شراء عقار في دبي من السعودية: حقوق التملك لمواطني دول مجلس التعاون والأموال والضريبة والاستخدام العائلي
للمشترين السعوديين في دبي: يجوز لمواطني دول مجلس التعاون التملك خارج مناطق التملك الحر، وربط الريال والدرهم، والضريبة والزكاة في السعودية، وعدم الحاجة إلى تأشيرة إقامة، والشراء للاستخدام العائلي.
في هذا الدليل
يستطيع المواطن السعودي شراء عقار في أي مكان في دبي، باسمه، دون شريك محلي ودون تأشيرة إقامة. ويأتي هذا الحق الأوسع من القانون رقم (7) لسنة 2006 في دبي، الذي يعامل مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية معاملة مواطني الإمارات في التملك، في حين يقتصر بقية الأجانب على مناطق التملك الحر المحددة. وقد شكّلت السعودية 4.4% من الاهتمام الدولي عبر الإنترنت بعقارات دبي بين يونيو وأغسطس 2026، لتحتل المرتبة الخامسة بين البلدان، بحسب بيانات DXBinteract التي نقلتها Emirates 24|7 في 23 سبتمبر 2026؛ وهذا يقيس الاهتمام لا عمليات الشراء. يغطي هذا الدليل حقوق التملك، وتحويل الأموال، والوضع الضريبي في بلدك، والإقامة لك ولأسرتك، والشراء للاستخدام العائلي. وهو معلومات عامة حتى 12 نوفمبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو شرعية.
هل يستطيع المواطنون السعوديون تملك عقار في أي مكان في دبي؟
نعم. تقصر المادة 4 من القانون رقم (7) لسنة 2006 في دبي حق تملك العقار في دبي على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون والشركات المملوكة لهم بالكامل وشركات المساهمة العامة. أما الجميع غيرهم فلا يجوز لهم حيازة التملك الحر، أو حق الانتفاع أو الإجارة حتى 99 سنة، إلا بموافقة الحاكم في مناطق يحددها، وقد بدأت بالقائمة الواردة في اللائحة رقم (3) لسنة 2006.
وهذا يعني عمليًا:
- خيارات أوسع للموقع. يستطيع المشتري السعودي تسجيل منزل خارج مناطق التملك الحر المحددة، كما في حي أقدم لا تجوز فيه المبيعات لبقية الأجانب.
- الإجراءات نفسها. الشراء ورسوم الدائرة البالغة 4% والتسجيل هي نفسها لأي مشتر؛ راجع كيف تشتري عقارًا في دبي.
- معظم المنازل الجديدة في مناطق التملك الحر على أي حال. فالمطوّرون الذين يبيعون على الخارطة لسوق دولية يبنون أساسًا في المناطق المحددة، ولذلك فالحق الأوسع لا يغيّر كثيرًا في شراء شقة أو فيلا نموذجية.
وللشركة المملوكة بالكامل لسعوديين أو مواطنين آخرين من دول مجلس التعاون الحق الأوسع نفسه. أما الشركة التي فيها مساهم من خارج دول المجلس فتُعامل كشركة أجنبية وتقتصر على المناطق المحددة. وتطلب دائرة الأراضي والأملاك من الشركات رخصة تجارية ووثائق تأسيس مصدّقة ومترجمة وشهادة مساهمين، وتشترط على الشركة أن تسجل لديها قبل أول معاملة.
وترد القاعدة موجزةً في مدخلنا في المسرد عن حقوق تملك مواطني دول مجلس التعاون.
ما حقوق مواطني دول مجلس التعاون في الإمارات الأخرى؟
لكل إمارة قانون تملك خاص بها، والوضع بالنسبة إلى مواطني دول المجلس متشابه عمومًا وإن لم يكن مطابقًا.
| الإمارة | مواطنو دول مجلس التعاون | بقية الأجانب | المصدر |
|---|---|---|---|
| دبي | يجوز لهم التملك في أي مكان | المناطق المحددة فقط | القانون رقم (7) لسنة 2006، المادة 4 |
| الشارقة | التملك مقصور على مواطني الدولة ومواطني دول المجلس | المشاريع المعتمدة واستثناءات أخرى فقط؛ وإلا فحق انتفاع يصل إلى 100 سنة | القانون رقم (5) لسنة 2010، المعدّل بالقانون رقم (2) لسنة 2022 (وام، 31 أكتوبر 2022) |
| رأس الخيمة | يجوز لهم التملك خارج مناطق التملك الحر | مناطق التملك الحر المحددة | دليل Mitchell's، المحدّث في 9 يوليو 2026 |
| أبوظبي | غير منصوص عليه مباشرةً في النص الذي قرأناه | المناطق الاستثمارية | مركز أبوظبي العقاري: تقصر اللائحة التنفيذية تسجيل الشقق على المناطق الاستثمارية فقط بالنسبة إلى المشترين الذين ليسوا من مواطني الدولة ولا من مواطني دول المجلس |
وفي أبوظبي، تفيد اللائحة ضمنًا بأن مواطني دول المجلس لا يخضعون لقيد المناطق الاستثمارية على الشقق، لكن القانون لا ينص على ذلك صراحةً، فاسأل الجهة المسجِّلة قبل الشراء خارج منطقة استثمارية. ويغطي دليل الشارقة ودليل التملك الأجنبي لدينا القواعد بتفصيل أكبر.
