إقامة المستثمر العقاري في دبي لمدة سنتين: القواعد بعد تعديل أبريل 2026

منذ 29 أبريل 2026، يستطيع كل من ينفرد بملكية عقار مكتمل في دبي التقدم بطلب إقامة المستثمر العقاري المتجددة لمدة سنتين، أيًّا كانت قيمة العقار. وقد أُلغي الحد الأدنى السابق البالغ 750,000 درهم. أما الملاك المشتركون فيجب أن تبلغ قيمة حصة كل منهم 400,000 درهم على الأقل (نحو 82,000 جنيه إسترليني على أساس 1 جنيه = 4.88 درهم في 12 نوفمبر 2026). والرسوم المنشورة نحو 10,200 إلى 10,500 درهم للمتقدم الرئيسي. يوضح هذا الدليل بدقة ما الذي تغيّر، ومن يستوفي الشروط، وأين تختلف المصادر، وكيف تقارَن هذه الإقامة بالإقامة الذهبية لعشر سنوات. وهو معلومات عامة حتى 12 نوفمبر 2026، وليس استشارة في الهجرة أو استشارة قانونية.

ما الذي تغيّر في 29 أبريل 2026؟

لم يصدر التغيير بمرسوم أو بيان صحفي. فقد حدّثت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الشروط على منصة Cube، وهي مركز الخدمة الذي يتولى إقامة المستثمرين. ونقلت خليج تايمز (Khaleej Times) وغلف نيوز (Gulf News) الخبر في اليوم نفسه، وأشارت خليج تايمز إلى أنه لم يصدر إعلان رسمي. وأكدت شركات الهجرة Fragomen وErickson Immigration Group وEnvoy Global الشروط الجديدة لعملائها في الأيام التالية.

بشأن التاريخ: تذكر إحدى الشركات الاستشارية 1 مايو 2026. ونحن نعتمد 29 أبريل، تاريخ تقريرَي خليج تايمز وغلف نيوز عن تحديث المنصة.

ما لم يتغيّر:

• لا تزال الإقامة الذهبية لعشر سنوات تتطلب عقارًا بقيمة 2 مليون درهم.
• لا تزال إقامة التقاعد لخمس سنوات تتطلب مليون درهم وبلوغ المتقدم 55 عامًا فأكثر.
• تعالج الدائرة الإقامة تحت اسم الخدمة "تسكين" (Taskeen)، وتصدرها الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي.
• هي قاعدة دبي لعقارات دبي. وتنص المنصة على أن سندات الملكية الصادرة من إمارات أخرى أو من مركز دبي المالي العالمي غير مقبولة. فلا تفترض أن التعديل ينطبق في مكان آخر: فدليل مدن، المطوّر الرئيسي في أبوظبي، الصادر في سبتمبر 2026 لا يزال يذكر 750,000 درهم لإقامة المستثمر لسنتين.

من يستوفي الشروط الآن؟

صياغة منصة DLD Cube موجزة. يجوز لك التقدم إذا كنت تملك عقارًا مكتملًا في دبي. وبالنسبة للمالك المنفرد لا يوجد حد أدنى لقيمة العقار. وحيث يوجد عدة ملاك، يجب أن تبلغ حصة كل منهم 400,000 درهم على الأقل. وتنص صفحة الخدمة لدى الدائرة على الأمر نفسه: يجوز للمالك التقدم، ويجوز للمالك المشارك التقدم بشرط ألا تقل قيمة حصته عن 400,000 درهم.

وتقترن بذلك ثلاثة شروط عملية:

• سند ملكية في دبي باسمك. ويجب أن يطابق الاسم جواز سفرك تمامًا.
• الملكية المنفردة تعني منفردة فعلًا. وقد شددت خليج تايمز على أن قاعدة عدم وجود حد أدنى تنطبق فقط حين يكون المتقدم هو المالك الوحيد.
• شرط 400,000 درهم يُطبَّق على كل شخص. وينطبق حتى حين تكون الحصص متساوية.

أمثلة تطبيقية

ولا تذكر القواعد المنشورة ما إذا كانت الحصة تُقدَّر على أساس سعر الشراء أم على تقييم حالي. فإذا كانت حصتك قريبة من 400,000 درهم، فاسأل المنصة قبل الشراء.

ويُعدّ الحد الأدنى للملاك المشتركين تخفيفًا كذلك، إذ كان على كل مالك مشارك سابقًا استيفاء 750,000 درهم. لكنه يوجد فخًّا. فالزوجان اللذان يشتريان منزلًا تقل قيمته عن 800,000 درهم باسمهما معًا لا يحصلان منه على إقامة، بينما يؤهل المنزل نفسه بالاسم الواحد ذلك المالك فورًا. قرّر من سيُدرج اسمه في سند الملكية قبل تسجيل البيع؛ فتغييره لاحقًا تسجيل إضافي له رسومه.

