شراء العقارات في رأس الخيمة للأجانب: المناطق والرسوم وقانون 2026 والمخاطر

يمكن للمشترين الأجانب تملّك العقارات ملكية حرة في رأس الخيمة، لكن في عدد محدود من المناطق الساحلية المخصصة فقط، ومعظم ما يُعرض للبيع هناك على الخارطة. للإمارة سجلها العقاري الخاص، وجهتها التنظيمية الخاصة داخل بلدية رأس الخيمة، وقانون تطوير عقاري جديد منذ سبتمبر 2026. وأسعار الدخول أقل عمومًا منها في دبي، ويمنح منتجع وين السوق محفّزًا محدد الموعد، بينما سوق إعادة البيع ضيّق. يتناول هذا الدليل القواعد والتكاليف وتلك المخاطر. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية أو ضريبية.

هل يمكن للأجانب شراء العقارات في رأس الخيمة؟

نعم. أتاحت رأس الخيمة التملك الحر في مشاريع مختارة أول مرة في 2005، ووسّعته ليشمل غير مواطني الإمارات والشركات في 2007. واليوم يمكن لمواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي الشراء في أي مكان في الإمارة؛ أما الجنسيات الأخرى فتقتصر على مناطق التملك الحر المخصصة. وتُعدّ الشركة أجنبية ما لم يملك مواطنون من الإمارات أو دول مجلس التعاون 51% على الأقل من رأس مالها. ولا يُشترط أن تكون مقيمًا؛ إذ يمكن لغير المقيمين الشراء أثناء وجودهم في الدولة بتأشيرة زيارة.

وتثبت الملكية بالقيد في السجل العقاري الذي تمسكه بلدية رأس الخيمة بموجب القانون رقم (11) لسنة 2021، الذي يجعل السجل دليلًا حاسمًا على الملكية.

أين يمكن للأجانب الشراء في رأس الخيمة؟

أربع مناطق تتكرر في المصادر التي راجعناها:

وتشير أحد هذه المصادر إلى أنه لا توجد جريدة رسمية واحدة تسرد كل القطع المخصصة. اعتبر اسم المنطقة نقطة انطلاق، واطلب تأكيدًا كتابيًا بأن الوحدة التي تشتريها يمكن تسجيلها باسم شخص أجنبي.

ما هو منتجع وين ولماذا يهم؟

وين جزيرة المرجان (Wynn Al Marjan Island) منتجع متكامل تبنيه شركة وين ريزورتس (Wynn Resorts) في جزيرة المرجان. وهذه الوقائع حتى نوفمبر 2026:

• الحجم: 1,530 غرفة وجناحًا ووحدة سكنية في برج من 70 طابقًا، ويُذكر أن تكلفة المشروع 5.1 مليار دولار أمريكي.
• الألعاب: حصلت وين في 2024 على أول ترخيص ألعاب تجارية يُمنح في الإمارات.
• التقدم: بلغ البرج أعلى ارتفاع له في ديسمبر 2025. ومن المقرر إنجاز جسر طوله 548 مترًا يربطه بالبر الرئيسي في أواخر 2026.
• الافتتاح: مقرر في سبتمبر 2027، بحسب ما نشرته خليج تايمز في 5 أغسطس 2026، أي بعد الموعد المستهدف سابقًا في ربيع 2027.

المنتجع هو السبب الرئيسي لموجة الإطلاقات في الجزيرة، ولما دفعه المشترون من أسعار. وهذا سيف ذو حدين. فالطلب المتوقع منه على سكن العاملين والإيجارات القصيرة والمنازل الثانية حقيقي لكنه لم يثبت بعد، وسعر الشقة في المرجان اليوم يفترض أصلًا أن المنتجع سيُفتتح وينجح. وأي تأخير إضافي، أو سنة أولى بطيئة، سيشعر به أولًا الملاك الذين يحاولون البيع أو التأجير في سوق تكتمل فيها آلاف المنازل الجديدة في وقت متقارب.

ما الذي يغيّره قانون التطوير العقاري لعام 2026؟

أصدر الحاكم القانون رقم (10) لسنة 2026 بشأن تنظيم التطوير العقاري في إمارة رأس الخيمة في 21 يوليو 2026، وبدأ العمل به بعد 60 يومًا، في النصف الثاني من سبتمبر. وهو يحل محل قانون التطوير العقاري لعام 2023 (الذي يُذكر بوصفه القانون أو المرسوم رقم 12 لسنة 2023). لم نطلع على نص رسمي بالإنجليزية؛ وما يلي مأخوذ من ملخصات مكاتب المحاماة.

