التمويل العقاري للمقيمين في الإمارات: كم يمكنك أن تقترض، وشروط الراتب، والأسعار والرسوم

يستطيع المقيم في الإمارات عادةً أن يقترض أكثر بكثير مما يقترضه المشتري من الخارج، وفق قواعد يضعها مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE). فالوافد الذي يشتري منزله الأول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل يمكنه أن يقترض ما يصل إلى 80% من قيمته، والمواطن الإماراتي ما يصل إلى 85%. ويجب على كل مقترض أن يُبقي مجموع أقساط ديونه الشهرية ضمن 50% من دخله، وأطول مدة للقرض 25 عامًا. وتُدفع الرسوم، ومنها رسوم التسجيل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%، نقدًا إضافةً إلى الدفعة المقدمة. يعرض هذا الدليل الحدود القصوى، ومعايير البنوك التي تُضاف إليها، وأمثلة أسعار مؤرخة، وكل الرسوم، وطريقة التقديم. وهو معلومات عامة حتى 13 نوفمبر 2026، وليس استشارة مالية. وإذا كنت تعيش خارج الإمارات، فاقرأ دليلنا عن التمويل العقاري لغير المقيمين بدلًا منه.

كم يمكن للمقيم في الإمارات أن يقترض؟

ينطبق نوعان من الحدود. فأنظمة القروض العقارية الصادرة عن المصرف المركزي تحدد القرض بنسبة من قيمة العقار، ثم يقرر كل بنك مقدار ما سيقرضك منها، بناءً على الدخل والديون والعمر والعقار.

الحدود القصوى لنسبة التمويل إلى القيمة لدى المصرف المركزي

تستند هذه الحدود إلى أنظمة القروض العقارية الصادرة عن المصرف المركزي بصيغتها المعدلة. وقد رفع المصرف المركزي حدود المنزل الأول بخمس نقاط مئوية في 2020 لجعل المنازل في متناول المشترين لأول مرة. وتنشر خليج تايمز وMortgage Finder وشروط بنك الإمارات دبي الوطني للمشترين لأول مرة الأرقام نفسها. ويترتب على ذلك أمران:

• "المنزل الأول" يعني عقارك الأول. تشير خليج تايمز إلى أن كل مقترض لا يمكنه الاستفادة من فئة المنزل الأول إلا لعقار واحد. فإذا كنت تملك منزلًا في أي مكان في الإمارات، يُقيَّم المنزل التالي عادةً وفق الحد الأقصى للمنزل الثاني. وهذا مهم أكثر ما يكون عند الانتقال من شقة إلى فيلا.
• يُطبَّق الحد الأقصى على تقييم البنك. فإذا جاء التقييم أقل من السعر المتفق عليه، يُحسب القرض على الرقم الأقل وتموّل أنت الفرق.

لمنزل أول بسعر 1.5 مليون درهم، يبلغ الحد الأدنى للدفعة المقدمة 300,000 درهم للوافد و225,000 درهم للمواطن. ولفيلا بسعر 6 ملايين درهم يبلغ 1.8 مليون درهم و1.5 مليون درهم.

نسبة عبء الدين البالغة 50%

يحدد المصرف المركزي جميع أقساط الديون الشهرية بنسبة 50% من راتبك الإجمالي ودخلك المنتظم الآخر من مصدر محدد. ويشمل ذلك التمويل العقاري الجديد وأي قروض سيارات وقروض شخصية والتزامات بطاقات الائتمان. وإذا كان القرض سيمتد إلى ما بعد تقاعدك، يجب أن تبقى الأقساط بعد التقاعد ضمن 50% من دخلك بعد التقاعد، ما يقصّر مدة القرض للمقترضين الأكبر سنًا.

وتفيد خليج تايمز أيضًا بحدّين آخرين: ألا يتجاوز القرض سبعة أضعاف الدخل السنوي للوافدين، وأن يكون السداد من الراتب أو من دخل تجاري أو إيجاري يمكن التحقق منه، لا من مكافأة نهاية الخدمة.

المدة والعمر

• المدة. حتى 25 عامًا (300 شهر). ويقرض بنك الإمارات دبي الوطني لمدد من 12 إلى 300 شهر.
• الحد الأدنى للعمر. 21 عامًا، بحسب خليج تايمز.
• الحد الأقصى للعمر. تفيد خليج تايمز بأن المصرف المركزي ألغى الحد الأعلى الثابت للعمر في 2019، وأن كل بنك يحدد حده الخاص. وتذكر Betterhomes أن الممارسة الشائعة في السوق هي أن ينتهي القرض عند نحو 65 عامًا للموظفين و70 عامًا لأصحاب الأعمال الحرة.