كيف تحوّل الأموال من السعودية إلى الإمارات؟
بتحويل مصرفي من حساب باسمك إلى الحساب المذكور في عقد البيع. والعملتان مربوطتان بالدولار الأمريكي، مما يُبقي الحساب بسيطًا.
- الريال. ذكر البنك المركزي السعودي (ساما) في 5 أبريل 2020 أنه لا يزال ملتزمًا بالسعر الرسمي البالغ 3.75 ريال للدولار.
- الدرهم. تذكر بوابة u.ae الاتحادية أن الدرهم مربوط بالدولار منذ فبراير 2002 بسعر 3.6725 درهم.
وبهذين السعرين الرسميين يعادل الدرهم الواحد نحو 1.0211 ريال. وسيختلف سعر بنكك ورسومه قليلًا.
| السعر بالدرهم | ما يقارب بالريال بأسعار الربط | رسوم دائرة الأراضي والأملاك 4% بالريال |
|---|---|---|
| 750,000 | 765,800 | 30,600 |
| 1,000,000 | 1,021,100 | 40,800 |
| 2,000,000 | 2,042,200 | 81,700 |
| 5,000,000 | 5,105,500 | 204,200 |
ونقطتان عمليتان. الأولى، أن المطوّرين والوسطاء والبنوك في دبي يجرون فحوصات اعرف عميلك ومكافحة غسل الأموال، فاحتفظ بكشوف تبيّن مصدر الأموال. والثانية، أنه في الشراء على الخارطة لا تدفع إلا إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع والمذكور في العقد؛ راجع الشراء على الخارطة في الإمارات. ولم نجد حدًا منشورًا من ساما على التحويلات الصادرة للأفراد لشراء العقارات؛ فاسأل بنكك عن المستندات التي يحتاجها لتحويل كبير قبل أن تحجز.
هل يخضع عقار في دبي للضريبة في السعودية؟
بالنسبة إلى الفرد، يوحي الملخص المنشور بأنه لا يخضع، وإن كان لا يتناول العقار الأجنبي مباشرةً. فتنص ملخصات PwC للضرائب العالمية، التي روجعت في 29 يوليو 2026، على أنه لا يوجد نظام لضريبة دخل الأفراد في السعودية، وأن ضريبة الدخل لا تُفرض على الأجور المتأتية من العمل في السعودية وحدها. ولا تتناول الصفحة الإيجار أو الأرباح من عقار في الخارج يملكه فرد.
الزكاة. يصف ملخص PwC للشركات، الذي روجع في اليوم نفسه، الزكاة بأنها تُفرض بنسبة 2.5% على وعاء الزكاة للشركة، وهو بوجه عام صافي ثروتها، ويخضع لها المستثمرون المواطنون السعوديون في معظم الحالات، ويُعامل مواطنو دول مجلس التعاون كالسعوديين لهذا الغرض. وإذا كنت تملك عقار دبي عبر شركة سعودية، فقد يدخل ضمن وعاء الزكاة لتلك الشركة، وعليك أن تسأل مستشارك. أما وجوب الزكاة الشخصية على عقار مملوك ملكية خاصة فمسألة شرعية خارج نطاق هذا الدليل.
الجانب الإماراتي. يذكر ملخص PwC عن الإمارات، الذي روجع في 9 سبتمبر 2026، أن الإمارات لا تفرض ضريبة على دخل الأفراد، ولذلك فالإيجار والأرباح من منزل تملكه شخصيًا لا تخضع للضريبة في الإمارات. أما العقار المملوك عبر شركة فمسألة مختلفة، يغطيها دليل ضريبة العقارات في الإمارات.
هل يحتاج السعوديون إلى تأشيرة للعيش في منزلهم في دبي؟
لا. تنص بوابة u.ae الاتحادية، المحدّثة في 13 يوليو 2026، على أن مواطني دول مجلس التعاون لا يحتاجون إلى تأشيرة لدخول الإمارات. وتتيح صفحة الهوية الإماراتية، المحدّثة في 17 فبراير 2026، خدمة الهوية العاجلة لـ"مواطني دول مجلس التعاون المقيمين في الإمارات" إلى جانب مواطني الدولة. ولم نجد صفحة رسمية تنص صراحةً على ما إذا كان مواطن دول المجلس المقيم في الإمارات يحتاج إلى تصريح إقامة، فتحقق من الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ إذا كنت تعتزم الانتقال إلى دبي بصورة دائمة.
ويترتب على ذلك أمران:
- لا تحتاج أنت إلى تأشيرات العقار. فـالإقامة الذهبية وتأشيرة المستثمر لمدة سنتين موجودتان لمن يحتاجون إلى تصريح إقامة. والمشتري السعودي لا يحتاج إلى الشراء بحد أدنى للتأشيرة.
