للمقيمين الذين يحتاجون إلى منزل الآن: كيف يتم شراء منزل من سوق إعادة البيع أو منزل مكتمل في دبي، وكم يكلّف، والتمويل العقاري للمنزل الجاهز، والمعاينة قبل الشراء، والمنازل المؤجرة، والمدة التي يستغرقها الشراء.
في هذا الدليل
إذا كنت تعيش في دبي وتحتاج إلى منزل قريبًا، فالعقار المكتمل هو النوع الوحيد الذي يمكنك الانتقال إليه خلال أسابيع. معظم هذه العقارات تُباع في سوق إعادة البيع من ملاك أفراد؛ وعدد أقل منها وحدات غير مبيعة في مبانٍ مكتملة يعرضها المطوّر العقاري. ويستغرق الشراء نقدًا عادةً من أربعة إلى ستة أسابيع من الاتفاق على السعر حتى استلام سند الملكية، والشراء بتمويل عقاري من ستة إلى عشرة أسابيع. يتناول هذا الدليل أين تجد المنازل الجاهزة، وكل خطوة حتى نقل الملكية، والتكاليف، والتمويل العقاري، والمعاينة قبل الشراء، والفخ المتمثل في شراء منزل مؤجر وأنت تريد السكن فيه. وهو معلومات عامة حتى 13 نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية أو مالية.
أين تجد المنازل الجاهزة
- المشاريع المكتملة التي لدى مطوّريها وحدات متاحة: قائمتنا للعقارات الجاهزة للسكن في دبي، والعقارات الجاهزة في أنحاء الإمارات. وفي نوفمبر 2026 شملت هذه القوائم Azizi Aliyah في الجداف، وPark Horizon في دبي هيلز استيت، وDavinci Tower في الخليج التجاري.
- منازل إعادة البيع التي يعلن عنها الوسطاء العقاريون. ويحتاج كل إعلان في دبي إلى تصريح من دائرة الأراضي والأملاك يُعرف باسم تراخيصي، ويمكنك التحقق من رقمه على الموقع الإلكتروني للدائرة. والإعلان الذي لا يحمل هذا التصريح علامة تحذيرية.
وإذا كنت تختار المجتمع السكني أولًا، فإن دليل المجتمعات العائلية لدينا يقارن الأسعار والإيجارات وأوقات القيادة المنشورة، وتختبر أداة البحث حسب مدة التنقل كلًا منها بالنسبة إلى مكان عملك.
الخطوات من العرض حتى استلام المفاتيح
1. الموافقة المبدئية والميزانية
إذا كنت ستقترض، فاحصل على موافقة مبدئية على التمويل العقاري قبل تقديم عرضك؛ وتسري عادةً من 60 إلى 90 يومًا. ويمكن تمويل المسكن الأول الذي تبلغ قيمته 5 ملايين درهم أو أقل بنسبة تصل إلى 80% للوافد و85% للمواطن الإماراتي، وفق الحدود القصوى للمصرف المركزي. راجع التمويل العقاري للمقيمين في الإمارات. ويمكن للمقيمين المسجلين في برنامج مشتري المنزل لأول مرة لدى دائرة الأراضي والأملاك الحصول أيضًا على أسعار تفضيلية وموافقات أسرع على المنازل الجاهزة من البنوك الشريكة للبرنامج؛ راجع شراء منزلك الأول في دبي.
2. تحقق من العقار قبل تقديم العرض
- الملكية. اطلب من البائع سند الملكية، وتحقق من اسم المالك وتفاصيل الوحدة. وينبغي للوسيط أن يطلعك على اتفاقية العرض المبرمة مع المالك وفق النموذج A.
- رسوم الخدمات. اسأل عن رسوم الخدمات الحالية لكل قدم مربعة وعن سجل السداد. ويجب تسوية الرسوم غير المدفوعة قبل أن يُصدر المطوّر العقاري شهادة عدم الممانعة، لكنك تحتاج إلى معرفة المبلغ السنوي الذي ستتحمله. راجع رسوم الخدمات في دبي.
