شراء العقار للمواطن الإماراتي: برامج الإسكان والقروض وأين يمكنك التملك
للمشترين من المواطنين: برنامج الشيخ زايد للإسكان، ومؤسسة محمد بن راشد للإسكان في دبي، وهيئة أبوظبي للإسكان، وكيف تُجمع مع التمويل العقاري المصرفي، وحدود التمويل للمواطنين، وأين يمكنك التملك.
في هذا الدليل
يشتري المواطن الإماراتي مسكنه عبر إجراءات التسجيل العقاري نفسها التي يتبعها أي مشترٍ آخر، لكنه يتمتع بثلاث مزايا: حقوق أوسع في الأماكن التي يمكنه التملك فيها، وحدود أعلى للتمويل المصرفي، وإمكانية الاستفادة من برامج الإسكان الحكومية التي لا يحق لأي مشترٍ آخر الاستفادة منها. يعرض هذا الدليل كل ميزة منها، ثم كيف يتكامل قرض الإسكان الحكومي مع التمويل العقاري المصرفي. شروط البرامج تتغير وتتوقف على ظروفك، لذا تعامل مع هذا الدليل على أنه خريطة لما هو متاح، جرى التحقق منها في 13 نوفمبر 2026 من الصفحات الرسمية ومن الشروط المنشورة للبنوك، وتأكد من استحقاقك لدى البرنامج المعني. وهو معلومات عامة وليس استشارة مالية أو قانونية.
أين يمكن للمواطن الإماراتي تملك العقارات؟
تُصدر كل إمارة قانون التملك الخاص بها، وجميعها تمنح المواطنين الإماراتيين أوسع الحقوق.
| الإمارة | المواطنون الإماراتيون | الأجانب الآخرون | القانون |
|---|---|---|---|
| دبي | في أي مكان في الإمارة (وكذلك مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي) | المناطق التي يحددها الحاكم فقط | القانون رقم (7) لسنة 2006، المادة 4 |
| أبوظبي | التملك بوجه عام مقصور على المواطنين الإماراتيين | المناطق الاستثمارية التي يحددها المجلس التنفيذي | القانون رقم (19) لسنة 2005، بصيغته المعدلة بالقانون رقم (13) لسنة 2019 |
| الشارقة | التملك مقصور على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي | المشاريع المعتمدة واستثناءات أخرى؛ وفيما عدا ذلك حق الانتفاع | القانون رقم (5) لسنة 2010، بصيغته المعدلة بالقانون رقم (2) لسنة 2022 |
ومن الناحية العملية، يعني ذلك أن المواطن يمكنه الشراء في الأحياء القائمة خارج مناطق التملك الحر المحددة، حيث لا يجوز للأجانب الآخرين التملك، إضافة إلى أي عقار في سوق التملك الحر. ويقع جزء كبير من المشاريع الجديدة التي يبيعها المطوّرون العقاريون في مناطق تملك حر مفتوحة لجميع المشترين، لذا تكتسب هذه الميزة الإضافية أهمية أكبر في فلل إعادة البيع والأراضي.
أراضي المواطنين وقطع الأراضي السكنية
تُخصِّص جهات الإسكان في الإمارات الأراضي للمواطنين، ولا تُشترى من السوق المفتوحة:
- دبي. توفر مؤسسة محمد بن راشد للإسكان قطع أراضٍ سكنية ومساكن حكومية ومساكن جاهزة، بحسب البوابة الاتحادية u.ae.
- أبوظبي. يتولى إسكان أبوظبي، مركز خدمات هيئة أبوظبي للإسكان، الأراضي السكنية والمنح والقروض السكنية. وتضمنت حزمة الهيئة في مايو 2025 نحو 9,000 قطعة أرض سكنية.
وتأتي العقارات الممنوحة مقرونة بشروط. ففي دبي، تنص المادة 19 من القانون رقم (2) لسنة 2023 على أنه لا يجوز لأي مستفيد التصرف في المسكن أو قطعة الأرض الممنوحة له تصرفًا ناقلًا للملكية دون موافقة الحاكم. خطّط على أساس أن المسكن الممنوح مسكن للعيش فيه، لا أصل للمتاجرة به.