ما يبقى كما هو

• يجب تسجيل المطوّرين والمشاريع قبل أي أعمال بنية تحتية أو إنشاء أو بيع على الخارطة.
• يحتاج كل مشروع إلى حساب ضمان. وبموجب قواعد 2023 كان ذلك يعني حسابًا رئيسيًا مع حساب فرعي لكل وحدة، تُودَع فيه مدفوعات المشتري.
• يجب على المطوّر أن يموّل 20% على الأقل من تكلفة الإنشاء من موارده الذاتية؛ فلا يجوز تمويل المشروع بالكامل من أموال المشترين.
• يحتجز أمين حساب الضمان 5% من تكلفة الإنشاء لمدة سنة بعد شهادة الإنجاز.

ما هو جديد أو أكثر تشددًا

• جهة تنظيمية واحدة. أُلغيت لجنة المشاريع المستقلة وانتقلت صلاحياتها إلى إدارة التنظيم العقاري في بلدية رأس الخيمة، التي تتولى الآن الترخيص وتسجيل المشاريع والإشراف على حسابات الضمان والإنفاذ.
• تضييق السحب من حساب الضمان. فالمخصصات السابقة للإنفاق التسويقي والأرباح المبكرة المحدودة لم تُكرَّر بالصيغة نفسها، ولا يجوز استخدام أموال الضمان لسداد ثمن الأرض قبل الإنجاز.
• حق المشتري في الاطلاع على جميع البيانات المتعلقة بالمشروع والوحدة.
• التعويض إذا كانت الوحدة المنجزة أصغر بأكثر من 5% من المساحة المباعة.
• تسجيل اتفاقيات التسويق المبرمة بين المطوّرين والوسطاء المعتمدين.
• أسباب أوسع لشطب المطوّر من السجل، منها تزوير المستندات وعرض مشاريع وهمية.

ماذا يحدث إذا تخلفت عن السداد بموجب القانون الجديد

تحدد المادة 20 إجراءً قريبًا من إجراء دبي. يُخطر المطوّر الجهة التنظيمية، التي تتحقق من التخلف عن السداد ومن نسبة إنجاز المشروع. ثم تُمنح 30 يومًا للسداد. فإذا لم تسدد، يجوز للمطوّر فسخ العقد دون أمر من المحكمة واستقطاع ما يصل إلى:

وهناك نقطتان تستحقان الانتباه. الأولى أن المادة 20 تسري على عقود البيع على الخارطة الموقعة قبل القانون وبعده، ما لم تكن شهادة الإنجاز قد صدرت للمشروع. والثانية أن الاستقطاع بنسبة 20% حين لم يبدأ الإنشاء أصلًا أشد من النص الحالي في دبي، الذي يوجب رد المبلغ كاملًا في هذه الحالة. وعلى شقة بسعر 1.8 مليون درهم، يعني ذلك ما يصل إلى 360,000 درهم معرّضة للخسارة قبل أن تصل أي رافعة إلى الموقع. قارن بند التخلف عن السداد في عقدك بهذه الحدود القصوى.

ولا تصف الملخصات التي راجعناها وسيلة انتصاف قانونية في حال تأخر التسليم، لذا فإن حمايتك من التأخير تقوم على صياغة اتفاقية البيع والشراء. راجع الشراء على الخارطة في الإمارات لمعرفة البنود التي ينبغي البحث عنها.

كيف تشتري في رأس الخيمة، خطوة بخطوة؟

على الخارطة

1. تأكد من إدارة التنظيم العقاري أن المطوّر والمشروع مسجلان وأنه صدر تصريح للبيع على الخارطة.
2. احجز الوحدة وادفع دفعة الحجز للمطوّر.
3. وقّع اتفاقية البيع والشراء. وتحقق من أنها تذكر حساب ضمان المشروع.
4. سدد الأقساط في حساب الضمان وفق الخطة: راجع شرح خطط السداد.
5. استلم الوحدة، ثم يتم القيد في السجل العقاري وإصدار سند الملكية.

العقار المكتمل

1. اتفق على الشروط ووقّع اتفاقية بيع، ويفضل أن يتم ذلك عن طريق وسيط عقاري مسجل في رأس الخيمة.
2. احصل على شهادة عدم ممانعة من المطوّر أو من جمعية الملاك.
3. سجّل النقل لدى بلدية رأس الخيمة وادفع رسوم التسجيل.
4. استلم سند الملكية باسمك.