- الإشغال. شاغر، أو يسكنه المالك، أو مؤجر. وإذا كان مؤجرًا، فاقرأ القسم أدناه قبل المضي قدمًا.
- التمويل العقاري. هل على البائع تمويل عقاري؛ فذلك يغيّر ترتيبات يوم نقل الملكية، لا السعر الذي تدفعه.
3. عاين المنزل
لا تتضمن إعادة البيع معاينة تسليم من المطوّر العقاري. وإذا اكتُشف عيب بعد نقل الملكية، فمعالجته عليك، ما لم يدخل ضمن المسؤولية القانونية للمطوّر الموضحة أدناه. استعن بجهة مستقلة لإجراء فحص العيوب قبل الاستلام أو لتقييم حالة العقار قبل التوقيع، أو وقّع النموذج F بشرط أن تأتي نتيجة المعاينة مرضية خلال عدد محدد من الأيام. وانتبه بشكل خاص إلى التكييف، وأضرار المياه، وأبواب الشرفات ونوافذها، وأي تعديلات أجراها البائع.
4. وقّع النموذج F وادفع مبلغ التأمين
توقّع أنت والبائع والوسطاء عقد البيع الموحد لدى مؤسسة التنظيم العقاري، أي مذكرة التفاهم (النموذج F). ويحدد العقد السعر، ومبلغ التأمين، وتاريخ نقل الملكية، ومن يدفع كل رسم، وما يترتب على إخلال أي من الطرفين. ويودع المشتري عادةً لدى الوسيط شيك تأمين، يبلغ في الغالب 10% من السعر.
5. شهادة عدم الممانعة وعرض التمويل العقاري
يتقدم البائع إلى المطوّر العقاري بطلب شهادة عدم ممانعة، تؤكد سداد رسوم الخدمات. وتقدّر Property Finder تكلفتها بمبلغ يتراوح من 500 إلى 5,000 درهم إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، ويدفعها البائع عادةً. وفي الأثناء يقيّم بنكك العقار ويُصدر عرضه النهائي. وإذا جاء التقييم أقل من السعر، يُحتسب القرض على أساس الرقم الأدنى.
6. نقل الملكية في مكتب أمين التسجيل
يحضر الطرفان، أو وكيلاهما، إلى مكتب أمين التسجيل العقاري التابع لدائرة الأراضي والأملاك ومعهما بطاقة الهوية الإماراتية أو جواز السفر، والنموذج F الموقّع، وشهادة عدم الممانعة، وشيكات المدير بالسعر والرسوم. وإذا كان على العقار تمويل عقاري للبائع، يُدفع جزء من السعر إلى بنكه، الذي يفك الرهن بعد ذلك. وتحدد الدائرة مدة إنجاز المعاملة بـ 20 دقيقة، ويُصدَر سند الملكية باسمك في اليوم نفسه.
7. الانتقال إلى المنزل
انقل حساب الكهرباء والمياه إلى اسمك لدى هيئة كهرباء ومياه دبي: يبلغ تأمين الانتقال 2,000 درهم للشقة و4,000 درهم للفيلا، ويُرد إلى المالك عند بيع العقار. واستلم من البائع المفاتيح وبطاقات الدخول وتصاريح المواقف، وسجّل لدى إدارة المبنى أو المجتمع السكني لأغراض رسوم الخدمات.
المستندات الواجب تجهيزها
- بطاقة الهوية الإماراتية لكل مشترٍ، أو جواز سفر ساري المفعول للمشتري غير المقيم.
- النموذج F الموقّع، ووكالة مصدّقة إذا كان أي طرف ممثلًا بوكيل.
- شيكات المدير بالسعر، أو بمبلغ التسوية لبنك البائع والرصيد المتبقي، وبالرسوم.
- خطاب العرض النهائي من بنكك إذا كنت تقترض؛ وعادةً يحضر البنك أو يرسل ممثلًا عنه.
- شهادة عدم الممانعة من المطوّر العقاري، التي يستخرجها البائع.
