تخفيض، أقل كلفة من التخلف عن السداد.
• احتفظ بالعقار حتى التسليم. فبمجرد اكتمال الوحدة يمكن تأجيرها ورهنها من مشترٍ وبيعها كعقار جاهز: راجع بيع العقار في دبي والتسليم وفحص العيوب في العقارات على الخارطة. وتحقق مما إذا كان المطوّر يقدّم خطة سداد بعد التسليم وما الذي سيقرضه بنك عند الإنجاز.

ما مدى سهولة البيع على الخارطة في دبي في 2026؟

أصعب مما كان في 2025، وتشير الأرقام المنشورة إلى الاتجاه نفسه.

وذكرت Khaleej Times في فبراير 2026 أيضًا أن محللين رصدوا بعض صفقات ثانوية على الخارطة بأسعار الإطلاق أو دونها، مع تخفيضات بخانتين عشريتين في مناطق مثل داماك لاغونز وأبراج بحيرات جميرا؛ ووصف كبير مسؤولي الإيرادات في Property Finder ذلك بأنه جيوب معزولة لا ضعف عام. ولا يقدّم أي من الرأيين بيانات على مستوى الصفقات عن أسعار التنازل، ولم نعثر على أي منها.

وجدول التسليم مهم أيضًا. فأعداد كبيرة من المنازل مقرر إنجازها في 2027 و2028، ما يعني مزيدًا من الملاك، لا أقل، يبحثون عن مشترين ومستأجرين في الوقت نفسه. وتجد الأرقام في هل العقار في دبي استثمار جيد. قارن الأسعار الحديثة في مجتمعك السكني في بيانات أسعار المناطق قبل تحديد رقمك.

كيف يتم البيع على الخارطة في أبوظبي؟

المبدأ نفسه، والرسوم أقل وأكثر تحديدًا. فبموجب القانون رقم (3) لسنة 2015 في أبوظبي، تتيح المادة 29 بيع الوحدات المقيدة في السجل العقاري الأولي، وتنص المادة 27 على أن التصرف لا ينفذ في مواجهة الطرفين والغير إلا بعد تسجيله. وتجعل المادة 28 البائع مسؤولًا عن تسجيل التنازل.

وتجري المعاملة عبر داري من خلال خدمة تسجيل بيع وشراء وحدات العقارات على الخارطة، بموافقة المطوّر والجهة التنظيمية، بحسب Bayut (20 أكتوبر 2026). كما تشترط قواعد الإفصاح لدى مركز أبوظبي العقاري على من يعيد البيع تسليم المشتري الجديد نسخة كاملة من بيان الإفصاح الخاص بالمشروع. وللاطلاع على العملية في أبوظبي عمومًا راجع شراء العقارات في أبوظبي.

هل ينبغي أن تخطط للبيع قبل التسليم؟

خطط له خيارًا لا الوسيلة التي ستدفع بها ثمن العقار. فإعادة البيع تنجح مع بائع تجاوز الحد بهامش مريح، واشترى في مشروع تُعرض فيه وحدات مماثلة قليلة، ويستطيع الانتظار حتى يجد المشتري المناسب. وتنجح بشكل سيئ مع من يتوقف قسطه التالي على إيجاد ذلك المشتري. قبل الحجز، دوّن ثلاثة أرقام: النسبة التي يجب أن تسددها قبل أن يوافق المطوّر، والعلاوة التي تحتاج إليها لتعادل التكاليف بعد مجموعتي الرسوم، والأقساط التي تستطيع تمويلها من نقدك إذا لم يظهر مشترٍ. فإذا كان الرقم الثالث لا يغطي الفجوة حتى التسليم، فالشراء رهان على السوق لا استثمار. وتجد المفاضلات في العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز.