العائد على الاستثمار

يُستخدم مصطلح العائد على الاستثمار (ROI) في التسويق العقاري في الإمارات بشيء من التساهل، وكثيرًا ما يُستعمل مرادفًا لـالعائد الإيجاري الإجمالي. لكنه بمعناه الدقيق أوسع من ذلك: فهو يجمع بين الدخل والتغير في رأس المال، بعد خصم التكاليف، منسوبًا إلى المبلغ النقدي الذي استثمرته.

(صافي دخل الإيجار + التغير في القيمة − تكاليف الشراء والبيع) ÷ المبلغ النقدي المستثمر × 100

وثلاث سمات تميّزه عن العائد الإيجاري. فهو يتوقف على مدة الاحتفاظ بالعقار، لذا ينبغي ذكره سنويًا أو عن فترة محددة. ويشمل حركة السعر، التي قد تكون سلبية. ويُقاس بالنسبة إلى أموالك الخاصة، لذا فإن الاقتراض يضخّمه في الاتجاهين.

وتبيّن عمليات الشراء على الخارطة أهمية الدقة. فالمشتري الذي سدّد 40% من السعر ثم باع عن طريق التنازل عن العقد بعلاوة 10% يبدو أنه حقق 25% على المبلغ الذي دفعه. لكن بعد رسوم التسجيل العقاري البالغة 4% غير القابلة للاسترداد، وعمولة الوسيط العقاري، والرسوم التي يتقاضاها المطوّر العقاري، يكون الرقم الحقيقي أقل بكثير، كما أن الرافعة المالية نفسها تحوّل انخفاض السعر بنسبة 10% إلى خسارة تزيد على ربع المبلغ النقدي المستثمر.

تعامل بتشكك مع أي عائد متوقع على الاستثمار. فلا أحد يستطيع معرفة الأسعار المستقبلية، وقد جاء عام 2026 ليذكّر بأن قيم العقارات في دبي تنخفض كما ترتفع. وعرض المطوّر لعائد إيجاري ثابت لفترة معينة هو وعد تجاري من تلك الشركة، مُدرج في سعر الوحدة، ولا تتجاوز قوته قوة الشركة نفسها. اطلب الافتراضات التي يقوم عليها أي رقم، واحسب بنفسك العائد الإيجاري الصافي على أساس الإيجارات الحالية.