المجتمعات السكنية العائلية في دبي: مقارنة الأسعار والإيجارات ومدد القيادة للمقيمين
مجتمعات الفلل والتاون هاوس العائلية في دبي، مقارنةً وفق السعر المنشور لكل قدم مربعة والإيجارات والعوائد ومدد القيادة، مع ما يناسبه كل منها وما ينبغي موازنته قبل الشراء.
في هذا الدليل
في دبي أكثر من اثني عشر مجتمعًا راسخًا للفلل والتاون هاوس، ومثلها تقريبًا قيد الإنشاء. يقارن هذا الدليل المجتمعات التي تنظر فيها الأسر أكثر من غيرها، مستخدمًا فقط أرقامًا يمكننا توثيق مصدرها: متوسطات Property Finder لعمليات البيع وعقود الإيجار المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي للأشهر الاثني عشر المنتهية في 12 نوفمبر 2026، ومدد القيادة من أبحاثنا عن المناطق، وما هو مفتوح في كل مجتمع اليوم. ولا يصنّف هذا الدليل المدارس؛ فلذلك استخدم الدليل الرسمي لهيئة المعرفة والتنمية البشرية المرتبط أدناه. والأرقام متوسطات لجميع أنواع المنازل في كل مجتمع، فاقرأها مؤشرًا على السعر النسبي، لا على سعر فيلا بعينها. وهذه معلومات عامة، وليست استشارة مالية.
المجتمعات جنبًا إلى جنب
| المجتمع السكني | السعر لكل قدم مربعة | العائد الإيجاري الإجمالي | متوسط الإيجار السنوي | مدد القيادة بالسيارة |
|---|---|---|---|---|
| دبي هيلز استيت | 2,400 درهم | 6.09% | 216,821 درهم | وسط مدينة دبي 20 دقيقة، مطار دبي الدولي 20 دقيقة |
| ند الشبا | 3,133 درهم | 4.61% | 239,272 درهم | وسط مدينة دبي 20 دقيقة، مطار دبي الدولي 23 دقيقة |
| تلال الغاف | 2,278 درهم | 5.19% | 322,515 درهم | موتور سيتي 12 دقيقة، قرية جميرا الدائرية 16 دقيقة، مطار دبي الدولي 30 دقيقة |
| جميرا جولف استيتس | 2,179 درهم | 6.52% | 425,146 درهم | دبي مارينا 19 دقيقة، وسط مدينة دبي 30 دقيقة |
| داماك لاجونز | 1,720 درهم | 5.23% | 162,223 درهم | مول الإمارات 24 دقيقة، دبي مارينا 30 دقيقة |
| تاون سكوير | 1,502 درهم | 7.19% | 104,095 درهم | دبي هيلز مول 15 دقيقة، وسط مدينة دبي 25 دقيقة |
| فيلانوفا | 1,462 درهم | 5.56% | 163,621 درهم | مدينة دبي الأكاديمية العالمية 15 دقيقة، مول الإمارات 20 دقيقة |
| مدينة دبي الرياضية | 1,393 درهم | 7.93% | 68,470 درهم | مول الإمارات 15 دقيقة، دبي مارينا 22 دقيقة |
| ذا فالي | 1,350 درهم | 5.17% | 147,722 درهم | وسط مدينة دبي 25 دقيقة، مطار دبي الدولي 25 دقيقة |
السعر والعائد والإيجار: Property Finder، من سجلات دائرة الأراضي والأملاك، للأشهر الاثني عشر المنتهية في 12 نوفمبر 2026، لجميع الأنواع السكنية. مدد القيادة: من صفحات المناطق لدينا، نقلًا عن المطوّر أو Bayut، في حركة المرور المعتادة.
كيف تقرأ الجدول:
- الإيجارات تجمع بين الشقق والمنازل. فمتوسط 68,470 درهم في مدينة دبي الرياضية يعكس كثرة الشقق فيها؛ أما فللها في فيكتوري هايتس فتكلّف أكثر بكثير. ومتوسط 425,146 درهم في جميرا جولف استيتس يعكس الفلل الكبيرة.
- السعر لكل قدم مربعة هو المقارنة الأعدل لكلفة المنزل، لأنه يأخذ المساحة في الحسبان.