كم يمكن للمواطن أن يقترض من البنك؟
يضع مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي حدًا أقصى للتمويل العقاري كنسبة من القيمة. ويُسمح للمواطنين بخمس نقاط مئوية أكثر من الوافدين في كل فئة:
| العقار | المواطن الإماراتي | الوافد |
|---|---|---|
| المسكن الأول، بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل | 85% | 80% |
| المسكن الأول، بقيمة تزيد على 5 ملايين درهم | 75% | 70% |
| المسكن الثاني أو ما بعده | 65% | 60% |
| على الخارطة، لأي مشترٍ | 50% | 50% |
وتطبّق قواعد المصرف المركزي نفسها نسبة عبء الدين البالغة 50% على الجميع: فلا يجوز أن تتجاوز أقساط الديون الشهرية الإجمالية نصف دخلك، ويجب أن تقع الأقساط بعد التقاعد ضمن نصف دخلك التقاعدي. وأطول مدة للقرض 25 سنة. وتحدد البنوك الحد الأدنى للراتب بنفسها؛ إذ يشترط عرض بنك الإمارات دبي الوطني للمشترين لأول مرة راتبًا قدره 10,000 درهم شهريًا للمواطنين، مقابل 15,000 درهم للوافدين. ويتناول دليلنا عن التمويل العقاري للمقيمين في الإمارات الأسعار والرسوم والمستندات.
على مسكن أول بقيمة 2 مليون درهم، تبلغ الدفعة المقدمة الدنيا 300,000 درهم للمواطن، مقابل 400,000 درهم للوافد.
برنامج الشيخ زايد للإسكان (اتحادي)
أُنشئ برنامج الشيخ زايد للإسكان عام 1999، وتديره وزارة الطاقة والبنية التحتية منذ اندماج الجهتين في 2020. وتصف البوابة الاتحادية ما يلي:
- القروض: بدون فوائد، تُسدَّد على 25 سنة، للمواطنين من ذوي الدخل المحدود.
- المنح: مساعدة غير مستردة للأكثر حاجة.
- الفئات ذات الأولوية: الأيتام والأرامل وكبار المواطنين وأصحاب الهمم.
وبين يناير وسبتمبر 2025، أصدرت الوزارة 2,971 موافقة سكنية: 522 منحة، و595 قرضًا سكنيًا حكوميًا، و4 منح أو مزايا سكنية حكومية، و1,830 موافقة على تمويل سكني.
المسار المصرفي
يُقدَّم جزء كبير من تمويل برنامج الشيخ زايد للإسكان الآن عبر البنوك. وتوضح الشروط المنشورة لبنك الإمارات دبي الوطني آلية ذلك:
| البند | تمويل المسكن من بنك الإمارات دبي الوطني ضمن برنامج الشيخ زايد للإسكان |
|---|---|
| الفئة المستهدفة | المواطنون الإماراتيون المدرجون في القائمة التي يقدمها البرنامج إلى البنك |
| الجزء بدون فوائد | حتى 800,000 درهم، بسعر يدعمه البرنامج |
| ما يزيد على 800,000 درهم | متاح وفق الأهلية، بسعر تجاري مرتبط بسعر إيبور (EIBOR) |
| الحد الأقصى للمدة | 25 سنة |
| العقار | مساكن جاهزة طوّرها البرنامج؛ أو مساكن جاهزة من مطوّر عقاري أو من السوق الثانوية؛ أو البناء الذاتي على أرض مملوكة أو موهوبة |
| التوقيت | عادةً من 7 إلى 10 أيام عمل للموافقة بعد استكمال جميع المستندات |
الخطوة الأولى هي تقديم طلب مساعدة سكنية إلى وزارة الطاقة والبنية التحتية، التي تقرر الأهلية ونوع الدعم. ولا يمكن لبنك شريك معالجة التمويل إلا بعد الموافقة على طلبك وإدراجك في قائمتها.