فحوص إضافية للفيلا أو التاون هاوس
تنطوي المنازل المستقلة على تكاليف ومخاطر لا تنطوي عليها الشقق:
- التعديلات. يجب أن تكون التوسعات والشرفات المغطاة وإضافات المسابح حاصلة على موافقة المطوّر الرئيسي. اطلب من البائع خطابات الموافقة، حتى لا تتحمل أعمالًا لم يوافق عليها المطوّر الرئيسي.
- قطعة الأرض والحدود. قارن قطعة الأرض الواردة في سند الملكية والمخطط بما هو مُسيَّج فعلًا.
- المسابح والأسطح والحدائق والجدران الخارجية. في المنزل المستقل تقع صيانتها عادةً على المالك، لا على المجتمع السكني. أدرجها في المعاينة.
- قواعد المجتمع السكني. تضع المجتمعات المسوّرة قواعد لساعات أعمال التجديد والمقاولين والتأجير. اطلبها من إدارة المجتمع.
المدة التي يستغرقها الشراء
| المسار | من العرض حتى نقل الملكية |
|---|---|
| الشراء نقدًا | من 4 إلى 6 أسابيع تقريبًا |
| مع تمويل عقاري جديد | من 6 إلى 10 أسابيع تقريبًا |
| بنك المشتري يسدد تمويل البائع | من 8 إلى 12 أسبوعًا تقريبًا |
| هامش لشهادة عدم الممانعة وموعد أمين التسجيل | أضف من 1 إلى 2 أسبوع |
المصدر: Property Finder، 10 نوفمبر 2026.
التكلفة
شقة مكتملة بقيمة 2 مليون درهم تُشترى عبر وسيط، لمشترٍ وافد يشتري لأول مرة:
| البند | الشراء نقدًا | مع تمويل عقاري بنسبة 80% |
|---|---|---|
| الدفعة المقدمة، أو السعر في حال الدفع نقدًا | 2,000,000 درهم | 400,000 درهم |
| رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، 4% | 80,000 درهم | 80,000 درهم |
| سند الملكية والخريطة والرسوم الصغيرة | 580 درهم | 580 درهم |
| رسوم مكتب أمين التسجيل، 4,000 درهم إضافة إلى الضريبة | 4,200 درهم | 4,200 درهم |
| عمولة وسيط المشتري، 2% إضافة إلى الضريبة | 42,000 درهم | 42,000 درهم |
| تسجيل الرهن العقاري لدى الدائرة، 0.25% إضافة إلى 270 درهم | لا شيء | 4,270 درهم |
| رسوم الترتيب المصرفية، حتى 1% إضافة إلى الضريبة | لا شيء | 16,800 درهم |
| التقييم العقاري | لا شيء | 3,150 درهم |
| النقد المطلوب | 2,126,780 درهم | 551,000 درهم |
جرى العرف أن يدفع المشتري رسوم الدائرة البالغة 4% كاملة، رغم أن جدول رسوم الدائرة يذكرها بواقع 2% على كل طرف؛ ويسجّل النموذج F ما تتفقان عليه. والشراء مباشرة من المطوّر العقاري في مبنى مكتمل يُعفيك عادةً من عمولة الوسيط. وتحسب حاسبة تكاليف الشراء الرسوم على أي سعر، ويشرح دليل تكاليف الشراء لدينا كل بند.
التمويل العقاري للمنزل الجاهز
المنزل الجاهز هو المجال الذي يعمل فيه التمويل العقاري في الإمارات على أفضل وجه: إذ يستطيع البنك تقييم عقار مكتمل والإقراض حتى السقف الكامل للمسكن الأول. وثمة ثلاثة أمور ينبغي التخطيط لها:
- التقييم. القرض نسبة من تقييم البنك. وقد تراجعت الأسعار في أجزاء من دبي خلال 2026، لذا اتفق على سعر تدعمه عمليات البيع المسجلة مؤخرًا في المبنى نفسه.