- ارتفاع العائد يعني أن الإيجار أغلى نسبيًا مقارنةً بالشراء، وهذا يرجّح الشراء إذا كنت ستبقى. راجع الإيجار مقابل الشراء في دبي.
تجد مزيدًا من المناطق في بيانات أسعار المناطق والعوائد الإيجارية بحسب المنطقة.
مجتمعات راسخة قريبة من المركز
دبي هيلز استيت. المجتمع السكني المتكامل لإعمار على شارع الخيل، ويضم مولًا وحديقة وملعب جولف ومدارس ومستشفى مفتوحة، و1.45 مليون متر مربع من الحدائق والمساحات المفتوحة. ويجمع بين الشقق والتاون هاوس والفلل، ما يتيح للأسر الانتقال إلى منزل أكبر دون مغادرة المجتمع. ما يجب موازنته: لا توجد محطة مترو، والأسعار والإيجارات أعلى من متوسط دبي، ويستمر طرح الشقق على أطرافه.
شوبا هارتلاند. مجتمع مكتمل يسكنه أكثر من 11,000 نسمة، بحسب شوبا، ويضم مدرستين ونحو 22 هكتارًا من الحزام الأخضر. وتقدّر شوبا المسافة إلى دبي مول بنحو 13 دقيقة. ما يجب موازنته: عمليات التسليم الكثيفة لدى شوبا في 2026 تزيد المنافسة في إعادة البيع والإيجار. وليس لدينا متوسط سعر منشور لهذا المجتمع.
ند الشبا. منطقة فلل منخفضة الكثافة على بُعد نحو 20 دقيقة من وسط مدينة دبي، وبالقرب منها ميدان ومسار ند الشبا للدراجات ومدارس راسخة. ما يجب موازنته: أعلى سعر للقدم المربعة في هذه المقارنة، ولا مترو، وأنماط ملكية متباينة، ومشروع شقق كبير مخطط في المنطقة.
مجتمعات راسخة في الفئة المتوسطة
تاون سكوير. مجتمع نشاما على شارع القدرة، ويضم نحو 90 متجرًا ومطعمًا، ومحلات سوبرماركت، وحديقة مركزية كبيرة. الشقق والتاون هاوس متجاورة. ما يجب موازنته: لا مترو، ونحو 25 دقيقة إلى وسط مدينة دبي، ومبانٍ جديدة تُسلَّم كل بضعة أشهر حتى 2029.
موتور سيتي. شقق منخفضة الارتفاع في أب تاون وفلل من ثلاث إلى خمس غرف نوم في جرين كوميونيتي، مع فيرست أفنيو مول ومحلات سوبرماركت ومدرسة GEMS Metropole داخل المجتمع، بحسب Bayut. ونحو 20 دقيقة إلى دبي مول. ما يجب موازنته: لا مترو، والحافلات قليلة.
قرية جميرا المثلثة. فلل وتاون هاوس من نخيل في المناطق 5 و6 و8 و9، مع Arcadia School في المنطقة 9 وSunmarke School على بُعد دقيقتين تقريبًا، بحسب Bayut. ما يجب موازنته: لا مترو، ومشاريع شقق متزايدة، وأعمال إنشاء في بعض المناطق.
مدينة دبي الرياضية. مجتمع قائم يضم مدارس وعيادات وملعب جولف وملعب كريكيت، وفللًا مطلة على ملعب الجولف في فيكتوري هايتس. ما يجب موازنته: غالبيته شقق، ولا مترو، ومبانٍ أقدم تتفاوت في مستوى صيانتها.
الفرجان. مزيج من فلل وتاون هاوس وشقق من نخيل بين شارع الشيخ زايد وشارع محمد بن زايد، مع محطة الفرجان على خط مترو مسار 2020. ما يجب موازنته: طرح كثيف لشقق جديدة، وأجزاء لا تزال قيد الإنشاء.
مجتمعات الفلل والتاون هاوس الأحدث
ذا فالي. مجتمع إعمار، سُلِّم جزء منه، ويضم تاون هاوس وفللًا وشاطئًا مساحته 47,000 متر مربع وقرية رياضية. وهو صاحب أدنى سعر للقدم المربعة في جدولنا. ما يجب موازنته: الاعتماد على السيارة، ونحو 25 دقيقة إلى وسط مدينة دبي والمطار، ومراحل جديدة متواصلة.