دبي: مؤسسة محمد بن راشد للإسكان
تخدم مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، التي أُنشئت عام 2007، مواطني دبي. وتعمل حاليًا بموجب القانون رقم (2) لسنة 2023 في دبي، الذي ينص على ما يلي:
- من تخدم. المواطن الإماراتي الحامل لخلاصة قيد صادرة في دبي. وتحدد لائحة تنفيذية الشروط التفصيلية وقيمة كل خدمة.
- ما تقدمه. وحدات ومجمعات سكنية تُخصَّص للمستفيدين أو تُؤجَّر لهم؛ وقروض بدون فوائد ومنح لبناء مسكن أو شرائه، أو لصيانته أو توسعته أو إعادة بنائه؛ والإعفاء من رسوم الأراضي والإسكان أو تخفيضها أو تقسيطها.
- السداد. يصبح القرض مستحق السداد بالكامل إذا لم تُسدَّد اثنا عشر قسطًا، متتالية أو غير متتالية. ويجوز للحاكم أو لرئيس المجلس التنفيذي إعفاء المستفيدين من السداد كليًا أو جزئيًا؛ وفي فبراير 2026 أُعفي 316 مواطنًا من سداد قروض الإسكان.
وتنشر المؤسسة أيضًا على موقعها الإلكتروني سبعة تصاميم نموذجية للفلل بمساحات مختلفة، وعقودًا استرشادية لبناء المسكن، وحاسبة للقروض. وتُقدَّم الطلبات ويُتابَع وضعها عبر خدماتها الإلكترونية. ولم نذكر هنا حدًا أقصى لمبلغ القرض لأننا لم نجده على صفحات المؤسسة نفسها؛ فاسأل المؤسسة عن الرقم الحالي لحالتك.
أبوظبي: هيئة أبوظبي للإسكان
تدير هيئة أبوظبي للإسكان، التي أُنشئت في ديسمبر 2012، قروض الإسكان والمنح في الإمارة عبر إسكان أبوظبي. وشروطها المنشورة، وفق إعلاناتها في مايو 2025 ويونيو 2026:
| الميزة | الشروط |
|---|---|
| القرض السكني | حتى 1.75 مليون درهم |
| الدعم المجتمعي | 250,000 درهم، تُخصم تلقائيًا وبأثر رجعي من القروض السكنية التي يبلغ مجموعها 1.75 مليون درهم، بموجب سياسة المزايا السكنية لعام 2023 |
| مدة السداد | مُددت إلى 30 سنة كحد أقصى |
| الاستقطاع الشهري | للقروض الصادرة بعد 2015، بحد أقصى 10% من إجمالي الدخل و10,000 درهم شهريًا، اعتبارًا من سبتمبر 2025 |
| قرض الشراء بالدفع المؤجل | للمواطنين من ذوي الدخل المحدود الذين تتراوح أعمارهم من 25 إلى 45 عامًا |
| المواطنون فوق 45 عامًا | مؤهلون لمنح المساكن الجاهزة في المشاريع الرأسمالية |
| التمويل الإضافي | يقدم مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB) تمويلًا سكنيًا إضافيًا يصل إلى 500,000 درهم للمستفيدين المؤهلين من الهيئة، وتتحمل حكومة أبوظبي 50% من أرباح المرابحة |
| التصاميم | تقدم مبادرة بيتي 58 تصميمًا معتمدًا مسبقًا للمساكن |
وشملت حزمة الهيئة في مايو 2025، التي اعتُمدت بتوجيهات صاحب السمو رئيس الدولة، 14 مشروعًا سكنيًا جديدًا، و26,000 مسكن لمواطني أبوظبي، و35,000 منفعة سكنية على مدى خمس سنوات، بميزانية قدرها 82.7 مليار درهم. وتستشهد الهيئة ببيانات حكومة الإمارات التي تضع نسبة تملك المساكن بين المواطنين عند 91% في 2025.
الشارقة ورأس الخيمة والإمارات الأخرى
- الشارقة: دائرة الإسكان، حكومة الشارقة.
- رأس الخيمة: برنامج الشيخ سعود للإسكان.