هل تؤهل العقارات على الخارطة والمرهونة؟

هنا تختلف المصادر المنشورة. وفيما يلي ما يقوله كل منها.

على الخارطة. تتفق المصادر في الجوهر. فعقود هو سجل الدائرة للمنازل قيد الإنشاء، والتسجيل في عقود ليس سند ملكية. ويصبح المشتري على الخارطة مؤهلًا حين يكتمل المبنى ويصدر سند الملكية. وإذا كنت تريد إقامة أثناء فترة الإنشاء، فلن توفرها هذه الإقامة. والإقامة الذهبية، بقيمة 2 مليون درهم، هي المسار الذي يُفاد بأنه يقبل عقود الشراء على الخارطة.

الرهن العقاري. الرهن العقاري لا يسقط أهليتك. والسؤال المفتوح هو ما إذا كان يجب أن يكون قد سُدد حد أدنى من المبلغ. فالرقم الذي أوردته خليج تايمز، 50% أو 375,000 درهم، هو نصف الحد القديم البالغ 750,000 درهم، ولا يرد في صفحة المنصة بصيغتها في 12 نوفمبر 2026. ونحن نعدّ صفحات الدائرة نفسها مرجعًا معتمدًا. وإذا كنت قد سددت أقل من نصف السعر فلا تفترض: قدّم مستنداتك إلى خدمة التحقق من الأهلية عبر الإنترنت في المنصة، التي تعيد إجابة مكتوبة بالبريد الإلكتروني، قبل أن تبني خططك على الإقامة.

خطط السداد بعد التسليم. يقوم الطلب على سند الملكية مع كشف السداد من المطوّر. وإذا اشتريت بخطة تستمر بعد التسليم، فاسأل المطوّر عن موعد إصدار سند الملكية باسمك.

كم تبلغ تكلفة إقامة المستثمر لسنتين؟

الرسوم المنشورة، روجعت في 12 نوفمبر 2026. والمصدران الرسميان لا يتطابقان تمامًا.

اعتمد الرقم الأعلى حيث يُعرض رقمان. والتأمين الصحي من شركة تأمين في الإمارات إلزامي لكل طلب إقامة وتكلفته إضافية.

مثال تطبيقي. مشترٍ وزوج أو زوجة وطفل واحد دون 18 عامًا: 10,545 درهمًا + 7,382.25 درهمًا + 6,482.25 درهمًا + 318.75 درهمًا = 24,728 درهمًا (نحو 5,070 جنيهًا إسترلينيًا)، قبل التأمين، ثم رسوم التجديد كل سنتين.

وللمقارنة، تبلغ رسوم المتقدم الرئيسي نحو 5,300 درهم في السنة لهذه الإقامة، ونحو 1,000 درهم في السنة للإقامة الذهبية لعشر سنوات.

كيف تتقدم؟ خطوة بخطوة

المستندات التي تذكرها منصة DLD Cube

• سند ملكية في دبي
• شهادة عدم ممانعة من البنك، أو كشف سداد من المطوّر، إذا كان العقار ممولًا
• جواز سفر صالح لأكثر من ستة أشهر
• صورة شخصية وفق مواصفات الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ
• الهوية الإماراتية، إن سبق أن حملتها
• تأمين صحي من شركة تأمين في الإمارات
• شهادة حسن سير وسلوك من شرطة دبي موجهة إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويحصل عليها المقيمون عبر تطبيق شرطة دبي؛ أما غير المقيمين فعليهم زيارة مركز شرطة ميناء راشد
• الهوية الوطنية لمواطني إيران وباكستان والعراق وليبيا وأفغانستان
• للأسرة: عقد الزواج وشهادات الميلاد مصدَّقة

الخطوات

1. تحقق من الأهلية إذا كان هناك أمر غير معتاد: رهن عقاري، أو حصة مشتركة قريبة من 400,000 درهم، أو كنت خارج الدولة.
2. سافر إلى دبي. فشهادة الشرطة لغير المقيمين والفحص الطبي يتطلبان حضورك.
3. قدّم الطلب إلكترونيًا عبر منصة DLD Cube وادفع الرسوم. وتطلب المنصة من المتقدمين عدم زيارة مكتبها لأن التقديم يتم إلكترونيًا؛ كما تُدرج الدائرة مراكز الخدمة وأمناء التسجيل المعتمدين.
4. الموافقة.
5. الفحص الطبي.
6. طلب الهوية الإماراتية وأخذ البصمات الحيوية.
7. إصدار الإقامة من الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب.