فيلانوفا. مجتمع دبي للعقارات المكتمل في معظمه، ولكل حي فيه حديقة ومسبح ومنطقة ألعاب. وقد عرض Property Finder تاون هاوس ابتداءً من 2.69 مليون درهم في المرحلة الحالية في نوفمبر 2026. ما يجب موازنته: موقع بعيد عن المركز، وقلة المقاهي والمطاعم القريبة، ومحدودية الحافلات.
داماك لاجونز. سُلِّم جزء منه، وفيه مجموعات من التاون هاوس جاهزة للمعاينة، وشواطئ على البحيرات، وشقق إلى جانب تاون هاوس من ثلاث إلى خمس غرف نوم. ما يجب موازنته: استمرار مراحل الشقق، ونحو 35 دقيقة إلى مطار دبي الدولي، ودفعات تسليم كبيرة في المراحل الجديدة.
تلال الغاف. مجتمع ماجد الفطيم حول بحيرة صالحة للسباحة، وفيه Royal Grammar School Guildford Dubai. لم تكن هناك وحدات معروضة من المطوّر على Property Finder في 12 نوفمبر 2026، لذا فعمليات الشراء من إعادة البيع. ما يجب موازنته: ارتفاع الإيجارات والأسعار، وأعمال البناء في المراحل اللاحقة، ولا مترو.
جميرا جولف استيتس. مجمع مسوّر حول ملعبين للبطولات، مع محطة خاصة به على خط مترو مسار 2020. ما يجب موازنته: أسعار دخول مرتفعة، وقلة المتاجر داخل البوابات، وأكثر من 10,000 شقة مخططة في مرحلته التالية.
جزر جميرا. نحو 851 فيلا على 46 جزيرة صغيرة بجوار أبراج بحيرات جميرا، اكتملت في 2006 بحسب Bayut، ومحطة مترو DMCC قريبة منها. وليس لدينا متوسط سعر منشور لها. ما يجب موازنته: الأبراج الجديدة تغيّر طابع المكان.
مجتمعات لا تزال قيد الإنشاء
هذه مجتمعات على الخارطة، والمدارس والمتاجر والرعاية الصحية فيها لا تزال على المخطط لا مفتوحة. وتناسب الأسر التي تستطيع الانتظار وتريد منزلًا جديدًا بأسعار الإطلاق.
| المجتمع السكني | ما هو مخطط | أقرب مواعيد التسليم المعلنة | مدد القيادة بالسيارة |
|---|---|---|---|
| جراند بولو كلوب آند ريزورت | 5,599 منزلًا، معظمها فلل بأربع وخمس غرف نوم، من إعمار | 2029 | دبي هيلز استيت 20 دقيقة، وسط مدينة دبي 35 دقيقة |
| ذا هايتس كانتري كلوب | مراحل فلل من ثلاث إلى خمس غرف نوم، من إعمار | 2030 | مدينة إكسبو دبي 10 دقائق، وسط مدينة دبي 30 دقيقة |
| شوبا سانكتشواري | فلل وشقق مع مدارس ومستشفى في المخطط | 2029 | دبي أوتلت مول 8 دقائق، وسط مدينة دبي 30 دقيقة |
| جرين وود | مخطط رئيسي من نخيل مع حديقة مركزية ومدارس في المخطط | الربع الرابع من 2027 (Kensington Gardens) | وسط مدينة دبي 16 دقيقة |
راجع العقار على الخارطة مقابل العقار الجاهز قبل الالتزام بمنزل لا يمكنك معاينته بعد.
المدارس: استخدم التقييمات الرسمية
تتولى هيئة المعرفة والتنمية البشرية التفتيش على المدارس الخاصة في دبي وتقييمها. ويعرض دليلها التعليمي المنهج الدراسي لكل مدرسة وصفوفها وتقييمها العام ورسومها في صفحة خاصة بها. استخدمه للتحقق من أي مدرسة تعتمد عليها قبل اختيار المجتمع السكني. نحن لا نصنّف المدارس، والمدارس المذكورة أعلاه هي ما تسجله أبحاثنا عن المناطق داخل كل مجتمع أو بجواره، وليست توصية.