ويخدم كل برنامج مواطني إمارته وفق شروطه الخاصة؛ فتحقق مباشرة من الجهة المعنية. أما الإمارات الأخرى، فتذكر البوابة الاتحادية برنامج الشيخ زايد للإسكان بوصفه المسار الاتحادي لها.
الجمع بين قرض حكومي وتمويل عقاري مصرفي
تجمع معظم الأسر التي تشتري بقيمة تتجاوز مبلغ القرض الحكومي بين عدة مصادر:
- التمويل الحكومي أولًا. الجزء بدون فوائد أو المدعوم، مثل مبلغ 800,000 درهم من برنامج الشيخ زايد للإسكان أو قرض من هيئة أبوظبي للإسكان.
- تمويل تجاري تكميلي. يقرض البنك المبلغ المتبقي بسعره الخاص، ضمن حدود المصرف المركزي لنسبة التمويل إلى القيمة وعبء الدين.
- المدخرات لتغطية الباقي. الدفعة المقدمة وتكاليف الشراء.
مثال يستند إلى الأرقام المنشورة فقط: مواطن حاصل على موافقة لتمويل مصرفي ضمن برنامج الشيخ زايد للإسكان يشتري مسكنًا جاهزًا بقيمة 1.6 مليون درهم، يمكنه تمويل أول 800,000 درهم بدون فوائد والجزء التالي بسعر تجاري. وإذا طبّق البنك سقف المسكن الأول البالغ 85% على المبلغ الإجمالي، فسيقرضه حتى 1,360,000 درهم، ويبقى عليه دفع 240,000 درهم إضافة إلى الرسوم من مدخراته. أما إقراض البنك للمبلغ التكميلي كاملًا فيتوقف على الدخل والديون القائمة.
الشراء في دبي بصفتك مواطنًا إماراتيًا
إجراءات الشراء هي نفسها التي يتبعها كل مشترٍ: الاتفاق على السعر، والتسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ودفع رسومها البالغة 4%. وثمة نقاط قليلة خاصة بالمواطنين:
- برنامج مشتري المنزل لأول مرة. متاح للمواطنين الذين لا يملكون مسكنًا بنظام التملك الحر في دبي، للمساكن التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم. وتذكر الدائرة أن المواطنين الإماراتيين يحصلون على مزايا إضافية. راجع شراء منزلك الأول في دبي.
- رسوم السكن. المواطنون الإماراتيون معفون من رسوم السكن لبلدية دبي، بحسب Bayut.
- الإقامة لا تعنيك. لا تنطبق عليك الحدود الدنيا لقيمة العقار المطلوبة للإقامة، وإن كانت قد تهمك لزوج أو زوجة من غير المواطنين أو لأقارب تنوي إسكانهم.
وللشراء في إمارات أخرى، راجع شراء العقار في أبوظبي والشارقة ورأس الخيمة. وإذا كنت تفكر في مسكن ثانٍ لتأجيره، فإن سقف المصرف المركزي البالغ 65% ينطبق عليه، ويتناول دليل العوائد الإيجارية لدينا الأرقام.
قائمة تحقق للمشترين الإماراتيين
- تأكد من جهة الإسكان التي تخدمك، بحسب الإمارة المسجلة في خلاصة قيدك.
- قدّم طلب المساعدة السكنية قبل الالتزام بأي عملية شراء، واحصل على القرار مكتوبًا.
- اسأل بنكك عن كيفية جمعه بين التمويل الحكومي وتمويله الخاص، واطلب موافقة مبدئية على التمويل التكميلي.
- تحقق من نوع ملكية العقار، وفي حالة الأرض أو المسكن الممنوح، من الشروط المرتبطة به.
- خصّص ميزانية نقدية لرسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4% وغيرها من التكاليف؛ راجع تكاليف شراء العقار في دبي.
إذا أردت تفصيلًا كاملًا للتكاليف لمسكن محدد، بما في ذلك كيفية الجمع بين قرض الإسكان والتمويل العقاري، تواصل معنا. مستشارونا يتقاضون رواتب، ولا يعملون بالعمولة.