- أفراد الأسرة الحاملون لجوازات أخرى يحتاجون إليها. تتيح الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي الإقامة لزوجات وأبناء مواطني دول المجلس الحاملين لجوازات أجنبية، برسم تصريح إقامة قدره 200 درهم، ورسوم إضافية صغيرة، و500 درهم إضافية إذا قُدّم الطلب داخل الدولة، وفحص طبي لكل من تجاوز 18 سنة (صفحة خدمة الإدارة، اطُّلع عليها في 12 نوفمبر 2026). وتدرج الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية إقامة قابلة للتجديد مدتها سنتان لأفراد الأسرة الذين يكفلهم مواطنو دول المجلس.
ويشرح دليلنا عن كفالة الأسرة بتأشيرة العقار في الإمارات كيف تعمل تلك القواعد على المشترين من غير مواطني دول المجلس.
ما الذي يتغير عند شراء منزل في دبي للاستخدام العائلي؟
يتغير أساسًا هيكل الملكية والتأجير وتكاليف التشغيل. فكثير من المشترين السعوديين يريدون منزلًا للاستخدام الخاص بالأسرة، ربما في الصيف أو لأبناء يدرسون في الإمارات، لا استثمارًا خالصًا. وتتغير بعض النقاط عندما يكون هذا هو الهدف.
- اسم من يُكتب على السند. الملكية المشتركة في الإمارات لا يرافقها حق البقاء للحي: فعندما يتوفى أحد المالكين تنتقل حصته وفق قواعد الميراث وقد تُجمَّد إلى أن يتأكد الورثة. وقانون الأحوال الشخصية الاتحادي لعام 2022 مخصص لغير المسلمين، ولذلك ينبغي للأسرة المسلمة أن تستشير محاميًا في الإمارات في كيفية معالجة الخلافة قبل أن تقرر اسم من، أو أي شركة، تملك العقار. ويشرح دليل التملك الأجنبي لدينا الآليات.
- التأجير في غيابك. يمكن تأجير منزل يُستخدم بضعة أشهر في السنة كبيت عطلات في الفترات الأخرى، بموجب تصريح؛ راجع تأجير بيوت العطلات في دبي. والتأجير الطويل والاستخدام العائلي لا يجتمعان بسهولة.
- تكاليف التشغيل. رسوم الخدمات واجبة السداد سواء استخدمت الأسرة المنزل أم لا؛ راجع رسوم الخدمات في دبي.
- التمويل. إذا أردت رهنًا عقاريًا في دبي، فاقرأ الرهن العقاري لغير المقيمين في الإمارات قبل الحجز.
كم تبلغ كلفة الشراء وكم يستغرق؟
الكلفة هي نفسها للمشتري السعودي ولأي مشتر آخر. وأكبرها رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي البالغة 4% من السعر، وتُستحق في إعادة البيع والشراء على الخارطة على حد سواء. وفي إعادة البيع ستضيف عادةً عمولة الوسيط ورسوم مكتب أمين التسجيل، وإذا اقترضت فرسوم تسجيل الرهن العقاري ورسوم البنك. ويفصّل دليل تكاليف شراء العقار في دبي لدينا كل بند، وتحسب حاسبة تكاليف الشراء المجموع لسعرك.
ويتوقف التوقيت على المسار. ففي إعادة البيع تُنقل الملكية في مكتب أمين التسجيل متى حصل البائع على شهادة عدم ممانعة من المطوّر وسُدّد أي رهن. أما البيع على الخارطة فيجب أن يسجله المطوّر في عقود، وهو السجل المبدئي، خلال 90 يومًا من العقد بموجب القانون رقم (13) لسنة 2008 في دبي، ويصدر سند الملكية بعد الإنجاز. ولا يلزمك السفر لكل خطوة: فالمشتري في الخارج يستطيع التصرف عبر وكالة، تحتاج، إن وُقّعت خارج الإمارات، إلى توثيق لدى الكاتب العدل وتصديق قبل أن يقبلها مكتب في دبي.
وماذا عن المشترين من الكويت وقطر والبحرين وعُمان؟
الجانب الإماراتي هو نفسه. فالقانون رقم (7) لسنة 2006 في دبي يمدّ حق التملك إلى مواطني جميع دول مجلس التعاون، وقول u.ae إن مواطني دول المجلس لا يحتاجون إلى تأشيرة للدخول يشملهم جميعًا. وقواعد أفراد الأسرة الحاملين لجوازات أجنبية، التي تنشرها الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب، موضوعة لمواطني دول المجلس عمومًا.
أما الجانب الوطني فيختلف من بلد إلى آخر، ولم نراجع معاملة كل بلد لدخل العقار الأجنبي وأرباحه لأغراض هذا الدليل. فتحقق من وضع بلدك قبل الشراء، كما في ملخصات PwC للضرائب العالمية مثلًا. وإذا أردت مساعدة في العثور على عقار يناسب احتياجات أسرة، داخل مناطق التملك الحر أو خارجها، تواصل معنا.