ثلاث نقاط عملية:
- المقعد الدراسي قبل العقار. في المجتمعات المطلوبة، قد يكون العثور على مقعد في مدرسة أصعب من العثور على منزل. اسأل المدرسة عن قوائم الانتظار قبل أن تلتزم.
- زحام توصيل الأطفال إلى المدارس. المجتمع الذي يبعد 20 دقيقة عن وسط مدينة دبي قد يكون أبعد بكثير في الساعة 7.30 صباحًا. وتقارن أداة البحث حسب مدة التنقل بين المجتمعات بالنسبة إلى مكان عملك.
- الرسوم الدراسية كلفة متكررة. أضفها إلى المبلغ الشهري عند المقارنة بين الشراء في مجتمع أغلى قرب مدرسة وآخر أرخص وأبعد.
كيف تعدّ قائمتك المختصرة في أربع خطوات
- ابدأ من المدرسة ومكان العمل. حدد الاثنين، ثم احتفظ فقط بالمجتمعات التي تقع ضمن مدة قيادة تقبلها مرتين يوميًا. مدد القيادة أعلاه لحركة المرور المعتادة؛ فاختبر أسوأها في ساعة الذروة قبل أن تلتزم.
- حدد الميزانية انطلاقًا من التمويل العقاري، لا من الإعلان. يمكن للمقيم الأجنبي الذي يشتري منزله الأول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل أن يقترض ما يصل إلى 80% من قيمته، ولمواطن الدولة 85%، ضمن حد عبء الدين البالغ 50%. احسب السعر الذي تسمح به دفعتك المقدمة ودخلك باستخدام حاسبة القدرة على تحمل التمويل العقاري، ثم أضف نحو 7% للرسوم. ويشرح دليل التمويل العقاري القواعد.
- قارن الأمثال بالأمثال. استخدم السعر لكل قدم مربعة ضمن نوع المنزل نفسه. فقد يكلّف تاون هاوس بثلاث غرف نوم في مجتمع بعيد أقل من شقة بغرفتي نوم في مجتمع مركزي، لكن تكاليف التشغيل والقيادة والرسوم الدراسية تغيّر المجموع الشهري.
- قم بالزيارة في الأوقات التي ستعيش فيها هناك. فالمجتمع الهادئ في الساعة 11 صباحًا قد يزدحم بحركة مركبات الإنشاء في الساعة 7، أو قد لا تكون فيه متاجر مفتوحة على مسافة قريبة سيرًا في المساء.
أسئلة تطرحها عند المعاينة
- كم عمر المنزل، ومتى تنتهي فترات الضمان القانونية للمطوّر؟
- ما رسوم الخدمات السنوية لهذه المجموعة السكنية، وهل ارتفعت مؤخرًا؟
- هل المنزل مؤجر، وإن كان كذلك، فمتى ينتهي عقد الإيجار؟
- ما الذي لا يزال سيُبنى بالقرب منه، ومتى؟
- أي المدارس لديها مقاعد للمراحل الدراسية لأطفالك في هذا الفصل؟
تكاليف التشغيل التي تجب مقارنتها
تختلف رسوم الخدمات باختلاف المبنى والمجموعة السكنية، لا باختلاف المجتمع وحده. اطلب رقم رسوم الخدمات في نظام ملاك للمنزل المحدد، واطلع على بيانات رسوم الخدمات ودليل رسوم الخدمات. وتميل المرافق المشتركة الأكبر، مثل البحيرات والبحيرات الاصطناعية وملاعب الجولف، إلى رفع الرسوم.
العثور على منزل
- منازل مكتملة من مخزون المطوّرين: جاهزة للسكن في دبي. معظم المنازل العائلية الجاهزة من إعادة البيع؛ راجع شراء منزل جاهز في دبي.
- منازل جديدة: فلل وتاون هاوس للبيع من المطوّرين في أنحاء دبي.
- الانتقال من شقة إلى منزل أكبر: الانتقال من شقة إلى فيلا.
إذا أردت قائمة مختصرة تناسب ميزانيتك ومسافة تنقلك والمدرسة التي تريدها، تواصل معنا. مستشارونا يتقاضون رواتب ثابتة، ولا يحصلون على عمولات، ويطّلعون على السوق بأكمله.