الحد الأدنى للراتب

لا يضع المصرف المركزي حدًا أدنى. وتفيد خليج تايمز بأن معظم البنوك تشترط 15,000 درهم شهريًا. ويشترط عرض بنك الإمارات دبي الوطني للمشترين لأول مرة، الذي يُقدَّم بالتعاون مع الدائرة، 15,000 درهم للوافدين و10,000 درهم للمواطنين الإماراتيين، سواء كانوا موظفين أم أصحاب أعمال حرة. وتعلن بعض البنوك عن حدود دنيا أقل لمنتجات معينة؛ فاسأل بدلًا من أن تفترض أنك غير مؤهل.

ما يمكنك تحمّله: مثال تطبيقي

زوجان وافدان يشتريان منزلهما الأول بسعر 1.5 مليون درهم، ويقترضان الحد الأقصى البالغ 80% (1.2 مليون درهم) لمدة 25 عامًا:

قد يصبح الحد الأدنى للراتب لدى البنك هو القيد الفعلي قبل قاعدة الـ50%. فقرض سيارة بقسط 2,500 درهم شهريًا يرفع الدخل المطلوب عند سعر 4.69% إلى 18,600 درهم.

المدد الأقصر تكلف أكثر كل شهر، لكنها تكلف أقل بكثير في المجموع. فعند سعر 4.69%، يكلف القرض نفسه البالغ 1.2 مليون درهم 7,715 درهم شهريًا على 20 عامًا، و9,297 درهم على 15 عامًا. وتعمل حاسبة القدرة على تحمل التمويل العقاري انطلاقًا من دخلك وديونك الحالية؛ أما حاسبة الرهن العقاري فتعمل انطلاقًا من السعر.

السعر الثابت أم المتغير، وما معنى إيبور

تُبنى أسعار التمويل العقاري في الإمارات على إيبور (EIBOR)، أي سعر الفائدة المعروض بين البنوك في الإمارات. والقرض المتغير يساوي إيبور زائد هامش ثابت طوال مدة القرض. أما القرض الثابت فيثبّت سعرًا واحدًا لمدة من سنة إلى خمس سنوات، ثم يعود إلى إيبور زائد هامش. راجع تعريف إيبور في المسرد.

قدّرت Holo سعر إيبور لثلاثة أشهر بنحو 3.69% في يونيو 2026. ورفع المصرف المركزي سعر الفائدة الأساسي من 3.65% إلى 3.90% في منتصف سبتمبر 2026، بحسب ما أفادت به خليج تايمز.

كيف تقارن العروض:

1. انظر إلى ما بعد السعر الأول. بعد فترة ثابتة مدتها ثلاث سنوات، يكلف هامش 1.99% أكثر من هامش 1.09% طوال الـ22 عامًا المتبقية. وعلى قرض بقيمة 1 مليون درهم يبلغ هذا الفرق نحو 9,000 درهم سنويًا في البداية.
2. اختبر أثر الارتفاع. يبيّن المثال التوضيحي لدى بنك الإمارات دبي الوطني نفسه أن القسط الشهري لقرض بقيمة 800,000 درهم ينتقل من 3,791 درهم عندما يكون إيبور 1% إلى 7,264 درهم عندما يكون إيبور 8%.
3. وائم الفترة الثابتة مع خططك. إذا كنت قد تبيع أو تنتقل خلال ثلاث سنوات، فلن تكسب الكثير من فترة ثابتة طويلة، وإن كان الحد الأقصى لرسوم السداد المبكر يُبقي كلفة الخروج معتدلة.

ما الرسوم المرتبطة بالتمويل العقاري للمقيمين؟

وتدرج صفحة تسجيل الرهن العقاري لدى الدائرة أيضًا رسم شريك خدمة قدره 4,000 درهم إضافةً إلى ضريبة القيمة المضافة. اسأل البنك عما إذا كان يُفرض بشكل منفصل في حالتك. ويُعفي عرض بنك الإمارات دبي الوطني للمشترين لأول مرة من رسوم تقديم الطلب، ويتيح السداد الجزئي لما يصل إلى 20% من القرض دون رسوم.

إجمالي المبلغ النقدي في عملية شراء نموذجية

وافد يشتري شقة مكتملة بسعر 1.5 مليون درهم عن طريق وسيط عقاري، بتمويل نسبته 80%:

يعادل ذلك نحو 28% من السعر، ولن تُقرض البنوك أي جزء من الرسوم. ويفصّل دليلنا عن تكاليف الشراء كل بند.