وتذكر المنصة أن الإقامة تصدر عادةً خلال 10 إلى 15 يوم عمل، بحسب المستندات والموافقات. وتذكر صفحة الخدمة لدى الدائرة من 7 إلى 10 أيام عمل. خطّط لسفرك على أساس التقدير الأطول.

كيف يتم التجديد؟

تُجدَّد الإقامة كل سنتين ما دمت تملك العقار. وتطلب صفحة التجديد في المنصة جواز سفرك شاملًا صفحة الإقامة، وصورة شخصية، وسند الملكية، والتأمين الصحي، يليها فحص طبي جديد وتجديد الهوية الإماراتية. والرسوم المدرجة 8,215 درهمًا في صفحة الإقامة الرئيسية و7,958.50 درهمًا في صفحة التجديد.

وإذا بعت العقار انتهى أساس الإقامة. فإذا بعت واشتريت مرة أخرى، فإنك تتقدم من جديد على أساس سند الملكية الجديد.

ماذا تمنحك الإقامة وماذا لا تمنحك؟

ما تمنحك إياه

• إقامة في الإمارات لسنتين، مع هوية إماراتية، وهي وثيقة الهوية التي تطلبها البنوك ومزودو المرافق والاتصالات من المقيمين.
• القدرة على كفالة زوجك أو زوجتك وأولادك لسنتين، ووالديك سنة بعد سنة.
• وضع قابل للتجديد دون جهة عمل أو كفيل محلي.

ما لا تمنحك إياه

• حق العمل. هي تصريح إقامة. وتشير Betterhomes إلى أن العمل يتطلب تصريح عمل منفصلًا.
• حرية الغياب إلى أجل غير مسمى. فعلى خلاف الإقامة الذهبية، تخضع الإقامة العادية لقاعدة الأشهر الستة المعتادة. وإذا بقيت خارج الإمارات مدة أطول فقد تسقط الإقامة.
• أمانًا مستقلًا عن العقار. لا عقار، لا إقامة.
• تغييرًا في إقامتك الضريبية. فهذه تحددها قواعد البلد الذي تعيش فيه. راجع دليل الضرائب على العقارات في الإمارات.
• الجنسية أو الإقامة الدائمة.

كيف تقارَن بالإقامة الذهبية؟

إذا كانت ميزانيتك قريبة من 2 مليون درهم، فإن الإقامة الذهبية أرخص في الاحتفاظ بها وأقل جهدًا بكثير في الحفاظ عليها. وما دون ذلك، فإن الإقامة لسنتين متاحة الآن بأي سعر للمالك المنفرد. وتختبر أداة التحقق من الإقامة الذهبية لدينا عملية الشراء مقابل الإقامتين.

هل تشتري عقارًا أرخص من أجل الإقامة فحسب؟

يتيح تغيير القاعدة الحصول على الإقامة بأقل الشقق المكتملة سعرًا في دبي. وقبل أن تعدّ ذلك سببًا للشراء، وازن ما يلي:

• الإقامة ليست العائد. فاستوديو يصعب تأجيره أو يحمل رسوم خدمات مرتفعة استثمار ضعيف، مع تصريح الإقامة أو بدونه.
• كلفة التشغيل. نحو 5,300 درهم في السنة رسوم إقامة للمتقدم الرئيسي، إضافة إلى التأمين، وزيارة للفحص الطبي عند كل تجديد.
• ظروف السوق. تراجعت أحجام الصفقات وأسعار الشريحة السائدة في دبي من ذروة 2025 خلال 2026. ونقلت IMI Daily عن أحد مستشاري الإقامة وصفه التعديل بأنه إجراء يستهدف جانب الطلب في الشريحة الدنيا والمتوسطة من السوق، وهذا سبب للتفاوض بحذر هناك.
• العقار المكتمل فقط. تدفع السعر كاملًا، أو ترتب رهنًا عقاريًا، قبل أن تتمكن من التقدم. وتنطبق تكاليف الشراء البالغة 6% إلى 7% على السوق الثانوية.
• القواعد التي تُحدَّد على صفحة إلكترونية قد تتغير على صفحة إلكترونية. فلا يوجد مرسوم منشور وراء الشروط الجديدة. تحقق من صفحة DLD Cube يوم تلتزم.

وإذا كانت الإقامة هي الهدف الأساسي وتسمح الميزانية، فقارن هذا المسار بالإقامة الذهبية. وإذا أردت مساعدة في العثور على منازل مكتملة أو قاربت على الاكتمال تناسب أيًّا منهما، تواصل معنا، أو ابدأ بدليلنا عن شراء العقارات في دبي.