نسبة الشغور

كل عقار مؤجَّر يبقى خاليًا بعض الوقت: بين مستأجر وآخر، أو أثناء إعادة طلائه، أو عند تأجيره لأول مرة بعد التسليم. والشغور هو ذلك الدخل الضائع. ويمكن التعبير عنه بمدة زمنية، مثل ثلاثة أسابيع في السنة، أو بنسبة، وهي الشيء نفسه معبَّرًا عنه كحصة من السنة: فثلاثة أسابيع تعادل أقل بقليل من 6%. أما نسبة الإشغال فهي المقياس المعاكس.

وتكمن أهميته في أن العوائد المعلنة تفترض عادةً أن العقار مؤجَّر لمدة 52 أسبوعًا. فالمسكن المعروض بإيجار 100,000 درهم الذي يبقى خاليًا شهرًا واحدًا من كل اثني عشر شهرًا يدرّ 91,700 درهم، ولا تتوقف التكاليف: إذ تستمر رسوم الخدمات ورسوم سعة التبريد وأي أقساط تمويل عقاري خلال فترة الشغور.

ما الذي يحدد الشغور في الإمارات:

• المعروض الجديد. عندما تكتمل عدة أبراج في المنطقة نفسها خلال أشهر، يبحث كثير من الملاك عن مستأجرين في الوقت نفسه. وغالبًا ما يستغرق التأجير الأول في مبنى سُلّم حديثًا أطول وقت.
• التسعير. تمتد عقود الإيجار في دبي سنة واحدة؛ والإيجار المطلوب المرتفع أكثر من اللازم قد يكلّف في أسابيع الشغور أكثر مما يحققه من مكسب.
• نوع التأجير. يُقاس التأجير قصير الأمد بنسبة الإشغال الليلي، وهي موسمية وأقل بكثير من 100% حتى في السنوات الجيدة.
• الحالة والإدارة. يؤدي بطء الإصلاحات وضعف التسويق إلى إطالة فترات الشغور.

وعند وضع نموذج لعملية الشراء، احسب الشغور صراحةً قبل احتساب العائد الإيجاري الصافي. ويُعدّ افتراض أسبوعين إلى أربعة أسابيع في السنة نقطة انطلاق حذرة للتأجير طويل الأمد، وأكثر من ذلك في السنة الأولى.