كيفية التقديم

1. راجع أرقامك. دوّن كل التزاماتك الشهرية من ديون وبطاقات ائتمان. واستخدم حاسبة القدرة على تحمل التمويل.
2. احصل على موافقة مبدئية. يمكن لوسيط التمويل العقاري مقارنة عدة بنوك؛ وعادةً ما تدفع الجهة المقرضة أتعاب وسطاء التمويل في الإمارات. ويذكر HSBC أن التقديم على الموافقة المبدئية يستغرق نحو ساعة. وتقدّر Holo مدة صلاحيتها المعتادة من 60 إلى 90 يومًا. راجع الموافقة المبدئية على التمويل.
3. اتفق على الشراء. لا توقّع اتفاقية البيع إلا بعد حصولك على موافقة مبدئية بالمبلغ المناسب.
4. التقييم والعرض. يقيّم البنك العقار ويصدر عرضًا نهائيًا. ويمنح HSBC مهلة تصل إلى 14 يوم عمل لترتيب القرض. ويمنح بنك الإمارات دبي الوطني مهلة تراجع مدتها خمسة أيام عمل بعد توقيعك على العرض، ويمكنك التنازل عنها.
5. نقل الملكية. يدفع البنك للبائع بشيك مدير في مكتب أمين التسجيل العقاري، حيث يُسجَّل الرهن العقاري على سند ملكيتك في اليوم نفسه.

ويقدّر دليل Property Finder الصادر في نوفمبر 2026 أن شراء عقار في سوق إعادة البيع بتمويل عقاري جديد يستغرق نحو ستة إلى عشرة أسابيع من العرض حتى نقل الملكية.

المستندات

تذكر خليج تايمز ما تطلبه البنوك عادةً:

• الموظفون: جواز السفر، وبطاقة الهوية الإماراتية، وشهادة الراتب، وكشوف الحساب المصرفي لستة أشهر عادةً، وقسائم الراتب.
• أصحاب الأعمال الحرة: جواز السفر، وبطاقة الهوية الإماراتية، والرخصة التجارية، وكشوف الحساب المصرفي، وعقد التأسيس، والحسابات المدققة للشركة.
• المقترضون المشاركون: جواز السفر وبطاقة الهوية الإماراتية، إضافةً إلى مستندات الدخل إذا كان دخلهم يُحتسب.

العقار على الخارطة والتمويل الإسلامي وحالات أخرى

على الخارطة. يحدد المصرف المركزي الإقراض على العقار على الخارطة بنسبة 50% لجميع المشترين، ولا تقرض البنوك إلا على المشاريع التي اعتمدتها. ويدفع معظم المقيمين أقساط الإنشاء من مدخراتهم ويقترضون بضمان المنزل المكتمل عند التسليم، حين تُطبَّق حدود المنزل الأول على تقييم البنك. واستعد لاحتمال أن يأتي التقييم عند التسليم أقل من سعر العقد. راجع شرح خطط السداد للعقارات على الخارطة.

التمويل السكني الإسلامي. تقدم البنوك الإسلامية تمويلًا سكنيًا قائمًا على الإجارة أو المرابحة بدلًا من القروض بفائدة. وتنطبق حدود نسبة التمويل إلى القيمة ونسبة عبء الدين التي يضعها المصرف المركزي بالطريقة نفسها. واثنان من البنوك الخمسة المشاركة في برنامج مشتري المنزل لأول مرة لدى الدائرة، هما بنك دبي الإسلامي ومصرف الإمارات الإسلامي، بنكان إسلاميان. قارن معدل الربح والرسوم تمامًا كما تقارن سعر الفائدة التقليدي.

المشترون لأول مرة في دبي. يمنح برنامج مشتري المنزل لأول مرة لدى الدائرة المشترين المسجلين إمكانية الحصول على أسعار ورسوم تفضيلية لدى بنوكه الشريكة الخمسة: بنك دبي التجاري، وبنك دبي الإسلامي، ومصرف الإمارات الإسلامي، وبنك الإمارات دبي الوطني، ومشرق. راجع شراء منزلك الأول في دبي.

المواطنون الإماراتيون. يمكن الجمع بين قروض الإسكان الحكومية للمواطنين، مثل التمويل بلا فوائد من برنامج الشيخ زايد للإسكان، والإقراض المصرفي. راجع شراء العقار بصفتك مواطنًا إماراتيًا.

قائمة التحقق قبل التقديم

1. اعرف الحد الأقصى الذي ينطبق عليك: منزل أول أم لاحق، وقيمة أعلى من 5 ملايين درهم أم أقل، وعقار جاهز أم على الخارطة.
2. احتفظ بالدفعة المقدمة إضافةً إلى نحو 8% من السعر للرسوم، في أموال متاحة فعليًا في حسابك.
3. سدّد الديون الأخرى أو خفّضها قدر الإمكان قبل التقديم.
4. قارن ثلاثة عروض على الأقل من حيث السعر الثابت، والهامش الذي يليه، وكل الرسوم.
5. احصل على موافقة مبدئية قبل أن تدفع عربونًا للبائع.

إذا أردت تفصيلًا كاملًا لما سيكلفك منزل محدد كل شهر، بما في ذلك رسوم الخدمات، تواصل معنا. مستشارونا يتقاضون رواتب ثابتة ولا يحصلون على عمولات، لذا تأتي الأرقام أولًا.