- التمويل العقاري للبائع. إذا كان البائع لا يزال مدينًا، فإن خطاب المديونية الصادر عن بنكه يحدد المبلغ الذي يُدفع للبنك عند نقل الملكية، ويذهب الباقي إلى البائع. ويتولى بنكك أو وسيطك تنسيق الشيكات.
- التوقيت. لخطاب العرض مدة صلاحية. احجز موعد أمين التسجيل خلالها.
الحماية القانونية في إعادة البيع
يحمي قانون دبي ملاك الوحدات في المباني المشتركة الملكية من العيوب، وتسري الحماية مع المبنى لا مع المشتري الأول. وبموجب المادة 40 من القانون رقم (6) لسنة 2019 في دبي:
| العيب | مدة مسؤولية المطوّر | تبدأ من |
|---|---|---|
| الإنشائي | 10 سنوات | تاريخ شهادة الإنجاز |
| التركيبات، مثل الأعمال الميكانيكية والكهربائية والسباكة | سنة واحدة | تسليم الوحدة (أو تاريخ شهادة الإنجاز، إذا تأخر المالك في استلام الوحدة) |
ويُعدّ باطلًا كل اتفاق يخالف هذه المادة. وفي المباني المكتملة حديثًا، اسأل عن تاريخ شهادة الإنجاز وتاريخ التسليم الأصلي؛ فإذا كانت إحدى المدتين لا تزال سارية، فبلّغ المطوّر بالعيوب كتابةً دون تأخير. أما في المباني الأقدم، فحمايتك هي المعاينة التي تستعين بها وما تتفق عليه في النموذج F. ويتناول دليل التسليم وفحص العيوب لدينا هذه المادة بمزيد من التفصيل.
شراء منزل فيه مستأجر
كثير من منازل إعادة البيع مؤجرة. وبموجب المادة 28 من القانون رقم (26) لسنة 2007 في دبي، لا يؤثر انتقال الملكية على حقوق المستأجر بموجب عقد إيجار محدد المدة. فينتقل إليك عقد الإيجار، والإيجار، ومبلغ تأمين المستأجر.
وإذا أردت السكن في المنزل، يمكنك استرداده عند انتهاء العقد لاستخدامك الشخصي، لكن القانون يشترط إخطار المستأجر قبل 12 شهرًا عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل، وفق تعديله بالقانون رقم (33) لسنة 2008. ومن الناحية العملية:
- تحتاج إلى السكن قريبًا؟ اشترِ منزلًا شاغرًا، أو لا تشترِ إلا بموافقة مكتوبة من المستأجر على المغادرة بحلول تاريخ محدد، تُرفق بالنموذج F.
- لا مانع لديك من الانتظار؟ قد يكون المنزل المؤجر شراءً معقولًا، إذ يأتيك الإيجار أثناء سريان مدة الإشعار.
- اتفق على المبالغ. حدّد في النموذج F كيفية احتساب مبلغ تأمين المستأجر وأي إيجار مدفوع مقدمًا لصالحك.
ويشرح دليل المؤجرين لدينا قواعد الإخلاء بالتفصيل.
جاهز أم على الخارطة؟
يكلّف المنزل الجاهز رسومًا أعلى في البداية، نحو 6.5% مقابل نحو 4.1% للعقار على الخارطة، بسبب رسوم أمين التسجيل وعمولة الوسيط، لكن يمكنك السكن فيه أو تأجيره أو الاقتراض بضمانه فورًا، ويمكنك معاينة ما تشتريه بدقة. ويمكن أيضًا للمنزل المكتمل المسجل باسمك أن يدعم إقامة المستثمر العقاري لمدة سنتين. أما الشراء على الخارطة فيوزع الدفعات، مقابل الانتظار ومخاطر التسليم. راجع العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز للمقارنة الكاملة.
إذا أردت مساعدة في العثور على منزل جاهز وتفصيلًا كاملًا للتكاليف قبل تقديم عرضك، تواصل معنا. مستشارونا يتقاضون رواتب، ولا يعملون بالعمولة، وسيخبرونك إذا كان مبنى ما أو سعر ما غير منطقي.