ما الرسوم؟ ولماذا تتضارب الأرقام

لم نجد جدول رسوم رسميًا حديثًا لرأس الخيمة بالإنجليزية، والأدلة المتوفرة متضاربة.

مثال تطبيقي. شقة على الخارطة في جزيرة المرجان بسعر 1.8 مليون درهم: تبلغ رسوم التسجيل بنسبة 2% ما قدره 36,000 درهم؛ وبنسبة 4%، 72,000 درهم. وفارق الـ 36,000 درهم هو سبب وجوب أن تسأل عمّن يدفع وبكم قبل أن تحجز، وأن تُكتب الإجابة في العقد. وإذا قال المطوّر إنه سيتحمل الرسم، فاطلب إثبات الدفع عند التسجيل.

ما مدى ضيق سوق إعادة البيع؟

هذه هي المخاطرة الرئيسية، ويمكن التعبير عنها بالأرقام. بحسب مراجعة كافنديش ماكسويل (Cavendish Maxwell) للإمارة عن 2025، كما نُشرت في يوليو 2026:

• سجلت رأس الخيمة نحو 6,600 عملية بيع سكنية في 2025، بانخفاض نحو 17% من نحو 8,000 في 2024. وتراجعت القيمة نحو 25%، من 16.4 مليار درهم إلى 12.4 مليار درهم.
• كانت نحو 85% من تلك المبيعات على الخارطة. وشكّلت المنازل المكتملة نحو 1.2 مليار درهم، ما يعني نحو 1,000 عملية إعادة بيع في الإمارة كلها خلال سنة.
• بلغت عمليات التسليم نحو 1,200 منزل في 2025، ويُتوقع نحو 1,300 في 2026، و1,900 في 2027، و5,200 في 2028.

وللمقارنة، أحصت ValuStrat 9,491 عملية إعادة بيع لمنازل مكتملة في دبي في الربع الثالث من 2026 وحده. فالمالك الذي يحتاج إلى البيع في رأس الخيمة يتعامل مع عدد محدود من المشترين، وقلة من عمليات البيع المماثلة التي يستند إليها في التسعير، ومع بدء 2027 عدد كبير من الوحدات الجديدة المتشابهة التي تُسلَّم. ولأن معظم المبيعات المسجلة هي مبيعات مطوّرين، فإن نمو الأسعار المنشور يعكس في معظمه أسعار الإطلاق، وهي ليست السعر الذي ستحققه عند إعادة البيع.

نقاط أخرى للموازنة:

• التركّز. جزء كبير من المشاريع قيد التنفيذ في مكان واحد ويعتمد على منتجع واحد.
• عمق سوق الإيجار. يتوقف طلب المستأجرين على المدى الطويل على الوظائف المستحدثة محليًا. ويتوقف دخل الإيجار القصير على سياحة لم تصل بعد إلى حجم كبير. اعتبر أي عائد يُعرض عليك توقعًا، واسأل هل هو إجمالي أم صافٍ.
• تنوع المطوّرين. يتراوح المطوّرون الذين يبيعون في رأس الخيمة بين أسماء إقليمية راسخة ووافدين جدد. راجع سجل التسليم لكل منهم في صفحات المطوّرين.

لمن تناسب رأس الخيمة؟

تناسب المشتري الذي يريد سعر دخول أقل لمنزل ساحلي، ولديه مبلغ نقدي لن يحتاجه لخمس سنوات أو أكثر، ولا يمانع التملك في سوق لا يزال في طور التشكل. ولا تناسب من يخطط للبيع قبل التسليم، أو يعتمد على رهن عقاري لم يُتفق عليه بعد، أو يحتاج إلى دخل إيجاري من الشهر الأول.

وإذا كنت تقارنها بالأسواق الأكبر، فاقرأ دبي مقابل أبوظبي مقابل رأس الخيمة. ولأن الملكية المشتركة في الإمارات لا تقترن بحق البقاء للأخير تلقائيًا، ينبغي للملاك من غير المسلمين تسجيل وصية أيضًا؛ وتغطي وصية العقارات الصادرة عن محاكم مركز دبي المالي العالمي العقارات في أي مكان في الإمارات. وتسرد صفحات رأس الخيمة لدينا المشاريع الحالية، ويمكنك أن تطلب منا التحقق من تسجيل أحد المشاريع.